בשנים האחרונות אנו עדים להקמת מרכזי קניות מסחריים רחבי היקף (דוגמת קניונים
ופאואר-סנטרים) בכל רחבי הארץ, לרבות בפריפריות המרוחקות ממטרופולין תל-אביב.
מרכזים אלו ממוקמים במרכזי ערים, באיזורי תעשייה ובצמתי דרכים ראשיות בעלות
נגישות קלה ונוחה.
נכסי מקרקעין אלה, המשתרעים על פי רוב על שטחים של אלפי מ"ר, משתייכים לקטגוריה
של נכסים שהערכת שוויים מעוצבת, בין השאר, על בסיס ההנחה (או העובדה) כי הם
מהווים "עסק חי" - ONGOING CONCERN, זאת בדומה להערכת שוויים של נכסי מקרקעין
אחרים, דוגמת בתי מלון, מעונות דיור מוגן לאוכלוסיה הבוגרת וכו'.
השיטה המקובלת והרווחת מבחינה מתודולוגית להערכת שוויים של נכסים כ"עסק חי",
בדומה להערכת שווי חברות, הינה שיטת היוון תזרימי המזומנים החזויים שלהם. התחזית
שמבוצעת לגבי העתיד הינה לתקבולים החזויים מדמי שכירות ו/או תקבולים המהווים
שיעור מסוים מפדיון החנויות, בניכוי הוצאות תפעוליות שוטפות, ואין המדובר במדידת
הרווח החשבונאי.
ההגדרה של ONGOING CONCERN היא: OF A PROVEN PROPERTY OPERATION THE VALUE
. אנו היינו מצמצמים את ההגדרה וטוענים, כי שווי עסקי יכול להיווצר רק בנכסים
בהם קיימת לבעליהם יכולת ניכרת להשפיע על שוויים. כלומר, אנו שמים דגש על אלמנט
השווי העסקי.
אכן, כמעט בכל נכס יכול בעליו להשפיע על שוויו על-ידי אחזקה שוטפת ופעולות
של השקעה בחידוש הנכס כנגד פחת נצבר (כלכלי ולאו דווקא חשבונאי), איתור "שוכרים
טובים" וכו'. אם כן, השאלה היא מה מידת "שיעור יכולת ההשפעה"?
מרכזי קניות מסחריים יכולים להוות דוגמא מתאימה להמחשת חשיבותו של זיהוי השווי
העסקי, הואיל ולבעלי הנכס, לרוב באמצעות חברת ניהול, יכולת ניכרת להשפיע על
שווי השוק של הנכס (ה"אקטיבי") על-ידי יצירת "תמהיל נכון" בין רשתות ארציות
("חנויות עוגן") לחנויות רגילות, קידום מבצעי שיווק ומכירות, הקפדה על אופי
החנויות ועיצובן ועוד.
בהנחה, שאכן קיים שווי עסקי שהוא גבוה ושונה משווי המקרקעין גרידא, תיתכן לכך
חשיבות רבה במספר מישורים, כדלקמן:
א. כאשר הנכס משמש לבטוחה בנקאית או אחרת, והממשכן נדרש למשכן רק את שווי המקרקעין
גרידא עפ"י גישת העלות (גישת השווי הפיזי) המשמש כחסם תחתון ("מחיר רצפה"),
הרי יש צורך בהפרדת או בהקצאת השווי העסקי ביחס לשווי המקרקעין.
ב. במקרה של פעולה החייבת במס שונה על המקרקעין (שהינו שווי נכס מוחשי), ועל
שווי עסקי המהווה נכס לא מוחשי. נושא זה חשוב לעתים במניעת כפל מס.
ג. במקרה של רצון הבעלים למדוד את הצלחת החברה או מנהליה המחזיקים בנכסי מקרקעין
מסוג של מרכזי קניות מסחריים, מקובל לבצע זאת ע"י ייחוס לפחות חלק מהפער בין
השווי התפעולי לערך הנכסי (עפ"י גישת העלות) של נכסים אלו לאותה "פרמיית ניהול"
או מוניטין שנוצר לנכס תודות לפעילותו הראויה של הגוף הניהולי האמור.
נובע מכך, כי כאשר עורכים שומה למרכז קניות מסחרי, נדרש לבצע שתי פעולות, כדלהלן:
א. זיהוי השווי העסקי הנובע מפעילות המרכז המסחרי.
ב. הערכת שוויו של המרכז המסחרי, והוספת ההפרש בין שווי המקרקעין גרידא ושווי
המקרקעין כחלק מה"עסק החי". הפער ביניהם הינו התוספת לשווי, הנובעת מעובדת
היותו "עסק חי".
לשם השלמת התמונה, ראוי להדגיש, כי מנגד קיימת אסכולה החולקת על קיום פער כלכלי
בין שווי עסקי לשווי מקרקעין גרידא, מהטיעונים הבאים:
א. אם אכן קיים פער כלכלי, ממילא הוא יבוא לידי ביטוי בשווי הקרקע.
ב. בעבר ובאופן מסורתי לא זוהתה הפעלת מרכז מסחרי כ"עסק חי".
ג. קיים עפ"י רוב קושי באיתור עסקאות השוואה (נתוני שוק), בהם נמכרו מרכזי
קניות מסחריים, וגם אם נערכות עסקאות, הרי שהן מבוצעות בדרך כלל בצוק העתים
ובלחץ הנסיבות (חדלות פרעון וצורך בשיפור מיידי של תזרימי המזומנים וכדומה),
ולכן נכסים אלו נמכרים מתחת לשווי השוק שלהם.
ד. מרכז קניות מסחרי הינו אוסף של חנויות בודדות, אשר התאגדו כדי להשיג מטרה
כלכלית מסחרית.
הכותבים הם שמאי מקרקעין, כלכלנים, מוסמכים במינהל עסקים.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
