חניון הבימה בת"א אושר לאחרונה על ידי משרד האוצר כפרויקט עירוני שימומן באמצעות
אג"ח (איגרות-חוב) מוניציפליות. היקף ההשקעה בפרויקט מוערך בעשרות מיליוני
דולרים, ועיריית ת"א תוכל לממנו מאיגרות חוב שיונפקו לציבור הרחב, בעוד הנכס
עצמו ישועבד לטובת המשקיעים וכן התקבולים העשויים להתקבל בעתיד מהחניון.
פרויקט חדשני זה הוא למעשה דוגמה נוספת ליצירתיות שנזקקות לה הרשויות המקומיות
בישראל כדי ליצור משאבים כלכליים לתפעול פרויקטים נדלנ"יים ותכנוניים. דוגמה
אחרת היא זכויות הבנייה על נכסי נדל"ן, שבהן משתמשות הרשויות כמטבע עובר לסוחר
למימון הפקעות נכסים המיועדים לשימור וכדומה.
המיוחד באג"ח 'הבימה' הוא, שמדובר בהנפקה המתייחסת לפרויקט נדל"ן ספציפי, להבדיל
מהנפקת אג"ח כלליות על ידי רשות מקומית לצורך פעילותה הכללית.
היבטי המיסוי הכרוכים בהנפקת איגרות חוב כלל אינם פשוטים, והם אף מורכבים יותר
כאשר האג"ח מתייחסות לפרויקט נדל"ן ספציפי. הבעייתיות בפעילות מסוג זה היא
שהפרויקט מורכב כולו מנדל"ן, ולכן עלולים רוכשי האג"ח לשאת בחבויות מיסים,
שכלל לא הביאו בחשבון כאשר החליטו על הרכישה.
בעניין זה יש, לדעתנו, לבחון שני מרכיבים חשובים, והם:
1. מעמד הפרויקט והאם הוא עולה בגדר "איגוד מקרקעין", כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין.
2. סיווג איגרת החוב והכרעה בעניין טיב הזכויות שהיא מעניקה למחזיק בה, והאם
הן עולות בגדר "זכות באיגוד" לפי החוק.
כך, למשל, אם הפרויקט כולו מורכב מנכס נדל"ן שיוחזק על ידי חברה או כל גוף
משפטי אחר, הרי שקרוב לוודאי שהחברה תסווג כ"איגוד מקרקעין". חניון הבימה הוא
דוגמה טובה לנכס נדל"ן, ולכן אם לא יהיו בחברה נכסים נוספים שאינם מקרקעין,
המשמשים בייצור הכנסה ושאינם טפלים למטרות העיקריות, הרי שהפרויקט ייחשב ל"איגוד
מקרקעין".
במקביל, יש לבחון את הסיווג ומהות הזכויות שמעניקה איגרת החוב. אם כשמה כן
היא, וכל שמעניקה האיגרת הוא תשואה מימונית על ההשקעה שנעשתה בפרויקט ותשואה
זו אינה שונה מתשואה שמתקבלת מכל השקעה מימונית-פיננסית אחרת, הרי שיקשה לראות
באיגרת כמעניקה זכויות בפרויקט המגיעות כדי "זכויות באיגוד", ומשכך, הרי היא
חייבת במס.
בהוראת ביצוע 9/99 פירטה נציבות מס-הכנסה את המבחנים שעל פיהם תיבחן השקעה
כרכישה של זכויות בנדל"ן, גם אם היא מוגדרת כמימונית גרידא. בין יתר המבחנים
קובעת ההוראה, כי שותפות של המממן ברווחי הפרויקט היא סממן לקביעה, כי רכישת
זכות במקרקעין עסקינן.
הוראה זו נקבעה על בסיס שורה של מקרים, שבהם השקיעו בעלי ממון כספים בפרויקט
נדל"ני לצורך ליווי פיננסי, אך כשהתברר שהיקף הסמכות שהוענקה להם בפרויקט,
מידת מעורבותם והתשואה שהם מקבלים שונים מהמקובל אצל משקיע מימוני רגיל, נקבע
שיש לראותם כמי שרכשו זכויות במקרקעין בפרויקט, ומשכך, הם חייבים במס. עמדה
זו זכתה לאישור בבית המשפט המחוזי בת"א בעניין עמ"ש 1835/95 חבס.
לסיכום, אם הפרויקט הנדל"ני ואיגרות החוב המונפקות לטובתו יעמדו בשני התנאים
שפורטו לעיל, היינו, הפרויקט יהיה מורכב מהנדל"ן בלבד ללא נכסים ופעילות נוספת,
באופן שייחשב ל"איגוד מקרקעין" והאיגרות שיונפקו ייתנו בידי המחזיקים תשואה
מיוחדת או זכויות לבר-מימוניות וייחשבו "זכות באיגוד", המשמעות היא שיחולו
חבויות במס כמו בעיסקת נדל"ן רגילה. למשל, יוטל מס רכישה על רוכש האג"ח, מס
מכירה על הרשות המקומית, שכידוע אינה זכאית לפטור ממס זה, ומע"מ בשל סיווג
הזכות כ"זכות באיגוד מקרקעין", הנחשבת כנכס לצורכי מע"מ.
סוגיית החבות במס מתעוררת לא רק לגבי הנפקת האג"ח האמורות, אלא גם בהנפקה ובהשתתפות
של הציבור הרחב בכל פרויקט נדל"ני. כך, למשל, קבלנים המתקשים בהשגת מימון בנקאי
או המבקשים להוזילו, יכולים להחליף את הבנק כגורם מממן, בציבור הרחב אשר ייאות
להשתתף בפרויקט באמצעות "תעודות השתתפות", שיעניקו לכל רוכש זכות לממש את תעודת
ההשתתפות בשטח המבונה לאחר סיום הבנייה.
באופן זה יוכלו הקבלנים, מחד, להבטיח מימון בתשואה לא גבוהה ובוודאות גבוהה
מראש, והמשתתפים, מאידך, יוכלו להינות מנכס בעל סחירות גבוהה.
התייחסות מיוחדת יש ליתן לרישום האג"ח למסחר בבורסה, שאז קובעים פקודת מס-הכנסה
וחוק מיסוי מקרקעין פטור מיוחד למסחר בניירות אלה, אם כי הפטור ניתן לשלב המסחר
באיגרות ואילו אירוע רישומן למסחר מקים חברות במס, גם אם האיגוד הוא "איגוד
מקרקעין".
האמור ברשימה זו הוא על דעת הכותבים בלבד ואינו מייצג עמדת גורם רשמי כלשהו.
הכותבת היא מנהלת מחלקת מיסוי בינ"ל ומנהלת מחלקת מיסוי מקרקעין לשעבר בלשכה
המשפטית בנציבות מס הכנסה. הכותב הוא מנהל מחלקת שומת מקרקעין לשעבר.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
