סוגיית סיווג החברה הקבלנית, המחזיקה מקרקעין שהם מלאי עסקי לצורך בנייה עליהם
ומכירתם כ"איגוד מקרקעין", היא סוגיה מרכזית וחשובה בתחום איגודי המקרקעין.
אמנם לאורך זמן החברה הקבלנית יוצאת מהגדרת "איגוד מקרקעין" הואיל והחברה רוכשת
נכסים נוספים כגון לקוחות, ציוד ומוניטין, אשר אינם טפלים למטרות החברה. ואולם
בשלבי הקמתן מצויות חברות קבלניות רבות במצב בו הן מחזיקות רק מקרקעין המהווים
מלאי עסקי, ולפיכך מתעוררת השאלה האם חברות אלה הן איגודי מקרקעין.
ההלכה בעניין זה לא הוכרעה באופן חד משמעי במשך השנים, והדבר היה נתון במחלוקת
בין המלומדים. לאחרונה אף פורסם פסק דין בסוגיה זו (ו"ע 1276/00 צאלה נכסים
ואחזקות בע"מ נ' מס שבח רחובות) אשר קבע, כי במקרה בו החברה הגישה טופס 50,
לפיו רווחיה נישומים לפי פקודת מס הכנסה, לא תוגדר החברה כאיגוד מקרקעין.
מחלוקות רבות אלה הביאו את משה אשר עו"ד (רו"ח), יועץ מקצועי לנציבת מס הכנסה,
לקדם פרסומה של הוראה ביצוע חדשה (הוראת ביצוע 8/2003), בה ביקשו רשויות המס
לקבוע באלו מקרים יוגדר איגוד המחזיק במקרקעין שהם מלאי עסקי כ"איגוד מקרקעין"
ובאילו מקרים יוגדר כאיגוד רגיל. מן ההוראה עולה, כי בשלושה מקרים בהם מחזיק
איגוד במקרקעין שהם מלאי עסקי לא יוגדר האיגוד כאיגוד מקרקעין אלא כאיגוד רגיל.
בכל שאר המקרים יוגדר האיגוד כאיגוד מקרקעין.
להלן רשימת המקרים והתנאים אשר בהתקיימם לא יוגדר האיגוד כאיגוד מקרקעין וייחשב
איגוד רגיל: א. קבלנים - איגוד, אשר בשנת המס שקדמה לשנת המס בה נעשתה הפעולה
בו, דיווח על הכנסותיו בהתאם להוראות תקן חשבונאי מס' 2 של המוסד לתקינה חשבונאית
או גילוי דעת מס' 6 של לשכת רואי החשבון, לפי העניין, וישם לצורכי פקודת מס
הכנסה את הוראת סעיף 8א(ג) ואת הוראות 18(ד) לפקודה ומנהל את פנקסיו על פי
תוספת ד' להוראות ניהול פנקסים (קבלנים), ובלבד שבתקופה כאמור דיווח בדו"ח
הכספי לצורכי מס על רווח או הפסד מפעילות זו בהתאם להוראות סעיף 2(1) לפקודה
והתקיימו בו התנאים הבאים: המקרקעין שבבעלותו, מלבד משרדיו, רשומים כמלאי עסקי
תחת הסעיף המאזני "רכוש שוטף" החל מיום רכישתם.
זמן סביר לאחר רכישת המקרקעין על-ידי האיגוד הוחל בהכשרתם לבנייה (קבלת היתר
וכדו'). בסמוך לביצוע הבניה הוחל בהליכי שיווק. לאחר הפעולה בזכויות המשיך
האיגוד בפעילותו הקודמת ולא שינה את ייעוד המקרקעין. ב. סוחרי מקרקעין - איגוד
אשר בשנות המס שלפני מועד עשיית הפעולה בו עסק בפועל ברכישה ומכירה של מקרקעין,
אשר עליהם דיווח בדוחות החשבונאים כהכנסה רגילה מפעילות שוטפת, ולצורכי מס
הכנסה ניהל את ספריו בהתאם להוראות תוספת ט' להוראות ניהול פנקסים (סוחרי מקרקעין)
ובלבד שבתקופה כאמור דיווח על הכנסותיו מפעילות זו כהכנסה מעסק לפי סעיף 2(1)
לפקודה והתקיימו בו התנאים הבאים: האיגוד עוסק במסחר במקרקעין בתדירות גבוהה
עד שניתן לראות בו עסק.
מלבד משרדי האיגוד אין לאיגוד מקרקעין שהם רכוש קבוע. לאחר הפעולה בזכויות
באיגוד לא שונה ייעודם של המקרקעין. ג. פרויקט ספציפי - איגוד חדש שהוקם במיוחד
לצורך הקמת פרויקט בנייה למכירה והתקיימו בו כל התנאים הבאים: האיגוד מחזיק
במקרקעין המסווגים כמלאי עסקי, למעט משרדי האיגוד, המיועדים לבנייה ולמכירה.
המקרקעין שבבעלותו לא נרכשו מגופים קשורים שיש להם יחסים מיוחדים עם האיגוד
או בעליו. בסמוך לאחר הקמת האיגוד החלה בניית הפרויקט ושיווקו לרוכשים. הבנייה
ושיווק הפרויקט נעשו באופן רצוף וללא הפסקות.
בסמוך להתחלת בניית הפרויקט ובמהלך הקמתו נחתמו חוזי מכירה עם רוכשים שאינם
צדדים קשורים. לפחות בשנים עשר החודשים שקדמו לפעולה באיגוד החלה בניית הפרוייקט
ונחתמו חוזי מכירה עם רוכשים שאינם צדדים קשורים. לאחר הפעולה בזכויות באיגוד
לא שונה ייעוד המקרקעין. בנוסף לתנאים האמורים לעיל, הוסיפו רשויות המס תנאים
כלליים, לפיהם האיגוד יהיה זכאי להנות מהקלה זו רק אם הוא עומד בחובותיו בכל
הקשור לדיווחים המוטלים עליו. קרי, רק אם האיגוד הגיש את כל דו"חותיו לצורכי
מס לגבי כל שנות המס שקדמו לפעולה בו.
כמו כן נדרש, כי בשנים שקדמו לפעולה היו ספריו של האיגוד קבילים וכן שחוות
דעת של המבקר לגבי הדוחות הכספיים שהגיש האיגוד היתה ללא הסתייגות או הימנעות.
כללים אלו הינם חלק מן המגמה הכללית של רשויות המס להיטיב עם נישומים אשר מקפידים
על דיווחי אמת במועדם.
נציין, כי השפעת ה"ב האמורה פחתה בעיקר בשל העובדה שחישוב השבח באיגודי מקרקעין
לאחר תיקון 50 תואם את חישוב המס בפרק ה' לפקודה, מה שמנטרל את הבעייתיות שהיתה
קיימת בנושא זה באיגוד המקרקעין. כמו כן, גם האפשרות לבצע הקצאת מניות באיגודי
מקרקעין מבלי שהדבר יהווה אירוע מס מפחיתה את הבעייתיות שהיתה קיימת בנושא
ומתאימה את דיני המס החלים באיגוד רגיל לאיגוד מקרקעין. זאת ועוד, לאחר הרפורמה
יהיו מקרים שבהם דווקא סיווג החברה כ"איגוד מקרקעין" ישא בחובו יתרונות מיסוי,
כמו למשל לעניין פירוק חברה המהווה איגוד מקרקעין וסוגיית תחולת סעיף 93 לפקודה
או סעיף 72ב לחוק מיסוי מקרקעין.
האמור ברשימה זו הוא על דעת הכותבים בלבד ואינו מייצג עמדת גורם רשמי כלשהו.
הכותבת היא מנהלת מחלקת מיסוי בינ"ל ומנהלת מחלקת מיסוי מקרקעין לשעבר בלשכה
המשפטית בנציבות מס הכנסה. הכותב הוא מנהל מחלקת שומת מקרקעין לשעבר.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
