סוף השנה המתקרב צפוי להביא עימו מספר גדול של עסקאות נדל"ן, שייחתמו עד לסוף
השנה, מתוך רצון ליהנות מההטבות הגלומות ברפורמה במס, ובעיקר מההנחה במס השבח
ובמס הרכישה. כיון שמטבע הדברים יתקשו הצדדים לסכם את כל התנאים המסחריים והעסקיים
בפרק זמן כה קצר, אנו צפויים לביצוע התקשרויות בהסכמים מותנים בתנאים מתלים.
השימוש במכשיר משפטי זה מטרתו, מחד, לקשור את הצדדים לעיסקה באופן מחייב, כך
שיום ההתקשרות יהיה אכן בתקופה הקובעת עד לסוף השנה, ומאידך, לאפשר לצדדים
לבדוק היטב את העיסקה במישור המסחרי ולבטלה במידה והיא לא עומדת בציפיותיהם
ובתנאים שנקבעו.
כזכור, שימוש נרחב בעסקאות מותנות נעשה בעבר לקראת שינוי החוק ב-1.1.2000,
שהטיל את מס המכירה החדש על עסקאות החל ממועד זה. גם אז נחתמו עסקאות מותנות
רבות עובר לסוף שנת המס ולפני יום 1.1.00, כדי להימנע מהטלת החבות במס מכירה.
ברם, רשויות המס לא התנגדו לשימוש במכשיר זה כאשר התנאים המתלים התייחסו למצב
התכנוני הצפוי, ולשורה של תנאים נוספים.
רו"ח אהרון אליהו, סגן נציב מס הכנסה, חזר והודיע, במסגרת דברים שנשא בכנס
שמאי המקרקעין באילת בשבוע שעבר, כי נציבות מס הכנסה תמשיך לדבוק בעמדתה לעניין
הזכות לבצע עסקאות מותנות, וכי יום העיסקה ייקבע במקרים אלו ליום חתימת ההסכם
ולא למועד התקיימות התנאי המתלה.
בשל חשיבות הנושא נפרט להלן את סוגי התנאים המתלים המצויים ואת היבטי המיסוי
בכל אחד מהם.
עיסקה עם תנאי מתלה - בפסק הדין המנחה בסוגיה אלדר שרון ע"א 489/89 נקבע ע"י
השופט שמגר, כי בעיסקה עם תנאי מתלה יום החתימה על ההסכם יקבע כיום הרכישה
והמכירה לעניין חוק מיסוי מקרקעין. הלכה זו נקבעה מתוך רצון לשמור על אחידות
בין דיני החוזים לדיני המס, ולכן נפסק, כי ההסכם מתגבש ומקבל תוקף עם חתימתו,
למרות קיומו של התנאי המתלה, ולכן יש לראות במועד החתימה עליו כמועד העסקה
לצורכי מיסוי.
בעקבות פסק דין זה פרסמו שלטונות המס הוראת ביצוע 44/92 בעניין קביעת יום המכירה
במכר מותלה. בהוראה זו נקבעו שניים אלו בהתאם לעולה מפסק הדין:
א. יום עריכת החוזה במכר מותלה הוא "יום המכירה" לענין חוק מס שבח על כל ההשלכות
הנובעות מכך באשר לשווי המכירה, למועד החיוב במס, למועדי הדיווח, ועוד.
ב. בעסקאות הכפופות לאישור בית משפט (או לאישורו של שר הפנים), "יום המכירה"
יהיה יום מתן אישור בית המשפט והשווי יהיה בהתאמה ליום בו אישר בית המשפט את
המכירה.
עסקה עם תנאי מפסיק - בעסקאות עם תנאי מפסיק חל אותו עקרון, לפיו יום החתימה
על ההסכם המותנה בתנאי מפסיק יהיה "יום המכירה" לעניין החבות במס. בפסק דין
ינובסקי 738/89 דן בית המשפט בהסכם מכר עם תנאי, לפיו ההסכם יקבל תוקף רק במעמד
רישום מחצית הנכס ע"ש הקונה. בפסיקתו קבע השופט שמגר, כי קיים ספק באם תנאי
זה מתלה, או מפסיק, אך מכל מקום, גם אם ההתנאה הינה תנאי מפסיק, אין בכך כדי
לשלול את המסקנה שהתקיימה "מכירה" החייבת במס שבח. לעומת התנאי המתלה והתנאי
המפסיק, עיסקת אופציה לרכישת מקרקעין אינה מהווה עוד, מאז תיקון 50 לחוק, אירוע
מס, ולכן "יום המכירה" יהיה רק במועד מימוש האופציה וחתימת הצדדים על ההסכם.
עסקאות הטעונות אישור - הוראת ביצוע 25/96 דנה בקביעת "יום המכירה" בעסקאות
הטעונות אישור בית משפט. קיימים סוגים שונים של עסקאות מקרקעין הטעונות אישור
בית משפט והוראת
הביצוע הנ"ל מבהירה מה יהא "יום המכירה" בכל סוג עסקה, כדלקמן:
1. במכירה ע"י מנהל עזבון יום המכירה יהיה יום מתן האישור ע"י ביהמ"ש.
2. במכירת נכסים במסגרת הליכי הוצל"פ, יהיה יום המכירה היום בו הכריז ראש ההוצאה
לפועל על זהות הקונה ונתן אישורו לכך.
3. במכירת נכס ע"י רשות מקומית יהיה יום המכירה יום חתימת הסכם המכר, אולם
תינתן האפשרות לביטול השומה אם לא יתקבל אישור שר הפנים למכירה.
4. במכירת נכס ע"י כונס נכסים שמונה לפי פקודת החברות למימוש שיעבוד, יהיה
יום המכירה יום מתן אישור בית המשפט, אך ורק באותם מקרים בהם צו מינוי הכונס
קובע מפורשות כי נדרש אישור ביהמ"ש למכירה.
5. במכירת נכס ע"י נאמן בפשיטת רגל, יום המכירה יהיה יום חתימת הסכם המכר,
גם אם הוא כפוף לאישור בימ"ש, אולם כאשר המכירה היא ויתור על נכס מכביד, יום
המכירה יהיה יום מתן אישור ביהמ"ש למכירה.
6. במכירת נכס על ידי מפרק הפועל במסגרת פירוק מרצון של חברה, או במסגרת פירוק
חברה ע"י בית המשפט, יחול אותו דין כמו במכירה ע"י נאמן בפשיטת רגל, היינו
יום המכירה יהיה יום חתימת הסכם המכר.
7. כאשר מדובר על עסקאות הטעונות אישור בית משפט לפי חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופוס
(למשל קטין או פסול דין), יהיה יום המכירה יום מתן אישור בית המשפט למכירה.
"שווי המכירה" אשר נקבע בהתאם ל"יום המכירה", ייקבע, בעסקאות הטעונות אישור,
לפי התמורה הנקובה בחוזה, כשהיא מתואמת לפי מנגנון ההצמדה שקבעו הצדדים לחוזה
מיום החתימה ועד יום אישור בית המשפט. מאחר ומדובר בהפרשי הצמדה המתוספים לתמורה
החוזית לפני "יום המכירה", הרי שאלו ימוסו במס שבח בהיותם חלק מ"שווי המכירה".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
