השאלה המוצגת כאן מעסיקה רבים: מתי כדאי למכור או לרכוש דירה פרטית ע"י חברה של בעל שליטה. למכירה כאמור קיימים יתרונות רבים. ראשית, תיווצר יתרת זכות בחברה עקב מכירת דירה פטורה ממס לחברה. הזכות הנ"ל תעמוד בחשבון בעל שליטה לזכותו. יתרת זכות כזו תאפשר משיכת רווחים ב-36% מס, ללא ביטוח לאומי כריבית רעיונית, מס הכנסה וכיו"ב.
שנית, חלק הוצאות הדירה יינתנו לעיתים לניכוי מהכנסות מעסק (במקרה של עצמאי העובד מהבית), וחלקן ייוחסו לשכ"ד (רעיוני). רק חלקם האחרון ייוחס כהוצאה שתיווסף לעלות.
שלישית, הוצאות המימון גבוהות בד"כ משכ"ד (כי ריבית בישראל גבוהה מתשואה על דירות) ולפיכך מימון הדירה יעשה מנטו של 64% (תאגיד) ולא נטו של 50% (יחיד).
רביעית, אפשר להפוך את החברה ל"נכס בית" ואז גם למשוך את דמי השכירות, כולל דמי שכירות רעיוניים בהם יחויב בעל השליטה (עד גובה הפחת) בפטור ממס.
כל ההטבות לעיל יחולו כאמור במכירת דירה לחברה. מתי אם כן כדאי למכור דירה פרטית לחברה? מבדיקתנו בעשרות מקרים בעבר עולה המסקנה, כי המכירה של בעל שליטה לחברה כדאית כאשר קיים פטור במכירה לבעל השליטה לפי סעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין. או-אז ניתן לשלם לבעל השליטה את תמורת המכירה כשהיא פטורה ממס.
ניתן, במקום תשלום, להעמיד את בעל השליטה ביתרת זכות ולצבור הפרשי הצמדה פטורים. עם יתרת זכות זו ניתן לערוך מספר תכנוני מס. בין השאר לדווח על בסיס מזומן, אך לצבור ריבית על בסיס מצטבר. במקרה כזה, מכירת ההלוואה תניב הפסד הון, ולא תחויב במס הכנסה. פטור קיים אם בעל השליטה לא מכר דירת מגורים ב-18 חודש עובר למכירה (בדירה יחידה); או ב-4 שנים אחרונות אם יש או היתה לו דירה נוספת, או חלק מדירה שנמכר בפטור ממס.
יש להזהיר בהקשר זה מספר אזהרות שעו"ד נכשלים תדיר לגביהם: א. אם קנית דירה ומכרת אח"כ בתוך זמן קצר, כי אז ייתכן שזו "דירה יחידה" לעניין מס רכישה, אך לא לעניין פטור ממס שבח. יש להמתין 4 שנים עד למכירה הבאה. הנחת מס רכישה כדירה ראשונה לא רלבנטי לפטור! ב. חזקת "דירה יחידה" (49ג) לא חלה על המקרה. ג. לאחרונה נפסק עוד, כי מכירת פחות מ-25% בדירת מגורים מחייבת המתנה של 4 שנים, על מנת שהמכירה תהיה פטורה ממס. בנוסף לכך, כנראה שאם מדובר בדירת מגורים מזכה, יש פטור ממס מכירה.
עם זאת, מכירת דירה כאמור לחברה תחויב ב-5% מס רכישה.
היבטי המע"מ: מכירה של דירת מגורים לחברה שהיא "עוסק" חייבת מע"מ בידי החברה הקונה. המדובר בעיסקת אקראי של מכירת מקרקעין מאדם פרטי לחברה שהיא עוסק. החברה הקונה, הרשומה כעוסק, חייבת להוציא חשבונית מס עצמית. בחשבונית זו בד"כ המס הוא נייטרלי ואין חבות מע"מ אפקטיבית.
לא כך המקרה הנדון כאן. חשבונית מע"מ עצמית לא מתקזזת מעצמה בידי ה"עוסק" שהוציא אותה, כי מכח סעיף 41, מאחר והמטרה של הרכישה הינה השכרה למגורים הפטורה ממס, לא ניתן לערוך קיזוז פנימי ויש לשלם מע"מ. במילים אחרות: המכירה לחברה תעלה 17% מערך הדירה, וזהו חסכון שמרוקן מתוכן את כל שאר היתרונות.
מהו הפתרון? הפתרון הוא לבקש אישור מע"מ לנושא. אישורים כאלו בד"כ ניתן להשיג בקלות יחסית. המוכר היחיד שאינו "עוסק" ביחס לדירה (גם אם "עוסק" במתן שירותים רפואיים) פטור ממס. יותר מכך, גם עוסק שמשכיר או גר בדירה, אשר לא היה ניתן לקיזוז מס תשומות לפי סעיף 31(4), פטור במכירה.
חשבונית עיסקת אקראי איננה לעניין, כי המוכר הוא יחיד שמוכר לחברה. אם המוכר עוסק, הרי יש לו חשבונית מס. אם איננו עוסק - החברה חייבת מע"מ והיא כבר רשומה כעוסק. לכן אין רלבנטיות לעסקת אקראי למרות ההגדרה.
קיימים פתרונות נוספים שאינם מומלצים. לפי פתרונות אלו תיוסד חברה חדשה שאיננה עוסק, לה תימכר הדירה. מקום בו מדובר בעיסקה בין פרטי לחברה שאיננה עוסק, אין חבות מע"מ. כמובן, כי גם לא מתקיימת ההתנאה בחוק של עיסקת אקראי, ואין חובת חשבונית עצמית.
חברה שרוכשת נכס לצורך השכרה, יכולה לתבוע פחת ומימון כנגד דמי שכירות. אם ייווצר הפסד (וייתכן כי ייווצר הפסד), הרי
אז לא תוכל החברה לקזז הפסד מהשכרה כנגד רווח מעסק, אא"כ ההשכרה היא עסקית. השכרה מסוג זה שמדובר בה כאן איננה עסקית בד"כ.
התכנון האמור מניב רווח גדול. למה, אם כן, לא ינקטו בו כולם? ראשית, בשל בעיית המע"מ. שנית, החבות במס רכישה. שלישית, יצירת תכנון מס מסוג זה תגרור בהכרח דיונים עם רשויות המס.
המלצתנו הינה איפוא, כי למרות היותו תכנון מס חוקי וכלכלי המתאים לאקלים מדינתנו, ינקטו בו רק אותם בעלי שליטה בעלי כושר עמידה טוב מול רשויות המס, שלקחו בחשבון את יכולתם לשרוד ויכוח נוקשה (אך חייכני) עם פקיד השומה שלהם.
* עורך המדור: ד"ר אבי אלתר.
נציג לשכת עו"ד לועדת הכספים בכנסת; לשעבר: יועמ"ש וסגן נציב מס-הכנסה; יו"ר ועדת מיסים לשכת עו"ד; יו"ר איפ"א ישראל. מרצה למיסים - אונ' ת"א; יו"ר ועדת מיסים-לשכת התאום של הארגונים הכלכליים בישראל.