הקצאת מניות כתחליף לעיסקת קומבינציה - ייזהר הקבלן!

לכאורה, עולה אפוא, כי הקצאת מניות בחברה המחזיקה בקרקע בעלת פוטנציאל בנייה עשויה לכאורה להוות תחליף להתקשרותה של אותה חברה בעסקת קומבינציה. כל זאת למה? בעוד שעיסקת קומבינציה "רגילה" אוצרת בחובה חבויות מס נרחבות ובכללן חבות החברה במס שבח ובמס מכירה (אם וככל שהקרקע נרכשה על-ידי החברה לפני 7.11.01 ) וחבות הקבלן במס רכישה, הרי שהקצאת מניות אינה גוררת עמה חבויות מס כאמור.

"לכאורה" ציינתי ולא בכדי. במה דברים אמורים? הואיל והקצאת מניות מהווה עיסקה שונה בתכלית מעיסקת קומבינציה, יש לבחון כיצד שוני זה משפיע, בין היתר, על השלכות המס הטמונות בעיסקה. דוגמה מספרית תסייע בידינו בהבנת השלכות אלו. ואלה הם נתוני הבסיס (לצורך הנוחות, אניח, כי שיעור מס השבח שחל על החברה הינו 36% (ללא חלוקה ליניארית) ואתעלם מהשלכות מס אפשריות בגין שינוי ייעוד ו/או חלוקת דיבידנד): עלות מתואמת של הקרקע בידי החברה - 100 אלף שקל; שווי הקרקע - מיליון שקל; עלות כלל הבנייה (בידי הקבלן) - 800 אלף שקל; עלות כלל הבנייה כולל רווח קבלני - מיליון שקל; שווי הבניין - 2.4 מיליון שקל.

ניתן אפוא לראות, כי תזרים המזומנים הכולל של בעל המניות והקבלן בעיסקת הקומבינציה, 998,400 שקל, נמוך מתזרים המזומנים הכולל בעיסקת הקצאת המניות - 1,021,600 שקל. ההפרש בסך 23,200 שקל נובע מהחבות במס מכירה - 12,500 שקל - ובמס רכישה - 23,750 - שקל בגין ההתקשרות בעיסקת הקומבינציה, בניכוי מגן המס בגינה. ברם, תזרים המזומנים של הקבלן בעסקת הקצאת המניות קטן באופן משמעותי מתזרים המזומנים בעיסקת הקומבינציה, וזאת למרות העדר החבות במס רכישה. זאת, מהטעם שהקבלן נושא ב-50% מהמס הגלום בעליית הערך של הקרקע (שהרי ההשקעה הינה במניות). אין זה מפליא אפוא, כי חל שיפור מהותי בתזרים המזומנים של בעל הקרקע.

אשר על-כן, בטרם ההתקשרות בעיסקת הקצאת מניות, שומה על הקבלן לאמוד את חבות המס הגלומה בקרקע ובהתאם לקבוע את שיעור ההקצאה בעיסקה.