להשכיר 20 דירות ולשלם מס 10%

פלוני מהצפון הוא בעלים של בית המושכר למגורים, ששוויו 700,000 דולר. דמי השכירות החודשיים מסתכמים ב-1,600 דולר. ברור, כי במצב זה זכאי הוא לפטור ממס בגין דמי השכירות.

לעומתו, פלוני מהדרום העדיף לקנות 7 דירות, כל אחת תמורת 100,000 דולר, והשכירן תמורת 230 דולר בחודש לכל דירה. סך כל דמי השכירות הסתכמו ב-1,610 דולר, ברור שגם סכום זה פטור ממס.

הרפורמה במס העניקה מסלול השקעה חדש, המיועד לאוהבי השקעות בדירות מגורים. לפי המסלול, הכנסות פסיביות של יחידים מדמי שכירות של דירות יתחייבו במס בשיעור מוגבל של 10% בלבד; סך הכל הכנסות הזכאיות להטבה זו אינן מוגבלות בתקרה, ובלבד שההשכרות אינן מגיעות לכדי עסק. דהיינו, כל עוד, לפי מבחנים מקובלים, לא יראו בפעילות עסק של השכרות, ניתן לנצל הטבה זו.

יצוין, כי נכון להיום קיים פטור ממס עד להכנסה חודשית מדמי שכירות בסך 7,540 שקל, לכן ההטבה של תשלום מס בשיעור 10% אפקטיבית רק מהכנסה חודשית בסך 8,378 שקל ומעלה. מטרת הוראה זו כי תושבי ישראל ותושבי חוץ ירכשו דירות להשקעה בישראל.

הזכאות לשיעור מס מוגבל תלויה במספר תנאים שנקבעו: דירה המשמשת למגורים בישראל; המס מוטל על מחזור דמי השכירות ללא ניכוי פחת, הפחתה או הוצאות אחרות; ההכנסה פסיבית ואינה מגיעה לכדי עסק (אין מגבלה על מספר הדירות); אין זכות לקיזוז, זיכוי או פטור מההכנסה או מהמס; תשלום המס צריך להתבצע תוך 30 יום מיום קבלת המזומן או תשלום מקדמות שוטפות.

מהו מספר הדירות אשר אותן ניתן להשכיר ולשלם מס מופחת של 10%? לדעתי, היות והתקרה בעניין זה בוטלה, מספר הדירות וסך התמורה הינם מבחנים שוליים בקביעת אופי ההכנסה, ויש לאמץ את מבחני הפסיקה שנקבעו לעניין סיווג ההכנסה, כהכנסה שאינה מעסק כמפורט להלן.

אלמוני מהצפון רכש בית ששוויו 2.5 מיליון דולר; החליט להשכירו למגורים תמורת דמי שכירות בסך 5,700 דולר. לחודש הוא זכאי לשלם מס בשיעור של 10%, היות והשכרה של דירה אחת אינה מגיעה לכדי עסק; ידידו האלמוני מהדרום החליט, תמורת אותו סכום, לקנות 25 דירות ולהשכירן לשוכר אחד תמורת 230 דולר לחודש כל אחת; מאחר ומדובר בשוכר אחד גם הוא זכאי למס מוגבל של 10% בלבד; לחילופין האלמוני מהדרום מחליט להשכיר באותם תנאים בדיוק, לתקופות של שנה ויותר, ל-25 שוכרים שונים.

קיים גבול דק שמעברו האחד ההכנסה תסווג כהכנסה פסיבית, אשר תזכה לפטור ממס או לשיעור ממס מס מוגבל של 10%, ומעברו האחר ההכנסה תסווג כהכנסה אקטיבית עסקית, אשר תחויב במס כהכנסה עסקית. האם המבחן הקובע הוא מספר הדירות המושכרות? לדעתי זהו מבחן עזר בלבד. ברור שמי שרוכש בניין ומשכיר בו חדרים ליום - בית מלון הוא מנהל. אולם אם אדם משכיר 20 דירות ב-20 חוזים סטנדרטיים עם אופציית חידוש אוטומטית בתום תקופת שכירות של שנה או יותר, ומחליט לגור על יאכטה כל השנה - האם יש לו עסק של השכרה? לדעתי לא. אין הבדל בינו לבין אדם המפקיד בפיקדון בנקאי אחד סכום של 10 מיליון דולר במסגרת פק"מ שנתי מתחדש.

חיזוק למסקנה זו ניתן לראות מהדוגמא לפיה יחיד משקיע סך 3 מיליון דולר בפיקדון בנקאי סולידי; הרי מוסכם לרוב, כי בעקבות הרפורמה התשואה/הריבית תתחייב במס בשיעורים מוגבלים של 10%-15% לפי העניין. כך גם אם יפצל את השקעותיו למספר פיקדונות/תוכניות חסכון או למספר בנקים; אותם כללים צריכים לחול, לדעתי, גם במקרה בו אותו משקיע ירכוש בית להשכרה בשני מליון דולר, או 15 דירות קטנות אשר יושכרו על ידו סולידית, ללא משכנתאות וללא ביצוע פעולות שיווק מסחריות, בשני מקרים אלו גם ישולם מס של 10% בלבד היות ואין מדובר בהכנסה עסקית.

ולם יכול ואדם עם תקציב של 7,700 שקל, המחליט לעסוק במתן הלוואות הנושאות ריבית בשוק האפור לתקופה של יומיים, כאשר כל לווה מקבל מקסימום 200 שקל והוא הלווה את הסכום ל-38 לווים שונים, כאשר כל יומיים הם מחזירים את הכסף ומחדשים את החוזה - זהו עסק לכל עניין ודבר.

ברור וידוע, כי יכול וגם מסעדה המוכרת חומוס ופול, אשר תקציב ההשקעה לפתיחתה היה 7,700 שקל, מהווה עסק אקטיבי; כמו גם אדם אשר רוכש חניה אחת במקום מבוקש ומחליט להשכירה לתקופת של 10 דקות ומעלה, כאשר התעריף מחושב לכל 10 דקות, דמי שכירות אלה מהווים הכנסה עסקית. אולם מבחן הכמות אינו קובע אלא המבחן הוא איכותי גרידא; מבחן הכמות הוא מבחן עזר, שכן השכרת דירת מגורים אחת לשימוש יומי או לשימוש לשעה מהווה הכנסה עסקית.

לסיכום, יחיד המשקיע את הונו הפרטי ברכישת 20 דירות, או במקרה שהדירות נתקבלו בירושה/מתנה, ומחזיק אותן בבעלותו לתקופה ארוכות, כמו כן משכיר אותן בחוזים ארוכי טווח לשנה ויותר, ללא פרסום ושיווק וללא מתן שירותים מיוחדים לשוכרים, למעט החובות המקובלות של משכיר פסיבי, והחוזים מתחדשים מעצמם ברוב המקרים - ניתן להגיע למסקנה לפי מבחני הפסיקה, כי הכנסותיו אינן מעסק.