תקן 15: הבעיה השמאית וחובת הזהירות

התקן החדש מציב בפני רואי החשבון ומנהלי הפירמות שורה של בעיות בכל אחת משתי החלופות לאופן קביעת ירידת ערך הנכסים - שווי השוק ושווי השימוש

תקן מס' 15 קובע את הטיפול החשבונאי וההצגה הנדרשים במקרה של ירידת ערך נכסים. תקן זה מחייב הכרה בהפסד מירידת ערך של נכס, כאשר ערכו בספרים עולה על הסכום בר ההשבה שלו. הגדרה זו מפנה את מעריך השווי (במקרה של נדל"ן - שמאי מקרקעין) להגדרה נוספת ע"י תקן 15, העונה על השאלה מהו סכום בר ההשבה, שהוא הגבוה מבין שני ערכים, מחיר המכירה נטו של הנכס לבין שווי השימוש בו.

התקן מפנה את השמאי לשתי הגדרות נוספות. מחיר המכירה נטו - הוא הסכום שניתן לקבל ממכירת נכס בעיסקה בתום לב בין קונה מרצון למוכר מרצון, הפועלים בצורה מושכלת, בניכוי עלויות מימוש. הרישא של הגדרה זו תואם את אותן ההגדרות הידועות מתחום מיסוי מקרקעין הדנות ב"שווי השוק". ברם, הסיפא משנה את הגדרת "שווי השוק" המקובלת ומוסיפה גורם חדש (להפחתה) - "עלויות מימוש". השמאי חייב לחזור להגדרות תקן 15, ולוודא מהן עלויות מימוש? אלה עלויות תוספתיות, המיוחסות ישירות למימוש הנכס, למעט עלויות מימון והוצאות מסים של הכנסה.

העולה מכך הוא, שיש להעריך תחילה את שווי הנכס בשתי חלופות, האחת - שווי השוק של הנכס, השנייה - שווי השימוש. מהו שווי השימוש? הערך הנוכחי של אומדן תזרימי המוזמנים העתידיים, הצפויים לנבוע משימוש מתמשך בנכס וממימושו בתום החיים השימושים שלו.

ישנם נכסים שמעצם טבעם שווים נובע מתזרים ההכנסות הצפויות מהן, כגון: קניונים, תחנות דלק, וכו'. לפיכך, הערכת שווי השוק כמעט זהה להערכת "שווי שמוש". מאידך, במבני תעשייה, חנויות ומשרדים, מוצאים אנו שוק של שכירויות ושוק של מכירות. לכן ניתן לשום הן ע"פי "שווי השוק" הנגזר מעסקאות השוק, והן ע"פי "שווי השימוש" הנגזר מעסקאות דמי שכירות.

ברם, כיצד יעריך מעריך השווי בגישת "שווי השימוש" את דמי השכירות הצפויים לאורך חיי בניין משרדים, כאשר ע"פי חוזה שכירות ישן משלמים כיום 20 דולר למ"ר לחודש, השכירות מסתיימת בעוד שנתיים, וכיום דמי השכירות הראויים בשוק החופשי הם 13 דולר למ"ר לחודש. בהעדר נתוני שוק לגבי מכירת משרדים, נראה לכאורה, שהמעריך נדרש לקבוע את אחוז ההיוון, ולהתנבא לגבי העתיד. ברם, כאשר קיים "שווי שוק", שניתן להעריכו ע"פי עסקאות מכר, ראוי להעדיף את השימוש בו ולא את "שווי שימוש".

כאמור, משווי השוק יש לנכות את עלויות המימוש. עלויות אלה מתוארות בסעיף 24 לתקן כדלקמן: "עלויות המימוש, למעט אלו אשר כבר הוכרו כהתחייבויות, מנוכות בקביעת מחיר המכירה נטו. דוגמאות לעלויות אלו כוללות עלויות משפטיות, ביול ואגרות עיסקה אחרות, עלויות סילוק הנכס, ועלויות תוספתיות ישירות, הנדרשות על מנת להביא את הנכס למצב מכירה".

מעבר לעלויות המופיעות בדוגמאות, יש להביא בחשבון את העלויות העיקריות, שדווקא הן לא הופיעו בין הדוגמאות שבתקן. העלויות המופיעות בדרך כלל כעלויות מימוש הן היטל השבחה הנדרש בעת המימוש ע"י הועדה המקומית לתכנון ובנייה, מס שבח מקרקעין, מס מכירה, דמי הסכמה המשולמים למינהל מקרקעי ישראל (הללו ניתנים כניכוי בחישוב מס השבח).

דוגמה: חברה חכרה, בחכירה לא מהוונת, ממינהל מקרקעי ישראל, אולם תעשיה . לימים הוציאה שימוש חורג מתעשיה למסחר שתוקפו עד ליום 31.12.04. עבור ההיתר לשמוש למסחר, שולמו למינהל דמי היתר, ולוועדה המקומית, היטל השבחה. הנכס הושכר למטרות מסחר לפי 15 דולר למ"ר לחודש עד תום אישור השימוש החורג. כיום דמי השכירות הראויים בשוק החופשי הם 11 דולר למ"ר. נבחן עתה את המהלכים וההתלבטות בדרך ההערכה ע"פ שתי הגישות. גישת "שווי השוק" וגישת "שווי השימוש".

בגישת שווי השוק - קיימת דילמה ראשונה בסיסית, האם הוועדה לתכנון ובנייה תאריך את תקופת השמוש החורג. אם כן - הנכס ימשיך לשמש למטרות מסחר ושווי השוק למטרות אלה הוא 1,500 דולר למ"ר. ברם, יש לנכות משווי זה את תשלומי היטלי ההשבחה הצפויים מעת לעת בהארכת תקופת השמוש החורג, ואת תשלומי דמי ההיתר למינהל. היה ולא יאושר השימוש החורג, הנכס יחזור לשמושים תעשיתיים. שווי השוק למטרות אלה הוא נניח 600 דולר למ"ר בלבד. אכן, פער משמעותי בין שני השמושים.

בגישת שווי השימוש, השמאי יתקל באותה דילמה ראשונה, כאשר קיימים הבדלים בין דמי השכירות ע"פי החוזה הקיים לבין דמי השכירות הראויים כיום בשוק החפשי. קיים גם פער גדול בין דמי השכירות למטרות מסחר לבין דמי שכירות למטרות תעשיה. השמאי יצטרך לענות על השאלות, מהם דמי השכירות (השמוש) הצפויים? לאיזו תקופת שמוש? מהו אחוז ההיוון? מהו שווי המימוש של הנכס בתום החיים השימושים שלו (ע"פ הגדרת "שווי השימוש"). מה קורה בנכס בנוי כאשר ישנן זכויות בנייה נוספות ותחשיב שמאי מצביע על כך, שהשווי המירבי הוא כאשר הורסים את המבנה ומנצלים את המגרש הריק לבנייה בהיקף גדול. במקרה כזה אין משמעות לגישת שווי השימוש.

סיימנו את ההתלבטויות וסוף סוף נקבע "שווי השוק" ו"שווי המימוש". עתה יש לנכות את עלויות המימוש, בין היתר, בדוגמה זו, דמי הסכמה למינהל, מס שבח מקרקעין ומס מכירה. התוצאה מתקבלת הוא מחיר המכירה נטו.

הגענו כמעט לקו הסיום: מציאת הסכום בר ההשבה. כמוגדר בתקן 15, הוא הגבוה משתי התוצאות שקבלנו, דהיינו, הגבוה מבין מחיר המכירה נטו לבין שווי השמוש. עתה אנו על קו הסיום: ההפסד מוגדר כערך הנכס בספרים בניכוי הסכום בר ההשבה.

תקן 15 יצא לדרך לא מזמן, ולאור חובת הזהירות המוטלת על מנהלי החברות ורואי חשבון, ראוי שיהיו ערים למכלול הבעיות הכרוכות בשומות שווי נדל"ן.

הכותב היה בעבר יו"ר לשכת שמאי מקרקעין

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988