מכירת מקרקעין כוללת שני מרכיבים חשובים מאוד לקונה. האחד הינו קבלת החזקה והשני
רישום זכויות המוכר על שמו של הקונה. בדרך כלל עסקאות מקרקעין רגילות מסתימות
תוך פרק זמן של מספר חודשים עד כשנה (תלוי בסוג העיסקה). עם סיום העיסקה, הקונה
מקבל חזקה ורישום על שמו (היכן שהרישום מתקיים), ובזה הצדדים נפרדים זה מזה.
יש מקרים בהם אחד מהמרכיבים מתקיים והשני לא. לדוגמא, החזקה נמסרה, אך הרישום
טרם הושלם. מקרים אלו די שכיחים, כי לעתים קרובות לאדם מן היישוב קבלת חזקה
מתפרשת קבלת "הקניין", והצד הקנייני נזנח. במצב זה, אם לאחר שנים רבות הקונה
מתעורר ודורש את רישום זכויותיו, עליו להתפלל כי לא יתקל בסירוב מצד מוכר או
מצד צד ג' שכעת רשום כבעלים של הנכס, כדוגמת יורשי המוכר.
בית משפט העליון נדרש לאחרונה לניתוח של סוגיה מעין זו בפרשת ע.א. 1559/99
שושנה צימבלר נ. רבקה תורג'מן, בפני הרכב השופטים א. מצא י. אנגלרד וא. פרוצקיה.
במקרה צימבלר, המערערת ובעלה (להלן: המערערת) ירשה דירה ב-1964 מבעלה המנוח
של המשיבה. המערערת שילמה את מלוא התמורה וקיבלה ייפוי-כוח בלתי חוזר, וקיבלה
חזקה עוד בשנת 1971 - אך לא דאגה לרשום כל הערת אזהרה לטובתה. רק בשנת 1996
המערערת ביקשה מהמשיבה, אשר ירשה את זכויות בעלה, לחתום להעברת זכויות על שם
המערערת. המשיבה סירבה לבקשתה של המערערת, ובית המשפט המחוזי דחה את תביעת
המערערת לאכיפת ההסכם משנת 1964, וזאת מטעמי התיישנות. מכאן הערעור.
השופט מצא קיבל את הערעור, והשופטים אנגלרד ופרוקציה הצטרפו אל פסק דינו. השופט
מצא קבע, כי אין בסיס לטענה שהמערערת לא שילמה בעד הדירה, ועל כן השאלה היא
האם יש לרבות השנים כדי לגרום להתיישנות התביעה מצד המערערת. בהסתמכו על הלכת
אהרונוב, ותוך ציון מאמרו של פרופ' דויטש, מציין מצא, כי למערערת יש זכות קניינית
שביושר: "זכות זו צמחה למערערת מכוח התחייבותו של תורג'מן להעביר את הדירה
לבעלותה. לזכות זו ניתן משנה תוקף, משקיימו המערערת ובעלה המנוח את מלוא חיוביהם
על-פי ההסכם; קיבלו ייפוי-כוח בלתי חוזר להעברת הבעלות על שמם; קיבלו לידיהם
את החזקה בדירה; ונהגו בדירה מנהג בעלים משך עשרות שנים, ללא כל עוררין מצד
תורג'מן והמשיבה. עסקתם של הצדדים היתה עיסקה כמעט מושלמת".
השופט מצא מציין, כי הזכות של המערערת קמה עוד בשנת 1964, כלומר לפני כניסת
חוק המקרקעין לתוקף, ועל כן המערערת תהנה הן מזכות ביושר של דאז (זכות ביושר
מהדין האנגלי), והן מזכות ביושר דהיום (זכות ביושר נוסח ישראלי), וזאת אם נאמר
כי זכותה נוצרה לאחר חוק המקרקעין, דבר הנלמד מהלכת אהרונוב.
השופט מצא, בנתחו את תחולת דיני התיישנות במקרקעין ותחולת סעיף 159 (ב) לחוק
המקרקעין על המקרה, התייחס גם לפרשת חוסיין. בפרשת חוסיין נקבע, כי סעיף 159
(ב), הקובע כי אין התיישנות בקרקע מוסדרת, מתייחס רק לקיום זכות רשומה במקרקעין
מוסדרים. כאן השופט מצא עושה אבחנה וקובע, כי אין ללמוד מכך שיש לתת פטור גורף
מהתיישנות לתביעות לקיום זכות בלתי רשומה.
אמנם זכותה של המערערת כפופה להתיישנות, באשר תביעתה הינה תביעה במקרקעין,
אך הקונסטרוקציה הבסיסית בה משתמש השופט מצא כמעין "קרש הצלה", לבסס את קבלת
הערעור - הינה סוגיית הנאמנות.
השופט מצא מתייחס לפרשיה המפורסמת של ענבטאווי, שדנה בתחרות בין שלוש עסקאות
נוגדות, שאף אחת מהן לא הסתיימה ברישום. שם נקבע, כי בהיות הזכות של הקונה
הראשון מבוססת על הדין קודם, אזי "קיומן של זכויות שביושר אצל הקונה מקים יחס
של נאמנות בין המוכר לקונה". כאן השופט מוסיף, כי אין מניעה להכיר ביחסי נאמנות
בין מוכר לקונה גם לאחר חוק המקרקעין.
מצא קובע: "כשם שהוכרה בפרשת אהרונוב זכות-שביושר "תוצרת הארץ", שפרטיה אינם
חייבים להיות זהים לפרטיה של הזכות-שביושר ה"אנגלית", כך אין מניעה להכיר ב"נאמנות
קונסטרוקטיבית תוצרת הארץ", שפרטיה לא יהיו בהכרח זהים לפרטיה של הנאמנות הקונסטרוקטיבית
האנגלית, שנקלטה בישראל בעבר, או לפרטיה של הנאמנות הקונסטרוקטיבית המוכרת
בשיטות משפט אחרות".
יודגש, כי גם במקרה צימבלר, זכות הנאמנות קמה לפני חוק המקרקעין, באשר החוזה
נחתם לפני כן, אך מצא הולך צעד אחד קדימה וקובע הלכה גם לגבי זכות ביושר תוצרת
הארץ שהינה "חידוש" של הלכת אהרונוב, וקובעת מטבע הלשון "נאמנות קונסטרוקטיבית
תוצרת הארץ" (השווה עם הלכת אהרונוב "זכויות ביושר תוצרת הארץ").
לאחר שמצא מגיע למסקנה כי קיימים יחסי נאמנות בין המערערת לבין המשיבה (כ"חליפה"
של בעלה המנוח), לא היה כל קושי לקבוע, כי התביעה לא התיישנה. הסיבה היא, כי
כלל גדול בדיני קניין קובע, שביחסי נאמנות אין התיישנות. ההתיישנות ביחסי נאמנות
מתחילה רק כשהנאמן מגלה דעתו במפורש, שאכן הוא "מועל" בנאמנות, ואין בכוונתו
לפעול לפי הוראות הנאמנות. כלומר, התיישנות מתחילה מרגע שהנהנה מבין או יכול
להבין (סעיף 8 לחוק ההתיישנות), שעליו לפעול אם ברצונו להציל את רכושו.
אין ספק כי פסק דין זה מהווה נדבך חשוב ומרכזי של פסיקת בית המשפט העליון בשנים
האחרונות, וזאת לאחר הלכת אהרונוב.
הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
