הגבלות במימוש משכנתא

בשל החדשנות שבתיקון זה, נזקק ביהמ"ש להשלים לאקונות שיצר המחוקק. אחת כזו נידונה בפני הרשם ארניה.

בנק לאומי למשכנתאות בע"מ (להלן: "הבנק") פתח ביום 22.1.2002 תיק הוצל"פ למימוש משכון הרשום לטובתו על זכויותיהם על שוקר זוהר וכרמל (להלן: "החייבים") בדירת מגוריהם. מהתצהיר התומך בבקשת הביצוע עולה, כי במועד פתיחת התיק, עמדה יתרת החוב של החייבים לזוכה על סך של 433,266 שקל ואילו חוב הפיגורים עמד על סך של 37,236 שקל.

בהחלטתו מיום 26.2.2003 קבע ראש ההוצל"פ (הרשם ר. ארניה) שמאחר שטרם מונה כונס נכסים בתיק הרי שבהתאם להוראות המעבר של תיקון 23 לחוק ההוצאה לפועל, הרי שהתיקון חל גם על תיק זה. לפיכך, הוא הורה לזוכה ליידע את החייבים באשר לזכויותיהם ע"פ סעיף 81 ב1(ב)(4) לחוק, דהיינו, הזכות לפירעון מלוא חוב הפיגורים (או מחצית חוב זה תוך הבטחת היתרה), והכל תוך 90 יום ממינוי כונס נכסים.

רק ביום 6.3.2003 הגישה ב"כ הזוכה בקשה למינויה ככונסת נכסים. כן היא ביקשה להתיר לזוכה את המשך ההליכים בגין ההלוואה על מלוא חוב ההלוואה המובטח במשכנתא.

בבקשתו הצביע הזוכה על כך שנכון להיום, יתרת החוב עומדת על סך של 312,557 שקל, ואילו חוב הפיגורים עומד נכון להיום על סך של 47,158 שקל. הואיל ונכון להיום חוב הפיגורים עולה על 10% מיתרת החוב, הרי שחל החריג הקבוע בסעיף 81 (ב (ג)(3) לחוק, ובהתאם - רשאי הזוכה להגיש לביצוע את המשכנתא בגין מלוא חוב ההלוואה.

השאלה המשפטית שעמדה בפני הרשם ארניה היתה האם, בנסיבות האמורות, בהן טרם מונה כונס נכסים, הבסיס לקביעת זכויות החייב הם נתוני החוב במועד פתיחת התיק, או שמא הנתונים במועד הגשת הבקשה למינוי כונס נכסים.

הרשם ארניה קובע, כי החוק שותק בעניין זה, ועל כן יש להבין זאת כלאקונה הטעונה השלמת החסר. לפיכך, אין מנוס אלא להיזקק לפרשנות עפ"י מטרת החוק ותכליתו.

תכלית חקיקת תיקון 23 לחוק נועדה לקבוע הסדרים שיקלו על אלפי משפחות אשר שיעבדו את עצמן להלוואות כדי לרכוש דירת מגורים, ונקלעו לקשיים עקב המצב הכלכלי הקשה במדינה. הסדר זה נועד למתן את מנגנון הגבייה של חוב המשכנתא, באמצעות כך שבעוד שבעבר ניתן היה להגיש לביצוע את מלוא חוב ההלוואה המובטח במשכנתא בגין כל הפרה פעוטה של ההסכם ובגין כל פיגור קל בתשלומי ההלוואה, הרי שעתה, במצב הרגיל, מקנה החוק לחייב שתי זכויות עיקריות:

א. זכות למכר עצמי של הדירה (סעיף 81ב1(ב)(3) לחוק).

ב. זכות לפירעון חוב הפיגורים בלבד בצירוף אגרות, הוצאות ושכ"ט (או לחילופין, מחצית מהחוב הנ"ל ובלבד שהניח את דעת ראש ההוצל"פ, כי יפרע את היתרה תוך 6 חודשים) (סעיף 81ב1(ב)(4) לחוק).

לצורך ביצוע האמור לעיל קבע המחוקק שממועד התיקון ואילך, בקשה למימוש משכנתא תוגש בתחילה לצורך פירעון חוב הפיגורים בלבד. רק אם חוב זה לא נפרע בתוך התקופה הקבועה בחוק, או שהחייב לא מימש את זכותו למכר עצמי - אז, ורק אז, ניתן לממש את המשכנתא לצורך פירעון מלוא ההלוואה.

הוראות אלה, קובע הרשם ארניה, מאזנות בין זכויותיו הקנייניות של הנושה בנכס, וזכותו החוקתית לגבות את חובו, לבין זכויות החייבים, ואופיין הוא במידתיותן. מידתיות זו מוצאת את ביטויה בין השאר בכך, שבמידה וחוב הפיגורים מגיע לשיעור כבד, אשר המחוקק העמיד אותו על 10% מיתרת ההלוואה, הרי שאין מקום להוסיף ולחסום את הזוכה מלממש את המשכנתא בגין מלוא חוב ההלוואה (ר' סעיף 81 ב1(ג) לחוק ובעיקר ס"ק (3)).

המחוקק גם קבע, באותה רוח של איזון ומידתיות, כי תיקון 23 לחוק יחול רטרואקטיבית חלקית, באופן שהזכות לפירעון הפיגורים (שהיא אחת משתי הזכויות שהקנה המחוקק לחייבים בתיקון) תינתן גם לחייבים שהבקשה לביצוע משכנתא בעניינם הוגשה טרם תחילת תוקפו של התיקון (21.7.2002), ובלבד שטרם מונה כונס נכסים או שטרם חלפו 90 יום מיום מינויו, או שטרם פורסמה הודעת מכירה של הדירה.

מטרתה של ההחלה הרטרואקטיבית של החוק על תיקים שטרם כניסת התיקון לחוק לתוקף הינה להקנות חלק מהגנות התיקון גם על חייבים אשר טרם בוצעו בעניינם פעולות של ממש למימוש המשכנתא, ואשר תיקם מצוי אך בחיתוליו. בכך איזן המחוקק בין הציפייה הלגיטימית של הנושה, כי החקיקה לא תשנה את זכויותיו למפרע לבין התכלית הסוציאלית והחברתית שבבסיס החקיקה.

לאור תכליתה המיוחדת של החקיקה הנ"ל ובנסיבות שנוצרו, יש לקבוע כי תיקון 23 לחוק חל על המקרה שבפנינו, קובע הרשם ארניה.

משנמנע הזוכה, מטעמיו, מלעתור למינוי כונס נכסים עד למועד כניסת התיקון לתוקף, הרי שאין מקום לאפשר לו לשפר את מצבו ע"י הכרה בזכותו לממש את המשכנתא על מלוא החוב, רק מן הטעם שחלף הזמן, ולשלול בכך מהחייבים את תחולת תיקון 23 לחוק.

פרשנות אחרת תקהה את העוקץ מהוראת הרטרואקטיביות שכפה המחוקק. בתחולה הרטרואקטיבית שקבע, המחוקק התכוון להקפיא את המצב העובדתי למצב הידוע בעת הגשת בקשת הביצוע ולאמור, שכיוון שעד היום לא בוצעו פעולות של ממש בתיק, התיקון יחול על הבקשה והזכויות על-פיו יינתנו, באורח חלקי כאמור, לחייבים.

דומה הדבר, במידת מה, לדינים החלים על תיקון כתב טענות בהליך אזרחי. כידוע, בסוגיה זו נוהגת גישה ליברלית, דהיינו: רשות לתקן כתב טענות תינתן ביד רחבה ובלבד שהנזק שנגרם לצד השני ניתן לתיקון באמצעות פסיקת הוצאות. ואולם, לכלל זה יש חריג בולט: כאשר התיקון יפגע באופן משמעותי בזכויותיו של בעל הדין שכנגד, ויגרום לו עוול שאינו ניתן לתיקון באמצעות תשלום הוצאות - תיקון כתב הטענות לא יתאפשר, לדוגמא: כאשר קבלת הבקשה לתיקון כתב הטענות תהא משום עקיפת התיישנות.

זהו בדיוק המקרה שלפנינו. תיקון "כתב התביעה" למימוש המשכנתא (דהיינו, בקשת הביצוע) באופן שיחול חוב הפיגורים היום (במקום חוב הפיגורים במועד הגשת בקשת הביצוע) ישלול מהחייבים את הזכות המהותית לפרוע את חוב הפיגורים בלבד, ובכך להביא לעיכוב ההליכים כנגדם. זוהי פגיעה בלתי מוצדקת ובלתי ניתנת לתיקון בחייבים.

התוצאה הסופית: הבקשה נדחית. נקבע, כי ב"כ הזוכה תפנה לחייבים ותודיע להם את זכויותיהם לפירעון הפיגורים או את מחציתם, בהתאם להוראות סעיף 81ב1(ב)(4) לחוק.

תיק הוצל"פ 18/01026/02/0.

לשכת ההוצל"פ בראשל"צ.

הרשם: ר. ארניה.

בשם הזוכה: עו"ד מ. בנדורי.