הרפורמה הפכה היוצרות בשיקולי ההשקעה

הרפורמה במיסוי מקרקעין הפחיתה באופן משמעותי את שיעור מס השבח על השבח הריאלי, והקטינה במקביל גם את שיעורי המס הנוספים המרכיבים את מיסוי המקרקעין, מס הרכישה ומס המכירה. כמו כן, הקלה הרפורמה בשורת עסקאות מיוחדות כמו בפינוי ובינוי, שחלוף, עסקאות קומבינציה, אופציה במקרקעין, איגודי מקרקעין ועוד.

שורת ההקלות שהביאה עימה הרפורמה, מלבד התכלית לעודד עסקאות נדל"ן, יש בה כדי לשנות תפישות עקרוניות ומהותיות שעמדו בבסיס המיסוי של עסקאות נדל"ן בישראל ושיצריכו מכאן ואילך חשיבה שונה, ובמקרים מסוימים אף הפוכה, לנוהל העבודה שהיה קיים עד לה.

נבטא את הדברים במספר דוגמאות, כאשר הראשונה שבהם עניינה אופן ההשקעה בנדל"ן - האם באמצעות יחיד או במסגרת חברה? עד לרפורמה שיעור המס על השבח הריאלי אצל חברה ואצל היחיד היה שונה. חברה היתה מתחייבת על השבח הריאלי בשיעור מס של 36%, ויחיד היה מתחייב בשיעור מס של 50%. למרות זאת, ההבדל בסופו של יום היה מתבטא בפער נמוך הרבה יותר, וזאת לאור העובדה שבשלב העברת הרווחים מהחברה ליחיד היה חיוב נוסף במס על הדיבידנד בשיעור של 25%, כך שבסופו של דבר החבות הכוללת במס אצל החברה עמדה על סך של 52%. היתרון שהיה גלום בהשקעה במסגרת של חברה היה ניצול סעיף 94ב לפקודת מס הכנסה שהטיל חבות במס על רווחיה הראויים של החברה בשיעור של 10% בלבד.

הוראה זו אפשרה השקעה בנדל"ן במסגרת חברה, כאשר חבות המס הכוללת היתה בשיעור של 42.4% לפי החישוב הבא: 36% על השבח בשלב הראשון ועוד 10% על היתרה של 64%, כלומר: 6.4% מס, כך ששיעור המס הסופי עמד על 42.4%. לעומת זאת, היחיד חויב במס בשיעור של 50%, במדרגה המקסימלית. הפועל היוצא הוא שהיתרון לחברה הסתכם בשיעור של 7.6%.

בעקבות הרפורמה, שמטילה מס שבח ריאלי בשיעור זהה של 25% הן על היחיד והן על החברה, עובר יתרון המיסוי בהשקעה בנדל"ן לפעילות על-ידי יחיד - ובאופן פרטי - ולא לפעילות במסגרת חברה. זאת, לפי החישוב הבא: היחיד ישלם מס בשיעור של 25% אך החברה תשלם מס בשיעור זהה, ובנוסף יש לצרף לחישוב זה את המיסוי החל על משיכת הכספים מהחברה ליחיד. אם יועברו הכספים כדיבידנד יוטל מס נוסף בשיעור של 19% מסה"כ השבח (25% מס על יתרת השבח בשיעור של 75%).

אם תימכרנה מניות החברה (או שיבוצע פירוק החברה) במקום משיכת דיבידנד, הפער יצומצם לשיעור של 7.5% לטובת פעילות על-ידי היחיד, לפי החישוב של שיעור 10% מס על יתרת שבח של 75% סה"כ 7.5% מס נוסף.

במלים אחרות, אם בעבר היתה עדיפות לסחור ולפעול בתחום הנדל"ן במסגרת של חברה, כיום התהפך המצב והעדיפות עברה לפעילות על-ידי היחיד.

הרפורמה הפכה את היוצרות לא רק באופן הפעילות במישור המשפטי, האם באמצעות חברה או יחיד, אלא גם לעניין סווג הפעילות - האם במסלול ההוני או במסלול הפירותי. זאת משום ששיעור המס המופחת על מכירות הוניות של נדל"ן (25%) והכרת הוצאות מימון יתמרצו עוסקים וסוחרים במקרקעין לעבור לפעילות הונית.

כמובן, ההכרעה בכל אחד ממסלולי המיסוי תלויה בשורה ארוכה של שאלות כמו סוג הנכס (דירת מגורים או נכס מקרקעין אחר), אופן המימון (הלוואה או הון עצמי) ועוד.

רק לאחרונה הגיעו לפתחו של בית המשפט מספר פסקי דין, בהם בחר פקיד השומה לסווג את פעילות הנדל"ן של הנישומים כפעילות פירותית אשר חבותה במס הינה במסגרת פרק ב' לפקודת מס הכנסה ולא במסגרת חוק מיסוי מקרקעין. כך, למשל, בפסה"ד חיים הס עמ"ה 319/99 קבע בית המשפט המחוזי בירושלים, כי סיווג הפעילות של הנישום במכירת דירת מגורים הינו פירותי ולא הוני. כך גם בפסה"ד שלמה בר, עמ"ה 1067/99, בו קבע בית המשפט, כי החכרת נדל"ן לתקופה של 15 שנים ובתשלום דמי חכירה מראש, תוכל לחסות תחת המסלול הפירותי של פקודת מס הכנסה למרות שלפי הגדרת "זכות במקרקעין" בחוק מיסוי מקרקעין יש למסות את ההחכרה במס שבח.

בית המשפט הסתמך על שלושה מבחנים שהכריעו לטובת סיווגה הפירותי של ההכנסה:

משך תקופת החכירה - חכירה לתקופה שמעל 10 שנים לא תיחשב, באופן אוטומטי, כהונית. עם זאת, עדיין יחול המיסוי העקיף.

שיטת תשלום התמורה - תשלום חד ומראש בד"כ, יעיד על אופי הוני, אך אין לקבוע מסמרות במיוחד על רקע של יחסים מיוחדים בין הצדדים המתקשרים. אופי ההסכם ותנאיו - מבחן גג הבוחן את נסיבות ההתקשרות והקשר המיוחד בין הצדדים לעיסקה.

נראה, כי הרפורמה במיסוי מקרקעין עתידה לשנות אופן סיווג הפעילות הן מבחינת רשויות המס והן מבחינת המייצגים והנישומים.

העדיפות לפעול בתחום הנדל"ן במישור ההוני במסגרתו של חוק מיסוי מקרקעין גבוהה כיום הרבה יותר מאשר פעילות מסחרית הממוסה לפי הפקודה, שכן מלבד שיעור המס המופחת החל רק על פעילות בנדל"ן במישור ההוני ישנן הקלות נוספות כמו ההכרה בהוצאות המימון ושורה ארוכה של פטורים והנחות במס.

האמור ברשימה זו הוא על דעת הכותבים בלבד ואינו מייצג עמדת גורם רשמי כלשהו. הכותבת היא מנהלת מחלקת מיסוי בינ"ל ומנהלת מחלקת מיסוי מקרקעין לשעבר בלשכה המשפטית בנציבות מס הכנסה. הכותב הוא מנהל מחלקת שומת מקרקעין לשעבר.