כל רצונה של גב' לרנר היה בסה"כ לרכוש דירה (ת.א. 1167/99 רוזה לרנר נ. עו"ד
ישראל הדר ואח' ביהמ"ש המחוזי בחיפה). לצורך כך פנתה למתווכת, שהפגישה אותה
עם אדם שביקש למכור דירה. בהמלצת המתווכת, פנו השניים למשרד עו"ד לעריכת העיסקה.
בעת עריכת החוזה ביקש עוה"ד, שלא הכיר את הצדדים, להזדהות בפניו ואף צילם את
תעודות הזהות שהציגו. לימים, לאחר שגב' לרנר שילמה את מלוא מחיר הדירה, שיפצה
אותה ועברה להתגורר בה, הסתבר כי המוכר לא היה בעל הדירה אלא נוכל. לאחר הליכים
משפטיים היא נאלצה לפנות את הדירה ולהשיבה לבעליה. כך הפסידה גב' לרנר את תמורת
הדירה ואת עלות השיפוצים. בנוסף היא נאלצה לעבור להתגורר בשכירות.
את הנוכל לא יכלה לרנר לתבוע, כי הוא נעלם. בתביעה שהגישה נגד עוה"ד (ואחרים),
טענה, כי עוה"ד התרשל בזיהוי המוכר. במשפט העיד עורך הדין, כי בתעודת הזהות
שהציג המוכר היה מצולם אדם ממושקף ואילו המוכר לפניו לא הרכיב משקפיים. לשאלת
עוה"ד הסביר לו המוכר, שהוא מרכיב עדשות מגע והתשובה סיפקה אותו.
ביהמ"ש קבע, כי בנסיבות אלה, עוה"ד היה צריך לבקש מהמוכר להזדהות בתעודה נוספת
וחייב את עוה"ד לשלם לגב' לרנר 1,400,000 שקל. לכאורה הצדק נעשה . במקום שגב'
לרנר תישאר בחוסר כל, ישא עוה"ד בנזק.
האם הטלת האחריות על עורך הדין במקרים מסוג זה היא הפתרון הראוי? מה יכול היה
עוה"ד לעשות מעבר למה שעשה?
קביעת ביהמ"ש, כי על עוה"ד היה לדרוש מהמוכר להציג תעודה נוספת, לא קיימת בחוק.
אף אילו היה עוה"ד מבקש תעודה נוספת, מה היה עליו לעשות אם הנוכל היה מציג
עוד תעודה, למשל רשיון נהיגה ובו גם תמונת אדם ממושקף? איזה כלים יש לעו"ד,
ויהיה זהיר ככל שיהיה, לדעת אם תעודה המוצגת לפניו אמיתית או מזויפת?
מקור התקלה נעוץ לא בעוה"ד, אלא בשיטת הזיהוי ובצורות הרישום המיושנות הנהוגות
בארץ לגבי נכסי המקרקעין.
לדוגמא: עפ"י החוק, זיהוי הצדדים בעיסקת מקרקעין נעשה בתעודת זהות או דרכון.
תעודת הזהות מונפקת לבעליה בגיל 16, והוא רשאי להזדהות באמצעותה כל חייו. כך
קורה לעיתים קרובות, שהאזרח נושא תעודה של בחור צעיר למרות השינויים החלים
עם הזמן (זקן/משקפיים/ עדשות מגע /צביעת שיער/ שינויי תסרוקת/חזרה בתשובה/
בשאלה/ הסרת משקפיים בלייזר וכו').
לעורך הדין הנדרש לזהות מוכר מוצגת, במקרים רבים, תעודת זהות עם תמונה שאינה
דומה לאדם הניצב לפניו. כך יכול להתחזות למוכר אדם שמצא/גנב את התעודה, קרוב
משפחה של בעל התעודה, או מי שלו נגישות לתעודה, וזאת אפילו בלי צורך לזייף
תעודה.
הפתרונות לשיפור רבים: הנפקת תעודת זהות מוגבלת בזמן, בדומה לרישיון הנהיגה/
הדרכון, הכללת תמונה עדכנית שתצולם בעת הנפקת התעודה החדשה, הכללת נתוני גובה
וצבע העיניים (כפי שהיה בעבר), הנפקת תעודת זיהוי הכוללת פס מגנטי המאפשר בדיקת
מקוריותה, הקמת מוקד לברור אם דווח על אבדן התעודה ועוד. בתעודת הזהות כיום,
יש מקום בו על בעליה לחתום את דוגמאת חתימתו. איש לא עושה זאת. אילו הייתה
הקפדה במשרד הפנים, בעת מסירת התעודה לבעליה, ודרישה כי יחתום בתעודה את דוגמת
החתימה היתה מאפשרת להשוות את החתימה לזו שבחוזה הנחתם והדבר היה מועיל במקרה
של שימוש בתעודה גנובה (אך לא מזויפת). גם ברישיון הנהיגה, המוגבל בזמן, על
משרד הרישוי להקפיד ולדרוש מהנהג להמציא תמונה עדכנית כתנאי להארכת הרישיון,
במקום לכלול תמונה ישנה הקיימת במאגרי משרד הרישוי .
הנפגעים משיטת הזיהוי המיושנת, שיטה אותה רק המדינה קובעת , הם אזרחים תמימים.
נפגעים נוספים ישנם גם כתוצאה מליקויים בשיטות המרשם המיושנות, שלא יפורטו
כאן. מן הראוי שהמדינה , שרק היא הקובעת את אפן הזיהוי וצורות המרשם, תקים
קרן לפיצוי רוכשים תמימים אלה, אשר נפלו קרבן לזיופים ולמעשי נוכלות המתאפשרים
בשל הפרצות והליקויים.
המדינה גובה מרוכש נכס מקרקעין מס רכישה בסכום לא מבוטל של 4.75% (לדירות מעט
פחות). מן הראוי שהמדינה תפריש מסכום זה, המשולם ע"י רוכשי כל הנכסים, את העלות
לכיסוי הנזקים לאזרחים התמימים. הטלת אחריות על עורך הדין לזיהוי נוכלים והפיכת
ציבור עורכי הדין כציבור החייב לשאת במחדלי שיטת הזיהוי והמרשם, איננה הפתרון
הראוי והמתאים.
הכותבת מתמחה בתחום המקרקעין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
