"מכר פטור" בשחלוף וחכירה

כידוע, בעת מכירת נכס פלוני, נניח בניין בסך 10 מיליון דולר, יש לרכוש נכס חלופי באותו סכום, תוך 12 חודש, וזאת "בתקופה הקובעת".

הרעיון עליו בנוי תכנון המס הנוכחי, כמוסבר לעיל, יוצא מההנחה, כי ברכישת חכירה ללא תשלום מראש אלא מידי חודש, והחכרת החכירה לחוכר משנה, שישלם את התשלום החודשי לבעלים, יכולה להיות למעשה חכירה ראשית שהיא מעין תיווך פיננסי. עלותו של תיווך זה הינו כשיעור מס הרכישה (בתקופה הקובעת 0.5 ממס הרכישה הרגיל, קרי 2.5% ועוד מרווח תיווך חכירה פיננסית של כ-1%, סה"כ 3.5%).

התכנון יכול להניב את התוצאות הבאות:

המוכר ימכור נכס ראשוני, נניח, ב-10 מיליון דולר. המוכר יחפש מיד אח"כ (ותוך 12 חודש) חברה שרוצה לחכור נכס לתקופה ארוכה של 25-20 שנה (הילכת בר). החוכר יציע עצמו כמתווך פיננסי בין החברה החוכרת לבעלים ויציע לחברה החוכרת הנחה של 1% או 2% בדמי השכירות השוטפים. ההנחה תהיה על ידי כך, שייכנס כחוכר ראשי ויחכיר לה את החכירה, שבכוונתה היתה לחכור ממילא, כחכירת משנה, בהנחה קטנה.

שווי החכירה המהוונת צריכה להיות 10 מיליון דולר כמובן.

תקופת החכירה המהוונת צריכה להיות 25 שנה.

החברה, החוכרת משנה, ממילא חיפשה חכירה ארוכת טווח, כך שכל מה שתקבל במבנה החדש הינו הנחה של 2%-1% בדמי החכירה, ואולי גם הנחה בבטחונות בשל כניסת המתווך הפיננסי.

בעל הנכס יקבל חוכר ראשי, שיכול להוות ביטחון עסקי נוסף וחייב נוסף.

המוכר, המתווך הפיננסי שהינו החוכר הראשי, יחכור את הנכס ל-25 שנים עם אופציה למכירת החכירה קודם לסיומה, על מנת לצאת מהסנקציה שנקבעה בחוק מיסוי מקרקעין (תיקון 50) לסיום חכירה, אשר תחויב במס לפי שווי השוק!

התוצאה הינה, כי המוכר רכש נכס במקרקעין לשחלוף הנכס הנמכר (חכירה 25 שנה), אך בפועל לא נדרש לשלם מחירו כלל ועיקר, שכן הסכם החכירה מדבר על תשלומים חודשיים רגילים לפי מחיר השוק, שיתעדכן מדי מספר שנים.

נדון עתה בהיבט מס הכנסה ונראה כי קיימת ניטרליות. ניתן לנכות את דמי החכירה הן לפי סעיף 17 לפקודה (הילכת בר) והן לפי תקנות מס הכנסה הפחתת דמי חכירה. מאחר ואין כאן מחיר קבוע מראש אלא בדרך של הפנייה למחיר שכירות בשוק, הרי שאין החוכרים נופלים בגדר הסייג של התקנות האוסר ניכוי דמי חכירה שמחירם נקבע מראש.

חוכר המשנה יוכל אפוא לנכות דמי חכירתו. החוכר הראשי יוכל אף הוא לנכות דמי חכירתו. יוצא, כי הכנסת החוכר הראשי תאופס ע"י הוצאותיו. במס הכנסה הוא נותר נייטרלי.

הכסף, בסך 10 מיליון הדולר, נותר אצל המוכר.

מס רכישה 2.5%; תיווך 1%; סה"כ 3.5% קטנים בהרבה מ-50% מס הכנסה או 36% מס חברות (ללא ביטוח לאומי), ולכן הופכים את העיסקה לכדאית מאוד מבחינת חסכון המס.

ההוצאה תותר הן אצל חוכר משנה והן אצל חוכר ראשי ואצל הבעלים, עם טופס 50 ישולם מס הכנסה רגיל ולא מס שבח (העיקר תגמולים שנתיים).

התוצאה במס שבח הינה פטור למוכר ב-10 מיליון דולר.

התוצאה במס הכנסה - היעדר הכנסה חייבת.

רשויות המס יכולות כמובן לטעון לעיסקה מלאכותית. עם זאת, כפי שאנו מבינים את פסיקת בית המשפט, יקשה על הרשויות להעלות טענה זו בהקשר הנוכחי. רכישת חכירה מעל 25 שנים נחשבת לרכישת זכות במקרקעין על-פי חוק מיסוי מקרקעין. משולם מס רכישה בעת חתימת הסכם החכירה.

החכירה עצמה מוכרת כרכישת זכות במקרקעין ושוויה נקבע לא לפי היקף התשלומים אלא לפי שוויה המהוון של החכירה. קרי, נוצר מצב בו רכשתי זכות במקרקעין אף אם התשלומים בגינה הינם חודשיים על-פני 25 שנה. המחוקק בתיקון 50 היה מודע לנושא ואף קבע סנקציה, כי בפקיעת חכירה ישולם מס על שווי השוק.

לא נרבה במילים על הפרדוקס של תשלום מס על שווי שוק בפקיעת חכירה. האם שווי השוק הוא אפס או שווי שוק של הבעלות, שכן עצתנו בתכנון דלעיל הינה למכור את החכירה, קודם לפקיעתה, לבעלים חדש או לחוכר המשנה (עדיף), והרי אז לא מיצתה החכירה תוקפה וטרם פקיעתה נמכרה, כך שהסנקציה האמורה אותה הטיל תיקון 50 על פקיעת חכירה (מיסוי לפי שווי שוק על אף שערך החכירה אפס), לא תמומש, שכן החכירה נמסרה לצד ג' טרם סיומה או פקיעתה. בנסיבות אלו, כאמור, סיכויי תכנון המס לעמוד באמות המידה הביקורת של בתי המשפט לתכנון מס לגיטימי, הינם גבוהים.

* עורך המדור: ד"ר אבי אלתר. נציג לשכת עו"ד לועדת הכספים בכנסת; לשעבר: יועמ"ש וסגן נציב מס-הכנסה; יו"ר ועדת מיסים לשכת עו"ד; יו"ר איפ"א ישראל. מרצה למיסים - אונ' ת"א; יו"ר ועדת מיסים-לשכת התאום של הארגונים הכלכליים בישראל.