הסכם גובר על השטר

המשיב רכש מהמערערת שלושה משרדים בבניין מרכז "כלל" בירושלים. הסכם הרכישה קבע, שרישום הזכויות על שם המשיב ייעשה באחת משתי דרכים - ברישום בית משותף, כשכל יחידה שנרכשה תירשם כיחידה נפרדת על שם המשיב; או בהחכרת הנכס למשיב לתקופה של 999 שנים. למערערת ניתנה האפשרות לבחור את החלופה הרצויה מבין שתי החלופות.

המערערת בחרה באופציה השניה. היא המציאה למשיב שטר חכירה, לחתימתו. המשיב מיאן לחתום על שטר החכירה, בטענה שהוא מכיל תניות שאינן עולות בקנה אחד עם התנאים שהוסכמו בהסכם הרכישה.

אכן, קיימת סתירה מהותית בין תנאי הסכם הרכישה לבין תנאי שטר החכירה. הסכם הרכישה מורה מפורשות כי רישום הזכויות על שם המשיב ייעשה ככל האפשר בדומה לרישום בעלות, וכי למשיב זכות להעביר את זכויות החכירה שבידיו לצד שלישי מבלי להקדים ולהיזקק להסכמת המערערת.

לעומת זאת, בהסכם החכירה הוכללו תניות הסותרות מהותית את התניות הנ"ל, שהוסכמו כאמור במסגרת הסכם הרכישה. ההוראה המגבילה את המשיב בהעברת זכויותיו לצד שלישי לא קיימת בהסכם הרכישה, והיא לא מתיישבת עם הוראותיו הבסיסיות של ההסכם ועם כוונות הצדדים, שהכירו בזכות הדיספוזיציה של הרוכש בזכויותיו שנרשמו, בלא קיום תנאי מוקדם מהסוג האמור. "מאחר שמסגרת העל של זכויות וחובות הצדדים עוגנה בהסכם הרכישה ותנאי שטר החכירה כפופים לו", קבעה השופטת פרוקצ'יה בפסק הדין, "היה על המערערת לגבש את הוראות שטר החכירה בהתאם להן ולא לחרוג מהן, ואין היא רשאית להטיל על הרוכש באמצעות שטר החכירה מגבלות שזכרן לא בא בהסכם העיקרי, והעומדות בסתירה ללשונו ולרוחו".

לפיכך, תנאים אלה שבשטר דינם להתבטל, ותחתם יבואו התנאים שהוסכמו בהסכם הרכישה. ָ

(ע"א 4134/97 מרכז כלל ירושלים בע"מ נ. בנימיני, פס"ד מיום 22.9.03. מ"מ הנשיא תיאודור אור והשופטים יעקב טירקל ואיילה פרוקצ'יה. בשם המערערת עו"ד דורון תמיר, בשם המשיב עו"ד מנחם עצמון)