בעלי הדמיון ינצחו

בעוד חולשתו המתמשכת של שוק הנדל"ן מיטיבה עם רוכשי הדירות, הולכים התנאים וסוגרים על יזמי וקבלני הבניין גם מההיבט המשפטי. אם בעבר הלא רחוק, עוה"ד של המוכרים (קבלנים, יזמים, בעלים) הכתיבו תנאי התקשרות נוקשים, ואלה הוצגו לקונה בבחינת כזאת ראה וקדש, הרי שבתקופה האחרונה, הורחקו השיקולים המשפטיים ממרכז הבמה, ובמקומם, נציג המכירות באתר יהיה מוכן לפשרות מרחיקות לכת - גם כשיש להן השלכות משפטיות לא פשוטות על המוכרים.

על הלחץ בו נתונים המוכרים ניתן ללמוד למשל מבדיקת מועד רישום הזכויות. מועד זה, אשר הופיע עד לאחרונה בחוזי המכר כמועד שבין הופעתו של המשיח לבין מועד בנינו של בית המקדש (על פי המאוחר שבין השניים), עם קצת לחץ ושכנוע, יינקב עתה במפורש בהסכם ביחידות זמן של חודשים (בין 24 ל-36).

על הקשחת עמדתם של הבנקים והקטנת היקף האשראי שהם מוכנים לתת בגין הביטחונות הקרקעיים, כבר נכתב רבות. אך זאת לא כל התמונה, מה שמחמיר את המצב עוד יותר הוא, כי בחדרים ממוזגים, מתחת למעטה של עסקים כרגיל, עושים הבנקים להקשחת התנאים במסגרת ההתקשרות עצמה, תוך הטלת סיכונים משפטיים, שהבנקים נהגו לקחת על עצמם, על גבו של היזם. למודי קרבות מפירוקים וכינוסי נכסים של חברות בניה ומיובלים מהתמודדות עם רוכשי הדירות המתדפקים על דלתם בבקשות למימוש ערבויות חוק מכר - שקיבלו מהבנקים - הוציאו הבנקים תחת ידם הסכמי ליווי עדכניים לפרוייקטים, הנראים כמו עננה של פחמן דו-חמצני יותר מאשר פרי ידי "החמצן של המדינה".

הפתרונות למצוקת ענף הנדל"ן מצויים יותר בתנאים הסובבים לו מאשר בו עצמו, אך גם ענף זה יכול לעשות לעצמו פתרונות יצירתיים, אשר עשויים לשבור את מעגל הקסמים שבו הוא מצוי. אחד מפתרונות אלה נוסה בהצלחה בשנה האחרונה אך הוא לא סחף אחריו אחרים כפי שניתן היה לצפות.

ביולי 1997, כאשר כבר היה ברור לאן מועדים פני ענף הנדל"ן בטווח הקצר והבינוני (החברה ציינה בכריכת התשקיף כי בשנת 1996 שררה בשוק הדירות למגורים מגמה של אי וודאות וניכרה ירידה בהיקפי המכירה ושחיקה ריאלית במחירים), יצאה קבוצת חבס עם תשקיף לציבור, בו המציעה לציבור איגרות חוב במכרז על שיעור הריבית. התשקיף נתפר לפי מידותיה של החברה וביטא מידה של יצירתיות וחשיבה מקורית במישור המימוני ובמישור המפשטי, מהסוג שיש בו אולי, לשנות את המצב בו שבויים כל השחקנים.

הקבוצה הנפיקה חברת פרוייקט בשם "הוד מגדלי על (1993) בע"מ", אשר עיסוקה היחיד של החברה בעת התשקיף (וגם לאחר מכן) היה הקמת פרוייקט של עד 212 יחידות דיור בשני מגדלי מגורים בשכונת גבעת עמל ב' בתל-אביב, על מגרש שבבעלות החברה אותו רכשה בשנת 1993 מחברת דיור ב.פ. בע"מ. על פי דיווחיה האחרונים של החברה מחודש מרץ 1998, החברה פועלת לקבלת היתר הבנייה על המקרקעין.

ההפתעה ששלפה החברה בתשקיף מסתתרת בתנאי איגרת החוב. בין יתר תנאי הפירעון של איגרת החוב המקובלים נקבע, כי בכל משך תקופת חיי איגרת החוב (בין מועד התשקיף לבין סוף שנת 2002), יהא רשאי רוכש דירה בפרוייקט, לאחר שחתם על חוזה לרכישת הדירה, לשלם לחברה את תמורת הדירה (כולה או חלקה), באמצעות העברת איגרות החוב לחברה בת של החברה.

אך קבוצת חבס לא הסתפקה בכך, ואף פיזרה סוכריות בשבילים המובילים אל הסכמי הרכישה, בצורת פרמיה על האג"ח.

בעת תשלום בגין דירה בפרוייקט באמצעות איגרות חוב שהונפקו על פי התשקיף, תתווסף לשוויה הצמוד של איגרת החוב פרמיה בשיעור של %5 בחלק משנת 1999, %4 בחלק משנת 2000, ו-%3 בחלק משנת 2001. מועדים אלה נגזרו מהנחת היסוד העומדת בבסיס התשקיף, כי הבנייה של היחידות בפרוייקט תתחיל עד ל-31.12.1999 (במקרה של אי קיום תנאי זה, יפעל הנאמן לפירעון מוקדם של כל איגרות החוב).

ואם לא די באמור, נקבע בתשקיף, כי מחזיקי איגרות החוב יהיו זכאים, מעבר לריבית שתיקבע במיכרז, לתוספת ריבית במקרה והתמורות מהמכירה בפועל יעלו על הכנסות של 300 מיליוני ש"ח צמודי מדד (על פי נוסחה הקבועה בתשקיף).

הבטחונות לאיגרות החוב משמשים שעבוד שני (אחרי הבנק נותן המשכנתא על המקרקעין) של כל התקבולים בפרוייקט, וכן כל תמורת ההנפקה בניכוי סכום של 6 מיליון דולר ארה"ב (725 מהעודף שבין שווי המקרקעין על פי חוות דעת השמאי לבין סכום המשכנתא לבנק). החברה ציינה, כי גם במקרה של ירדה של %37 בשווי המקרקעין, עדיין ניתן יהיה לפרוע את מלוא האג"ח.

היתרונות לרוכש דירה רבים. ראשית, רוכשי דירות חדשות או בבנייה, נאלצים לא אחת לכתת רגליהם על מנת להבין "מה מוכרים להם" ומה טיב הזכויות בהן מחזיק הקבלן, ונתקלים לא אחת בסיפורים ציוריים איך רכש הקבלן באישון לילה מהדודה של יורשי הבעלים הרשום הגרים כולם בחו"ל את הזכויות במגרש, ומדוע מזה למעלה מ-20 שנה לא שולמו דמי החכירה בגין המגרש ואיך הכל יהיה בסדר. "סמוך".

הפירוט הרב שבתשקיף עצמו על זכויות החברה, מאפשר לכל קונה פוטנציאלי ללמוד בעצמו על טיב הזכויות ולשפוט בעצמו. בנוסף הואיל ומדובר בפרוייקט יחיד של החברה (ובכפוף לתנאי התשקיף עניין זה לא ישתנה), ניתן לעקוב אחר מצבו ואיתנותו הפיננסית של הפרוייקט באמצעות הדו"חות הכספיים שהחברה מפרסמת לציבור מעת לעת.

כמו כן, למרות שהחברה לא ייחדה דירות לבעלי האג"ח אפילו לתקופה מוגבלת, עדיין יכול רוכש פוטנציאלי לאסוף לעצמו אג"ח בתנאי שוק בשווי דומה או זהה לשווי דירה, ולצפות בתהליכים בשוק ההון ובשוק הנדל"ן, מבלי שיצטרך לשלם מס רכישה או להסתכן בחתימה על עיסקה, שביטולה כרוך בדרך כלל בקנסות כבדים (אם הוא מתאפשר בכלל).

ייתכן וניתן, כתמריץ נוסף, גם להבטיח מחיר מקסימום לרוכשים באמצעות האג"ח וגם זאת, לתקופה מוגבלת.

אולם גם ללא הצעות לשיפורים אלה, יש בשיטת התקשרות על פי התשקיף להציע חלופה ראויה לבחינה אל מול השיטות המסורתיות, אם כי בשל השלבים הראשונים שבו נמצא הפרוייקט, קשה עדיין לשפוט ולעמוד על מלוא יתרונותיה או חסרונותיה. (לעניין זה כדאי יהיה גם לבחון כיצד ייושמו מנגנוני משיכת הכספים מהחשבונות המשמשים כבטחון, והאם ההגנות הניתנות שם למחזיקי האג"ח שירתו את מטרתן).

מעבר למימון הנוח שהחברה זוכה לו, בתקופה קשה של גיוס מקורות להקמת פרוייקט כל כך רחב, יצויין, כי רכישת איגרת החוב על ידי חברת הבת, אשר על פי האמור בתשקיף הוקמה לצורך החזקת איגרות החוב של החברה ואשר גם רכשה כ-%72 מאיגרות החוב שהונפקו על פי התשקיף, אינה מהווה מחיקה של האיגרת אלא נכס בידי חברת הבת. למעשה, חברת הבת יכולה להחזיר את איגרת החוב למחזור (בהנחה שתנאי השוק ומחיר האג"ח בבורסה יצדיקו זאת) אם כי חברת הבת התחייבה שלא למכור איגרות חוב אלא עד לאחר קבלת היתר בניה לפרוייקט.

אין האמור בכתבה מהווה המלצה לרכישת ניירות ערך כלשהם הכותב הינו עורך דין העוסק בתחום הנדל"ן וניירות ערך *« דורון אלקיים « בעלי הדמיון ינצחו *« במצב השוק הנוכחי יש פחות משקל לעורכי הדין המכתיבים תנאים נוקשים לקונה.