ביטוח זכות הקניין - מדריך הגנה

עד לאחרונה היתה בארץ מקובלת בציבור ההנחה, שלשם הגנה על זכויותיו של רוכש מקרקעין, די לרוכש ליטול לעצמו עורך דין טוב, אשר יבדוק מבעוד מועד את מצבו המשפטי של הנכס ואת זהותו של מוכר הנכס, ובאמצעות בנייה נכונה של העיסקה במקרקעין יתגבר על רוב התקלות אשר כנגדן מיועד ביטוח זכות הקניין הקיים בחו"ל.

הנחה זו אינה מדויקת כלל ועיקר. כפי שיובהר בדוגמאות דלהלן, בדין הקיים בארץ קיימים בקיעים ופרצות רבים, העלולים להותיר את הקונה כשידיו על ראשו, וביטוח זכות הקניין, אותו מכשיר המקובל כל כך ברחבי העולם, יכול למלא את החסר ולהבטיח את הקונה מפני מצב שבו ימצא עצמו ללא כספו וללא הזכויות שהתכוון לרכוש ביחס למקרקעין.

עיסקה בזכויות שאינן רשומות ביחס למקרקעין - הדין בארץ מבחין בין עיסקה במקרקעין, היינו עיסקה אשר נושאה הוא זכות רשומה בפנקסי המקרקעין, לבין עיסקה שנושאה הוא זכות חוזית, אובליגטורית, ביחס למקרקעין.

"תקנת השוק" שקבע המחוקק בסעיף 10 לחוק המקרקעין לשם הגנה על זכויות הקונה, מעניקה הגנה רק למי שרכש "זכות במקרקעין", להבדיל ממי שרכש זכויות חוזיות, אישיות, ביחס למקרקעין. כידוע, חלק ניכר ביותר של עסקאות הנדל"ן הנעשות בישראל אינן "עסקאות במקרקעין" לפי ההגדרה דלעיל, אלא דווקא עסקאות של המחאת זכויות חוזיות, אובליגטוריות, במקרקעין. מי שרוכש זכויות בעיסקה מסוג אחרון זה אינו מוגן מפני פגמים בזכויותיו של המוכר, ואם יסתבר בדיעבד כי זכותו של המוכר פגומה, לא יקבל הקונה אלא לכל היותר אותה זכות פגומה, השונה לחלוטין מן הזכות שהתכוון לרכוש.

הגנה על רוכש שלא השלים את המכר - הבקיעים בהגנה על זכויותיו של רוכש זכויות במקרקעין אינם מוגבלים רק לעסקאות בהם נושא העיסקה הוא זכויות חוזיות. ההגנה הניתנת בסעיף 10 לחוק המקרקעין עומדת רק למי שהשלים את עיסקת הרכישה ברישום זכויותיו בפנקסי המקרקעין. כל עוד לא הושלמה העיסקה ברישום (ולעניין זה לא די בהערת אזהרה), גם קונה מקרקעין מוסדרים חשוף לטענות הנוגעות לתוקף זכויותיו של המוכר ולפגמים שבהן. למעשה, די בכך שטענות בנוגע לתקפות זכויותיו של המוכר יגיעו לידיעתו של הקונה בטרם נרשם כדי שהאחרון יחדל להיחשב כ"תם-לב" לעניין סיפת סעיף 10 הנ"ל, וההגנה שבסעיף זה תישלל ממנו לנצח.

עסקאות נוגדות - "עסקאות נוגדות" הן עסקאות שבהן המוכר מתחייב למכור זכויות בנכס לפלוני, ואחר כך מתיימר למכור זכויות נוגדות ביחס לאותו נכס לאלמוני. נסיבות כאלה תמיד מותירות אחריהן רוכש אחד (פלוני או אלמוני) אשר לא יוכל לקבל את הקניין בנכס, ופעמים רבות יהיה זה לאחר שהלה שילם כבר למוכר הרמאי את התמורה או חלקה. בשים לב לעובדה שבכל הנוגע לעסקאות בזכויות אובליגטוריות קיים קושי אובייקטיבי לברר את קיומן של עסקאות קודמות, מובן שסוג נפוץ זה של עסקאות טומן בחובו סיכון מוגבר וממשי לקונה.

ההנחה שהערת אזהרה מגנה תמיד על רוכש זכויות במקרקעין מפני עסקאות נוגדות - אף היא אינה מדויקת. מי שרשם הערת אזהרה עלול אף הוא להיווכח בדיעבד, כי לפני שניתנה לטובתו ההתחייבות לעשות עיסקה במקרקעין, כבר התחייב המוכר למכור זכויות נוגדות לאדם אחר. במקרה כזה, אם ייוודע הדבר לקונה השני לפני שיספיק להשלים את העיסקה ברישום, או אם ירשום בעל ההתחייבות הראשונה הערת אזהרה במועד כלשהו לפני שיספיק הקונה השני להשלים את העיסקה - זכותו של הראשון תגבר, ועובדת רישומה של הערת האזהרה על-ידי בעל ההתחייבות המאוחרת לא תועיל לו. במובן זה, חרף רישומה של הערת אזהרה, גם קונה תם-לב של זכויות במקרקעין נאלץ להישאר "במתח" כל עוד לא הושלמה העיסקה כלפיו ברישום.

מצג שווא כוזב ביחס לזהות מוכר הזכות - על-פי סעיף 10 לחוק המקרקעין, ניתנת הגנה רק למי שהסתמך על הרשום בפנקסי המקרקעין, להבדיל מהסתמכות על זיהוי לא נכון של המוכר או הסתמכות על ייפוי-כוח מזויף או בלתי תקף שמציג המוכר. במצבים מהסוג האחרון אין סעיף 10 הנ"ל מסייע לקונה, גם אם מדובר בקונה בתמורה ובתום-לב של מקרקעין מוסדרים, שכן הדין אינו רואה אותו כמי ש"הסתמך על הרישום" אלא כמי שהסתמך על זיהוי לא נכון של מי שעומד מולו.

מקרקעין שאינם מוסדרים - סעיף 10 לחוק המקרקעין, מעניק הגנה לרוכש בתמורה ובתום-לב של זכות במקרקעין מוסדרים. בכל הנוגע למקרקעין שאינם מוסדרים לא קבע חוק המקרקעין "תקנת שוק" כזו, ובכל הנוגע למקרקעין מסוג זה חל הכלל הרגיל, לפיו אין אדם יכול להעביר יותר זכויות ממה שיש לו.

זכויות בלתי רשומות שאינן דורשות רישום - זאת ועוד. ההנחה המקובלת, לפיה פנקסי המקרקעין משקפים את מצב הזכויות המלא במקרקעין כאשר מדובר בקרקע פרטית - אף היא אינה מדויקת. פנקסי המקרקעין אינם משקפים זכויות שאינן דורשות רישום, לדוגמא: את קיומה של זכות שכירות על דירה או בית עסק לתקופה שאינה עולה על עשר שנים. זכות כזו אינה טעונה רישום על-פי החוק, וממילא מי שיעיין בפנקסי המקרקעין לא ימצא אותה. כך גם זכותו של דייר מוגן על-פי חוק הגנת הדייר אינה באה לידי ביטוי ברישום בפנקסי המקרקעין, וכמוה גם זכות עיכבון במקרקעין וזכויות בן זוג בדירת המגורים מכוח חזקת השיתוף. כל אלה עשויות להסתתר מפניו של קונה פוטנציאלי ולהתגלות לו רק בדיעבד. מאוחר מדי.

הדוגמאות הנ"ל ממחישות, כי שוק הנדל"ן בישראל, הן העסקי והן הפרטי, יכול לקדם בברכה את רעיון ביטוח זכות הקניין במקרקעין. ביטוח כזה עשוי לפטור קונים רבים לא רק מעול הבירורים הכרוכים בעסקת מקרקעין ומדאגה רבה בדרך להשלמת העסקה, אלא גם מסיכון להוצאות והפסדים כבדים במקרה של אי מימוש העסקה כמתוכנן. ראוי איפוא לצפות, שמכשיר זה יהפוך עד מהרה לשכיח בעסקאות נדל"ן בארץ.