בועז יונה, מנכ"ל חפציבה:"מחירי הדירות יתחילו לעלות בעוד כשנה"

בועז יונה, מנכ"ל החברה ומבעליה, החליט על מדיניות ההתרחבות מתוך הנחה, המבוססת על ניתוח כלכלי-מדיני שלו, לפיה בתוך שנה צפויה צמיחה כלכלית, שתביא גם לגידול הביקוש לדירות ולעליית מחיריהן. בראיון ל"גלובס" מגלה יונה, שהחברה נכנסה באחרונה לשלוש העסקאות הבאות:

חדרה: חפציבה, יחד עם סולל בונה, רכשה מקבוצת שונות של פרטיים, בשבע עסקאות, מתחם בן 235 דונם בעין הים, במערב העיר. המוכרים יקבלו 18.5% מתמורת המכירות של הדירות. המתחם מיועד לבניית 1,200 דירות. אחד המוכרים הוא איש הנדל"ן החדרתי אביגדור רוטמן, יחד עם בן-דודו יוסף הר-גיל. המתחם נמצא במרחק 500 מטר מחוף הים. על-פי הערכת היזמים, יביא חוק החופים לכך, שכמעט ואי אפשר יהיה לבנות ממערב לשכונה החדשה, כך שרוב הדירות ישקיפו לים. מתכננים לבנות 24 בניינים בני 11 עד 17 קומות, וכל קומה בינונית או עליונה תצפה לים. התב"ע כבר מאושרת, ונראה שתוך זמן קצר אפשר יהיה להתחיל בבנייה.

קרית ספר: חפציבה, שוב יחד עם סולל בונה, רכשו מעזריאל עינב מתחם לבניית 1,000 דירות בעיר החרדית החדשה, ההולכת ונבנית מול מודיעין, 2 קילומטרים מצומת שילת. הקונים ישלמו 2,000 דולר לקרקע לדירה, ועוד כ-6,000 דולר הוצאות פיתוח לדירה (ראו פירוט העיסקה במדור עסקאות, עמוד 3).

רמת בית שמש: חפציבה, הפעם בלי שותף, רכשה ממשקיעי חוץ מתחם לבניית 770 דירות לחרדים, 250 דירות מיד והיתר באופציות לעתיד. החברה משלמת 31,000 דולר לקרקע לדירה (ראו פירוט בעמוד 3).

גלובס: מדוע החלטתם על רכישה מסיבית של קרקעות, למרות השפל הנוכחי?

יונה: "לדעתי, מחירי הדירות יתחילו לעלות בעוד כשנה. אריאל שרון הוא הראשון המעז לסמן את גבולות המדינה, על-ידי בניית גדר ההפרדה. כבר עכשיו יש שקט בטחוני יחסי בקטעים שבהם הגדר בנויה. תוך שנה תהיה הגדר כולה בנויה. אז יקרו שני דברים: ראשית, כל מי שינסה לבנות דירות ממזרח לגדר יסולק מיד, כי תהיה התנגדות כלל-עולמית לכל בנייה כזו ממזרח לגדר. שנית, הגדר תביא לשקט בטחוני, יהיה גידול בתיירות ובפעילות הכלכלית, תגבר גם העלייה לארץ. כל זה יביא לעלייה בביקוש לדירות, ומחיריהן יתחילו לעלות".

- האם ההתאוששות שאתה צופה נובעת גם מגורמים כלכליים?

"ודאי. היצע הקרקעות לבנייה ילך ויקטן. מאז מלחמת ששת הימים הלך היצע הקרקעות וגדל, כתוצאה מתפיסת שטחים של הפלשתינים, כולל בשכונות החדשות בירושלים, מעלה אדומים, ביתר, אריאל ויישובים רבים אחרים. בניית הגדר תביא לסיום מצב זה. היצע הקרקעות שוב לא יגדל.

"מצד שני, ההיצע ילך ויקטן כתוצאה מהליכים שונים, כמו למשל חוק החופים, שלמעשה יאסור בנייה בטווח של 300 מטר מכל חופי ישראל. המדובר בקרקעות לעשרות אלפי דירות, ודווקא יקרות ומבוקשות. כוחם של הארגונים הירוקים ילך ויגבר, והם ימנעו מימוש חלק מתוכניות הבנייה. ראה, למשל, איך כופפו את חברת שיכון עובדים והכריחו אותה לוותר על בניית אלפי דירות בשכונת האירוסים בנתניה".

- אבל מתקבל הרושם, שיש כיום די דירות בבנייה, והמלאי מחזיק מעמד.

"מי שיבדוק את הנתונים יגלה, שהתחלות הבנייה כיום נמוכות ב-50 אחוז לעומת 1994. הבנקים קשוחים, וקשה לקבל אשראי. יש גם מצוקה אמיתית של כח אדם, המביאה להאטת הבנייה. המחסור בעובדים זרים מביא לכך, שהפועלים שנותרו מקבלים 350-300 שקל ליום. גם חומרי הגלם, כמו ברזל ומלט, התייקרו ועוד יתייקרו. התוצאה תהיה, שמצד אחד יואטו התחלות הבנייה, ומצד שני לא תהיה לקבלנים ברירה אלא להעלות מחירים, בשל עליית הוצאות הייצור. הקבלנים והחברות היעילים הם שיוכלו להמשיך ולפעול".

- יש עוד די והותר קרקע זולה לבנייה בנגב ובגליל.

"זה רק כאילו. קרקעות הנגב הולכות ונכבשות על-ידי הבדואים. הבנייה הערבית צוברת תנופה בגליל. חלק גדול מהשטחים כבר תפוס על ידם. אנחנו חסומים פחות או יותר בכל הגבולות - ממזרח, ממערב, מצפון ומדרום. הקרקע היחידה שתיוותר לבנייה תהיה במרכז הארץ. ברגע שיהיו עלייה וקצת קניות של משקיעי חוץ, ייווצר מחסור".

- מה לגבי הזוגות הצעירים?

"על-פי נתוני משרד השיכון, יש עשרות אלפי זוגות צעירים שלא מימשו את זכותם לקנות דירה ראשונה תוך קבלת משכנתא בתנאים מועדפים. קיימת אווירה של חוסר ודאות, וחוששים מהשקעה גדולה. מיד לאחר שתתחיל הצמיחה ויגבר הביקוש לדירות, ירוצו אלפי זוגות צעירים לבנקים ולמשרדי המכירות של החברות, כדי לממש את זכותם. הריבית על משכנתאות בירידה, והיא תמשיך לרדת, כל עוד ריבית הפריים במשק ממשיכה לרדת, ואין אינפלציה. בעוד 5 שנים יאמר לעצמו כל מי שלא קנה דירה: "אני אידיוט!"

- מתי כדאי לדעתך להתחיל בקניית דירות?

"לדעתי, מחירי הדירות יתחילו לעלות בסוף 2004 או בתחילת 2005. כדאי כמובן להקדים ולקנות קצת לפני כן. זו הסיבה לכך, שחברתנו מצטיידת בשנה הקרובה במלאי לבניית אלפי דירות".

בועז יונה הוא כמובן אינטרסנט, המעונין שמחירי הדירות יעלו. הוא אחד מתוך קבוצה של קבלנים גדולים, כולל נשיא התאחדות הקבלנים שמואל אולפינר, המנבאים זה זמן ניכר, שהנה-הנה הדירות יתייקרו, ולכן כדאי למהר ולקנות. נכון להיום, לא התממשו כל הנבואות הללו.

עם זאת, צריך להקשיב לבועז יונה בתשומת לב, ולו גם בזכות הניסיון והייחוס המשפחתי. הוא בנו של הקבלן והיזם מרדכי יונה, שהיה מגדולי הקבלנים, ושימש 8.5 שנים כנשיא התאחדות הקבלנים. אבא-יונה הוא יו"ר פעיל של חפציבה והחברה-האחות שלה מרלז, מעורה בכל הנעשה, עוקב זה עשרות שנים אחרי כל התהפוכות בענף, ומן הסתם שותף גם הוא לתחזית זו.

חפציבה, שנוסדה בירושלים על-ידי מרדכי יונה ב-1968, קרויה על שם רעייתו של מרדכי. החברה בנתה תחילה בכל חלקי הארץ. ב-1982 רכשה יונה ממריו לזניק את חברת הבנייה המתחרה מרלז. כדי להכניס סדר, קבע את החלוקה הבאה: מרלז תהפוך לחברה ציבורית ותבנה בכל הארץ, חוץ מירושלים והדרום. חפציבה תשאר חברה פרטית, ותבנה בירושלים ובבאר שבע (עיר זו נחשבת במשרד השיכון חלק ממחוז ירושלים). ואכן, חפציבה לא הנפיקה מעולם מניות או אגרות חוב בבורסה, ונתוניה הכספיים לא נחשפו מעולם. מקור בכיר בהנהלת החברה אמר בשבוע שעבר ל"גלובס": "יש יתרונות בחברה ציבורית, ויש גם יתרון לחברה פרטית. מרדכי יונה החליט ליהנות משני העולמות ולחלק את עסקיו לפי העניין".

חמש השנים האחרונות חל שינוי הדרגתי במדיניות, וחפציבה החלה לבנות גם מחוץ לירושלים. פעילותה הלכה וגדלה, ורוב עסקי הנדל"ן של המשפחה הועברו אליה. היא נשארה בבעלות המשפחה. מרלז, לעומת זאת, צירפה שותפים חיצוניים, הקטינה בהדרגה את פעילות הנדל"ן שלה בארץ ונכנסה לתחומים חדשים, בהם עסקים בארה"ב.

בועז יונה מנהל את חפציבה, אחיו איל מנהל את מרלז. היום מוכרת חפציבה כ-50 דירות בממוצע לחודש, לעומת כ-10 דירות בממוצע במרלז. רוב המכירות של מרלז הן שאריות של פרויקטים ישנים. חפציבה שמה את הדגש על חדשים. היא בונה בכרמיאל, עכו, אור עקיבא, כפר יונה, מעלה אדומים, באר שבע וגן יבנה.

מקור בהנהלת החברה אומר: "כדאי לשים לב לכך, שחלק גדול מהבנייה של חפציבה היא ביישובים דתיים וחרדיים: קרית ספר, רמת בית שמש, אלעד, ביתר. הבסיס של החברה הוא בירושלים, עיר דתית, היא מוכרת לציבור הירושלמי ואהובה עליו. באופן טבעי, ירכשו בני הדור השני של הירושלמים דירות בפרויקטים של החברה גם מחוץ לירושלים".

- מהי מדיניות הבנייה והשיווק הכוללת של החברה?

יונה: "אנחנו בונים בעיקר דירות עממיות לזוגות צעירים ולמעמד הבינוני. רוב הדירות שלנו עולות 110 עד 180 אלף דולר. לא תמצא במלאי שלנו דירות ב-300-250 אלף דולר. לדעתנו, קל יותר למכור דירות עממיות מאשר יקרות, לזוגות צעירים ולמשפרי דיור ליד הערים הגדולות. זה השוק הבטוח ביותר, והוא גם נפגע פחות מכל שוק אחר ממיתון. איננו נכנסים להרפתקאות".

- תן דוגמא לעיסקה שדחיתם.

"בזמנו, הציעו לנו להשתתף במכרזים של מינהל מקרקעי ישראל ועיריית ת"א, למכירת קרקע לדירות יוקרה במשתלה, בצפון מזרח העיר. סירבנו. דחינו גם הצעות לרכוש קרקע בשכונת ארנונה, בגבול ירושלים ורמת רחל. היינו צריכים לשלם 104 אלף דולר לקרקע לדירה, ולא האמנתי שבמחיר כזה אפשר להרוויח. היזמים שרכשו את הקרקע מוכרים דירות לאט, אם להתבטא בעדינות".

- איזה סוג עסקאות אתם מעדיפים?

"רכשנו באחרונה קרקע בכפר יונה. זו דוגמא לעיסקה מהסוג שאנו אוהבים: בדיקותינו העלו שכפר יונה הוא יישוב עם פוטנציאל טוב, ממזרח לנתניה, ליד כביש מספר 6, באיכות חיים גבוהה למדי. החלטנו לעשות בו כמה עסקאות. בתחילה קנינו, במכרז של מינהל מקרקעי ישראל, קרקע לבניית 54 קוטג'ים. התחלנו בבנייה, ומכרנו 26 יחידות ב-550 עד 820 אלף שקל. החלטנו להמשיך ולהשקיע ביישוב זה. לפני כחודש זכינו במרכז של המינהל, וקנינו קרקע סמוכה, ל-60 יחידות דיור, ב-24,000 דולר לקרקע לדירה. לפני שבועיים סיכמנו עיסקה שלישית, שבה אנו רוכשים מכונס הנכסים של הקבלן הנתייתי משה שניידר קרקע סמוכה, לבניית 54 דירות, בכ-1.2 מיליון דולר, שהם כ-23,000 דולר לקרקע לדירה. עכשיו יש לנו מגרשים לבניית 168 יחידות דיור, בדרך כלל בבתים בני שלוש קומות. כדאי לנו לבנות כמה פרויקטים בזה אחר זה, כי חוסכים הרבה - בדיקות קרקע, ציוד כבר, מנהלי עבודה, דירה לדוגמא".

- היכן עוד אתם בונים עכשיו?

"סיימנו בניית שכונה בת 220 דירות באור עקיבא, והכל מכור. חתמנו על הסכם לשיתוף פעולה עם דניה סיבוס, שלפיו היא תהיה הקבלן הראשי שלנו לבניית דירות במקומות שונים בארץ. דניה סיבוס בונה כיום בשבילנו, בין היתר, 400 דירות בצפון פ"ת ו-180 דירות ליד פסגת זאב, ירושלים.

"בפתח תקוה יש לנו סיפור מעניין: התחלנו לפני כחודש וחצי לבנות 100 דירות ראשונות, בבניין רב קומות, ראשון מתוך ארבעה, וכמעט מיד מכרנו 21 דירות, כולל דירות 5 חדרים בכ-200 אלף דולר. זאת, למרות שבפתח תקוה בונות כמה וכמה חברות, וקיימת תחרות ביניהן. אנחנו בונים גם 92 דירות בעכו, 204 דירות במעלה אדומים, 24 ברמת ישי, 24 קוטג'ים בגן יבנה ועוד".

כדאי להוסיף, שמכירות חפציבה הן גם תוצאה של הטבות שהחברה נותנת או מארגנת בתקופה האחרונה ללקוחותיה, כמו רוב החברות בענף. במעלה אדומים, למשל, היא מציעה בימים אלו משכנתא ל-20 שנה של 500 אלף שקל, המכסה שני שלישים ממחיר דירת 4 חדרים (750 אלף שקל), בריבית של 0% בשנה הראשונה ו-4.85% לאחר מכן. לכל מי שיקנה מהחברה דירה בעכו, ב-550 אלף שקל ל-3 חדרים, מציעה החברה סל מתנות, ובו בין היתר מזגן, כיריים, תנור וארון אמבטיה. הנכונות של חברה לתת הטבות אלו מעידה, מן הסתם, על קצב מכירות שיש לעודד אותו לא במעט.

לבועז יונה אין היסוסים: "אנחנו בעמדת זינוק. שלושת הפרויקטים הגדולים החדשים יביאו אותנו לקפיצת מדרגה. נהיה במקום טוב בצמרת לקראת הצמיחה וההתאוששות, הצפויים בעוד כשנה".