בין בנק לבין חובות עירייה

מכירת מקרקעין במסגרת סעיף 53 לחוק ההוצאה לפועל תשכ"ז-1967, באה להבטיח, כי הקונה יקבל את הזכויות במקרקעין נקי מכל חוב או שיעבוד של אחרים, וזאת בהסתמך על סעיף 34 א לחוק המכר תשכ"ח 1968 הקובע, כי "נמכר נכס על-ידי בית משפט, לשכת הוצאה לפועל או רשות אחרת על-פי דין, עוברת הבעלות לקונה נקייה מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת בנכס, חוץ מזכות שלפי תנאי המכירה אינה מתבלטת ומזכות שאינה משמשת ערובה לחיוב כספי".

כלומר, הכונס אמור לשלם מכספי התמורה לנושים השונים והקונה אמור לקבל את הנכס נקי.

הבטוחות במקרקעין הינן במספר דרגות חשיבות. הראשונה שבהן הינה "שעבוד ראשון" מכוח סעיף 11(א)(1) לפקודת מיסים גבייה. סוג זה של שעבוד נוצר ללא כל קשר, האם הרשות שהחוב שייך אליה רשמה הערה או עיקול כלשהם בפנקסי מקרקעין וגם לא חשוב אם החוב נוצר לפני או אחרי הסכם המכר, בכל מקרה הקונה לא יירשם כבעלים של נכס מקרקעין ללא תשלום בגין חובות אלו.

סוג שני של בטוחה הינו שעבוד מדרגה ראשונה, כגון משכנתא או משכון, שמזכה את בעליו להיות הראשון שייהנה מהתמורה המתקבלת ממכירת הנכס, וזאת לאחר ניכוי מה שמכונה "הוצאות הכינוס".

סוג אחר הינו בטוחה רגילה של נושה רגיל, כגון המעקל או חובות לרשויות מס מסוגים שונים, שאינם קשורים להוצאות הכינוס. המונח הוצאות כינוס מתייחס לכל אותן הוצאות שהן קשורות להליך של מימוש ולצורך המימוש של הנכס.

כידוע, אחת מהתעודות הנחוצות לצורך העברת זכויות על שם הקונה הינה תעודה מרשות מקומית לפי סעיף 324 (א) המעידה, כי החובות לנכס שולמו. תעודה זו מעידה שאמנם חובות ארנונה והיטל השבחה ו/או אגרות פיתוח למיניהם ששולמו.

דא עקא, כי לא פעם נכס הנמצא בהליך של כינוס, שייך לחייב שלא רק שלא שילמו לבנקים אלא גם השאיר חובות בעירייה, ואז העירייה מונעת את העברת הזכויות עד שלא ישולמו חובות אלו. ואז נשאלת השאלה, האם החובות שהחייב צבר עד אותה תקופה שייכים להוצאות הכינוס ועל כן יורדים מקופת הכינוס, או רק לחייב עצמו.

עניין זה נדון לאחרונה בבית המשפט העליון בעניין רע"א 7037/00 עיריית ראשל"צ נ' עו"ד ישראל וינבוים ועו"ד דוד לוי בפני הרכב בראשות השופט שלמה לוין והשופטים יצחק אנגלרד ואדמונד לוי.

בעניין עיריית ראשל"צ, המשיבים מונו ככונסי נכסים מטעם שני בנקים למכירת דירה הנמצאת בראשל"צ. עת באו הכונסים לקבל אישור עירייה המופנה ללשכת רשום מקרקעין, עיריית ראשל"צ חייבה אותם בגין ארנונה ומים של התקופה שבין מינויים של המשיבים ככונסים ועד הפינוי בפועל.

למעשה היו בין הצדדים מספר הסכמות. חובות עד למינויים ככונסים שייכים לחייבים ועל כן לבנק תהיה עדיפות עליהם. חובות מיום פינוי החייבים את הדירה ועד קבלת אישור ללשכת רישום מקרקעין, גוברים על זכות הבנקים כי הם חלק מהוצאות הכינוס.

דא עקא כי במקרה דנן, לאחר מינוי של המשיבים ככונסי נכסים, החייבים המשיכו להחזיק בנכס והכונסים טענו, כי בגין תקופה זו עד לפינוי הדירה בפועל, החוב שהצטבר שייך לחייבים, אין להורידו מקופת הכינוס.

בית המשפט המחוזי, מפי השופטת הניה שטיין ז"ל, קבע, כי חובות אלו שייכים לחייבים באשר החייבים הינם המחזיקים בפועל בנכס ולא הכונסים. עיריית ראשל"צ טענה מצידה, כי מרגע שהמשיבים מונו ככונסי נכסים, הם למעשה המחזיקים של הנכס, ועצם היותם החייבים בדירה לא משנה את עובדה זו.

בית המשפט העליון דחה את הערעור של עיריית ראשל"צ. השופט לוין שנתן את פסק הדין ויתר השופטים הסכימו עימו, קבע, כי המבחן לעניין מחזיק לצורך תשלומי ארנונה הוא מי בעל הזיקה ההדוקה והקרובה ביותר לנכס. גם אם הכונסים מונו מטעם בית המשפט ובכוחם לפנות את הנכס ולהשכירו לאחרים, עדיין אין זה אומר שהם חייבים בתשלום הארנונה.

בעבר נידון עניין דומה בנוגע לע"א 5957/92 דינים עליון נג', 202 אשר שם, מאז מינוי הכונס, הנכס נשאר ריק, ועל כן בית המשפט קבע כי הכונס היה בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. אך להבדיל משם, במקרה עיריית ראשל"צ הנכס המשיך להיות בהחזקת החייבים עצמם. פסק דין זה למעשה קובע באופן סופי את ההסדר הבא לגבי שלוש תקופות הכינוס אשר על-פי הפרקטיקה, אנו נתקלים בהם. בתקופה שעד למינוי הכונס, זכות בעל המשכנתא גוברת על חובות העירייה.

בתקופה שמיום הכינוס ועד לפינוי בפועל, שוב בעל המשכנתא גובר על חובות העירייה. בתקופה שמיום הפינוי, הכונס למעשה נהפך להיות המחזיק הבלעדי ומיום זה חובות העירייה נחשבים כחלק מהוצאות הכינוס וככאלו גוברים על זכויות של בעל המשכנתא.