השווי ההוגן מבקש תשובות

ברשימה הקודמת, "מהפך במיסוי פעולות באיגוד מקרקעין", הפנינו את תשומת הלב לשינוי הדרמטי בחוק מיסוי המקרקעין, שכתוצאה ממנו יחושב המס על-פי "השווי ההוגן" של הזכויות הנמכרות באיגוד מקרקעין, ולא בהתאם להנחה הפשטנית שהיתה נהוגה עד לתיקון מס' 50 לחוק (שאמור לחול על פעולות באיגוד מקרקעין שבוצעו לאחר 7.11.2001), לפיה חושב המס כאילו הועברו זכויות - באותו שיעור - במקרקעי האיגוד.

אין צורך להכביר מילים על משמעות השינוי, שהרי כל בר-בי-רב מבין, כי שוויין של מניות באיגוד נגזר ממכלול הנסיבות הספציפיות (לרבות פרמיית שליטה, שיכולה להיות חיובית או שלילית) ולא אך ורק משוויים של נכסי האיגוד.

מההיבט הפיסקלי האקדמי ראוי היה, אולי, לאפשר למחזיקי הזכויות באיגודי המקרקעין הקיימים לדווח על אירוע מס רעיוני, לפי הכללים "הישנים" (תוך כדי דחיית תשלום המס), על מנת למנוע אפליית מס (בפועל) בין אלו שמימשו את זכויותיהם לפני 7.11.2001 לבין האחרים.

מכל מקום, המחוקק הישראלי בחר בדרך שונה, וקבע בסעיף 7א לחוק, כי שווי הרכישה של הזכויות באיגוד מקרקעין, לכשימומשו לאחר 7.11.2001, ייקבע בהתאם להוראות חלק ה' וחלק ה2 לפקודת מס הכנסה (שעניינם במס רווח הון), בשינויים המחויבים לפי העניין.

זאת ועוד, בתקנות שפורסמו בקובץ תקנות מס' 6199 מיום 30.9.2002 נקבע, כי על אף האמור בסעיף 88 לפקודה, בחישוב השבח בפעולה באיגוד מקרקעין ייכלל במחיר המקורי מס הרכישה שחל על עושה הפעולה, במועד רכישת הזכות הנמכרת, אם המס שולם במלואו ולא הותר בניכוי על-פי כל דין.

מכל אלו ניתן להניח, כי שווי הרכישה של זכות באיגוד מקרקעין, בפעולות שנעשו לאחר 7.11.2001, ייקבע על-פי השווי ההוגן של הזכויות הללו במועד רכישתן, ובתוספת מס הרכישה ששולם בעטיין על-ידי עושה הפעולה.

להלן מספר סוגיות, בהקשר זה, שמן הראוי כי יינתנו להן תשובות בהקדם:

1. לפי הוראות סעיף 31 לחוק מיסוי מקרקעין, בצירוף הוראות סעיף 71 לחוק האמור, ניתן לפרק את איגוד המקרקעין ולהעביר את המקרקעין לבעלי המניות ללא תשלום מס שבח (בדרך כלל יחול מס רכישה על הפעולה), ולקבוע בדרך זו את שווי המקרקעין (ליום רכישת הזכויות באיגוד, או ליום רכישת המקרקעין, לפי המאוחר) כשווי הרכישה לצורכי המס, במנותק מהשווי ההוגן של הזכויות באיגוד המקרקעין. לא ברור אם הוראות ספציפיות אלו "גוברות" על הוראות סעיף 7א לחוק, או ההיפך מכך.

2. לא פעם אין בידי עושה הפעולה נתונים "היסטוריים", הנחוצים לקביעת שווי הרכישה ההוגן של הזכויות באיגוד המקרקעין. נושא כאוב זה יתעורר במלוא חריפותו, מן הסתם, כאשר הזכויות נרכשו לפני שהאיגוד הפך לאיגוד מקרקעין, ו/או במקרים בהם עושה הפעולה קיבל את הזכויות במתנה, או בירושה.

3. לפי הוראות סעיף 5 לחוק מיסוי המקרקעין, ניתן להעביר לעסק זכות באיגוד מקרקעין, כמלאי עסקי, ואם לא חלפו ארבע שנים מיום הרכישה של הזכות עד ליום ההעברה, לא יראו את הפעולה כמכירה ויראו את עלות המלאי העסקי כיתרת שווי הרכישה של הזכות. לעניין זה נקבע בסעיף קטן (ב)(3), יראו את "יום הרכישה" ו"שווי הרכישה" כמשמעותם בפרק השלישי לחוק. נשאלת השאלה, אם ההוראות החדשניות שמקורן בסעיף 7א. לחוק (בפרק השני לחוק), יחולו על העברת זכות באיגוד מקרקעין לעסק.

4.סוגיה מעניינת במיוחד (שאיננה ייחודית בהכרח לאיגודי מקרקעין) קשורה לקביעת "השווי ההוגן" של הזכויות באיגוד. בדרך כלל, החלק המהותי ביותר משווי הזכויות נגזר משווי נכסי האיגוד. יחד עם זאת, (היטל השבחה, דמי הסכמה וכיוצ"ב).

לעניות דעתנו, השווי ההוגן של זכויות באיגוד מקרקעין, במקרים אלו, אמור לתת ביטוי - בין היתר - לערכם הנוכחי של תשלומי החובה הללו.