מגמה חדשה וראויה בפסיקה

לאחרונה אפשר להצביע על התפתחות חשובה ביחסי שוכר-משכיר, שטומנת בחובה שינוי מהותי וראוי. מקובל לחשוב, כי מרגע שהשוכר מקבל חזקה בנכס, מוצא את עצמו המשכיר בעמדת נחיתות: הכלל המעוגן בפסיקת בתי המשפט בארץ כבר שנים רבות הוא, כי המשכיר אינו רשאי לעשות דין לעצמו ולפעול עצמאית לנטילת החזקה במושכר לידיו. לפיכך, במקרה שהשוכר יפסיק לשלם את התשלומים החודשיים, אך ימנע מלהשיב את החזקה בנכס לידי המשכיר, יאלץ האחרון לפנות לבית המשפט אם ברצונו להשיב לעצמו את החזקה.

פסיקה זו משקפת את החשש של בתי המשפט, להותיר את החוק בידי הצדדים, דבר שעלול אף לפתוח פתח לאלימות. בתוך כך סירבו בתי משפט, במספר הזדמנויות, לאפשר למשכירים להסתמך על סעיפים בהסכמי שכירות, שביקשו להקנות לשוכרים זכויות לעשיית דין עצמי, תוך ניסיון להכשיר בצורה כזו את מה שהחוק והפסיקה אסרו. אי החוקיות של השימוש באמצעים כאלה לפינוי המושכר תזכה את השוכר אף בקבלת צו מניעה שיפוטי כנגד המשכיר.

נוכח היעדר יכולת חוקית לנקוט בסעדים עצמיים, נאלץ המשכיר להתמודד עם קושי הנובע ממשך הזמן הנדרש למיצוי ההליך המשפטי, שבסופו יינתן סעד הפינוי. תביעות פינוי "פשוטות" יחסית, עלולות להימשך כשנה במקרה הטוב והרבה מעבר לכך, במקרים השגורים יותר.

מצב משפטי זה מחייב את המשכירים לדאוג מראש לאינטרסים שלהם ולקבל בטוחות טובות מהשוכרים. החשש הלגיטימי של המשכיר עולה, לעיתים, אף במחיר של סיכול עסקאות, נוכח היעדר יכולת או רצון מצד השוכר לגייס את הביטחונות הנדרשים על מנת להפיס את דעתו של המשכיר. מקרים אלה מהווים דוגמה כואבת למצב, שבו הסדר משפטי לקוי מוביל לתוצאה כלכלית לא יעילה. בתי המשפט הדגישו את הפסול הכרוך בשימוש בכוח ובנקיטת סעדים עצמיים לפינוי המושכר, אולם לא התקדמו את הצעד הנוסף שהיה דרוש על מנת לספק פתרון חלופי, ראוי ומספק למשכירים.

לאחרונה ניכרת מגמה בפסיקה של שינוי במצב המשפטי המתואר לעיל, על ידי עיצובו של הסדר זמני, שיעמוד בתוקפו למשך ניהול ההליכים המשפטיים בתביעת הפינוי. הסדר זה אמור לשקף "איזון אינטרסים הולם" בין הצדדים במהלך תקופת ניהול המשפט. ההסדר הזמני יוצר זיקה בין המשך החזקת המושכר על ידי השוכר, לבין ביצוע התשלומים השוטפים למשכיר.

פסק הדין המרכזי בהקשר זה ניתן על ידי בית המשפט העליון בפרשת "חוצות היוצר" (רע"א 02/2592). באותו עניין בית המשפט אמנם אסר על המשכיר לעשות שימוש בכוח או באמצעי לחץ לפינוי המושכר, אולם התנה את צו המניעה בכך, שהשוכר יקיים את חיוביו לשלם את דמי השכירות השוטפים. בהסתמך על פסק דין זה ניתנו פסקי דין של ערכאות נמוכות יותר, ברוח דומה.

לא יהיה זה נכון להסיק מפסיקה זו כרסום בעמדתם המסתייגת של בתי המשפט משימוש בסעדים עצמיים על ידי משכירים. המגמה המסתמנת בפסיקה זו היא של יצירת איזון ראוי בתקופת הביניים שבה מתנהל המשפט. תכליתו של הסדר כזה היא: לא לאפשר לסלידתם של בתי המשפט מהשימוש בסעדים עצמיים להפוך את משך ניהול ההליכים המשפטיים לתקופת "מקלט" אולטימטיבית עבור השוכרים, שבמהלכה הם יהיו זכאים להמשיך ולהחזיק במושכר, ומנגד הם "פטורים" מתשלום כלשהו בגין המשך השימוש בנכס.

מניעת השימוש בסעדים עצמיים פועלת אפוא לשני הכוונים: מחד גיסא, המשכיר אינו זכאי לנקוט באמצעים לסילוק ידו של השוכר, ומאידך גיסא השוכר אינו זכאי לחדול כליל, על דעת עצמו, מביצוע תשלום כלשהו למשכיר.

אומנם פסק דינו הנ"ל של בית המשפט העליון מסתמך במידה רבה על סעיף ספציפי שהיה באותו מקרה בהסכם השכירות, ששלל מהשוכרים את הזכות לקזז סכומים כלשהם מדמי השכירות שהם חבו למשכיר. קשה לומר אם אלמלא קיומו של סעיף כזה בהסכם השכירות היה בית המשפט באותו מקרה מגיע לתוצאה זהה. לפיכך - ולו למען הזהירות - טוב יעשו משכירים, אם יקפידו לכלול סעיפים מסוג זה בהסכמי השכירות, אם כי ההצדקה שבבסיס ההסדר הזמני בו מדובר קיימת גם במקרים בהם אין סעיפים מסוג זה.

בהסתמך על המגמה המתוארת לעיל בפסיקת בתי המשפט יש, אפוא, מקום להגיש בד בבד עם התביעה הכספית, הכוללת סעד של פינוי, גם בקשה נפרדת למתן סעד זמני, בדמותו של צו עשה, שיחייב את השוכר לשלם למשכיר את ההתחייבויות הכספיות השוטפות במהלך ניהול המשפט, ויורה לו לפנות את הנכס במקרה של אי ביצוע התשלומים השופטים.

החלטת בית המשפט בבקשה כזו יכול שתכלול מנגנונים נוספים, כגון חיוב המשכיר להפקיד ביטחונות למקרה שבסופו של ההליך יתברר, כי בסכסוך לגופו הדין הוא דווקא עם השוכר. המתכונת הספציפית שבה ייושם ההסדר הזמני הנ"ל (קביעת גובה סכום התשלומים החודשיים, בחירה בין תשלום לבין הפקדת כספים או המצאת ביטחונות) צריכה להיוותר לשיקולם של בתי המשפט, על פי נסיבות כל מקרה ומקרה ובפרט בהתאם ל"מאזן הנוחות".

לאחרונה הוגשה תביעה מסוג זה (כספית ופינוי) בבית משפט השלום בתל-אביב, בליווי בקשה למתן צו עשה זמני, שיחייב את השוכרים לשלם את דמי השכירות השוטפים במהלך ניהול התביעה ועד למתן פסק הדין. בית המשפט התבקש לדון בבקשה במהלך תקופת פגרת בתי המשפט ולחייב את השוכרים לפנות את המושכר במקרה של אי ביצוע התשלומים השוטפים (ת.א. 04/49429, בש"א 04/174490).

בהחלטה מיום 2004/8/1, נעתר השופט מאיר יפרח לעיקרי הבקשה. בית המשפט הורה לשוכרים לשלם דמי שכירות בסכום משמעותי ביותר מידי חודש בחודשו במהלך ניהול ההליכים בתיק, וכמו כן קבע, כי על השוכרים יהיה לפנות את המושכר במקרה של אי עמידה בתשלומים החודשיים שנפסקו.

תוצאה חשובה זו הושגה על ידי התובע כשבועיים בלבד מעת הגשת התביעה לסילוק יד. בכך ניתן מענה ראוי, מהיר ואפקטיבי, לצורך בסיסי של המשכיר ולחוסר האיזון שקיים במערך הכוחות בין הצדדים, בתקופת הביניים.

מדובר במגמה ראויה וצודקת, הסותמת פרצה שהייתה קיימת לאורך שנים בדיני השכירות.

הכותב הוא ממשרד המבורגר עברון.