עד ששר הפנים יאשר את המכירה

סעיף 188(א) לפקודת העיריות קובע, כי עירייה לא תהיה רשאית למכור מקרקעין, להחליפם או למשכנם, אלא על-פי החלטת המועצה ברוב חבריה, ובאישור שר הפנים. בעקבות הוראה זו התעוררה השאלה: האם אישור השר הוא תנאי מתלה, או שמא מדובר בתנאי לכשרותה של העירייה להתקשר בעיסקת מקרקעין, ושבלעדיו אין תוקף לעיסקה.

לפי עמדת משרד הפנים, הדרישה לאישור השר היא מהותית, ותוחמת את יכולת הרשות להעביר זכויות במקרקעין. גישה זו עמדה במרכז השאלה, האם לאפשר רישום הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין בגין עיסקת מכר מקרקעין של עירייה, עוד בטרם קבלת אישור השר. לעמדת משרד הפנים ומשרד המשפטים, על אף שהערת אזהרה אינה זכות במקרקעין, היא נתפסת כבעלת היבטים מעין-קנייניים, ועלול להיווצר סיכון בהסתמכות על הערת אזהרה שנרשמה בגין עסקה שטרם אושרה על-ידי השר.

בעקבות פגישה שנתקיימה בחודש אוקטובר 2001 במשרדי היועץ המשפטי לממשלה, יצאה הנחיה גורפת לרשמי לשכות רישום המקרקעין, להימנע מרישום הערות אזהרה בגין התחייבות של רשות מקומית לעשות עיסקה במקרקעין, טרם אישור החוזה על ידי שר הפנים. בהתאם להוראה זו, במהלך התקופה בה נמשך הטיפול באישור השר, נמנעת מהרוכש הזכות לרשום הערת אזהרה בגין העיסקה, דבר המשליך גם על נטילת הלוואה כגד רישום משכנתא וכיו"ב. ודוק, משרדי מיסוי מקרקעין מחייבים להצהיר על עיסקת מכר מקרקעין של העירייה לפי מועד חתימת העיסקה, מבלי שתהא משמעות לשאלת אישור השר, זאת בניגוד לנהוג בעסקאות מכר של קטין או פסול דין, המדווחות רק לאחר קבלת אישור בית המשפט.

ביום 10.9.03 ניתן בבית המשפט המחוזי בירושלים פסק דין, אשר דן במצב המשפטי המתואר לעיל. בנסיבות אותו מקרה, הקצתה העירייה בשנת 1962 מגרש ללשכת המהנדסים, עליו הוקם "בית המהנדס". הסכם החכירה נחתם רק בשנת 2000, אולם ההסכם לא הועבר לאישור השר, עקבה צורך לתקן סתירה שנתגלתה בין ייעודם התכנוני של המקרקעין לבין השימוש הציבורי שנעשה בבניין. רשם המקרקעין, ובעקבותיו גם הממונה על המרשם, סירבו לרשום הערת אזהרה, ומכאן הערעור שהוגש.

שני הצדדים בדיון הסתמכו על דברים שנאמרו בבג"ץ 582/78 זיתוני נ' עיריית חולון, אולם השופטת מיכאלה שידלובסקי-אור קובעת, כי בפס"ד זיתוני בוטל החוזה ממספר סיבות ובנסיבות חריגות, עקב התנהלות לא תקינה של הרשות ושל השר, אולם לא נאמר בו דבר לגבי תקופת הביניים עד לאישור השר. בהתאם לניתוח הדברים קובעת השופטת, כי אישור השר הוא תנאי מתלה, ובהתאם להלכה, חוזה עם תנאי מתלה הוא חוזה שלם, ולכן אין בהיעדר אישור שר הפנים כדי לעכב רישום הערת האזהרה. מטרת מרשם המקרקעין היא לשקף את מצב הזכויות כפי שהן בפועל, ואין לקבל את הטענה, לפיה ההסכם אינו מקנה זכויות כל עוד לא ניתן אישור השר.

מטרה נוספת של הערת האזהרה היא להוות תמרור אזהרה עבור כולי עלמא, וסירוב לרשום הערת האזהרה פוגע בהגנה אותה אמורה היא להעניק לצד שלישי תם לב, אשר יתעניין בביצוע עסקה במקרקעין הנ"ל. כמו כן, אין לקבל עמדת הממונה על המרשם, לפיה רישום ההערה מהווה קביעת עובדות בשטח, שכן אין להשוות זכויות שנובעות מרישום הערת אזהרה לזכות הבעלות או החכירה עצמה, זאת, הן מבחינת הרוכשים והן מבחינת בנק שיידרש ליתן הלוואה, כאשר הנכס יוצע לו כבטוחה.

לסיום פסק הדין מוסיף בית המשפט, כי רישום הערת אזהרה בטרם קבלת אישור השר, היא רצויה גם נוכח העובדה שהאישור אינו ניתן באופן מיידי, ואין זה סביר, כי משך כל אותה תקופה לא תהא בידי הרוכש זכות כלשהי, ולא תירשם הערת אזהרה שנועדה לא רק לטובת הרוכש אלא גם לכולי עלמא (ע"ש 1008/02 לשכת המהנדסים האדריכלים והאקדמאים במקצועות הטכנולוגיים בישראל נ' הממונה על המרשם ועיריית ירושלים).

הכותב הינו ממשרד הררי, טויסטר ושות', המתמחה בדיני רשויות מקומיות ותכנון ובנייה.