בירוקרטיה סמי שמעון מתעקש, אבל אף אחד לא שואל את ראש הממשלה

סמי שמעון יושב בדירתו הצופה לים בשכונת סי אנד סאן, ומתקשה להבין מה קורה. באם היועץ המשפטי לממשלה, מני מזוז, יחליט ששר השיכון בעבר וראש הממשלה דהיום, אריאל שרון, הבטיח לו ללא סמכות שורה של הבטחות ערב קניית חברת יכין חקל - לא תיוותר בידי שמעון ברירה אלא לפנות לבית המשפט, בדרישה לקבוע דבר שנראה לכאורה אלמנטרי - שלשר בממשלת ישראל יש סמכות להחליט בענייני משרדו.

לדעת שמעון, ולדעת מנכ"ל יכין חקל, ישראל גרבינסקי, מדובר באבסורד שאין כדוגמתו. שכן, אם בית המשפט יחליט ששרון, בישיבה בה נכח מנהל המינהל דאז גדעון ויתקון, הבטיח לשמעון הבטחות ללא סמכות - צריכה אמירה זו לומר משהו על האמון שיכולים לרכוש האזרחים והיזמים לשרי הממשלה ולהבטחותיהם. לדברי גרבינסקי "לסמי שמעון לא נותר לתהות - או שמישהו רימה אותו, או שהוא לא מבין שום דבר".

אך בזאת לא תמה עגמת הנפש של שמעון. השבועות האחרונים זימנו לו סיבות נוספות לכך. לפני מספר שבועות פרסמה היועצת המשפטית של המינהל, עו"ד רחל זכאי-נוימן, את חוות דעתה, כולל התייחסות משפטית לשאלה האם היתה לשרון סמכות או לא היתה.

משהוגשה חוות הדעת למועצת מקרקעי ישראל, אמר יו"ר קק"ל, יחיאל לקט, שקשה להבין למה בדיוק התכוונה זכאי. חוות הדעת אמנם רצופה בטיעונים מדוע אין לאשר את ההבטחות שנתן שרון לשמעון מפאת חוסר סמכות, אך בסיכומו של עניין מופיעה המלצה לאשר בכל זאת את ההסכם.

לקט הודיע, שככה אי אפשר להגיע להחלטה, וכי את חוות הדעת, שלדעתו יש בה סתירות ניתן להסביר אך ורק באמצעות לחצים שהופעלו על המינהל. חברי מועצה אחרים אמרו, שלחוות הדעת, לדעתם, היתה מטרה אחרת - לגרום לכך שלא ניתן יהיה לקיים דיון במועצה. לקט הודיע, שלדעתו, את הסוגיה האם ההבטחה של שרון ניתנה בסמכות או לא בסמכות, צריך להעביר לבית המשפט, וכי נציגי הקק"ל במועצה לא יוכלו לקחת על עצמם את האחריות להחליט בסוגיה זו.

אך לא רק זאת, למרות שעל סדר יומה של המועצה הופיעה עסקת יכין חקל פעמיים, בשתי ישיבות רצופות, אך הנושא לא הובא בסופו של דבר לדיון. בפעם הראשונה לא ניתן לכך הסבר, וגם בפעם השנייה יצאו חברי המועצה מהישיבה בלי לדעת מדוע הנושא לא הועלה לסדר היום. רק למחרת, ובעקבות שאלות שהופנו ליו"ר המועצה ושר התמ"ת, אהוד אולמרט, התברר שהתיק הועבר כמה ימים קודם לכן לחוות דעתו של מזוז, כדי שהוא יחליט בשאלת סמכות השר. על דבר העברת החומר למזוז למד שמעון מ"גלובס". חברים במועצה אומרים, שכנראה פרשת יכין חקל כבר לא תחזור לדיוניה, וכי היא תסיים את ימיה, כמו הרבה עסקאות של התקופה האחרונה - בבית המשפט.

זה עוד לא הכל. בראשית אוגוסט כתב ח"כ יוסי שריד מכתב למזוז, בו הוא טוען, שאם יתמלאו דרישות יכין חקל, תהיה זו פגיעה בעמדת בג"ץ בדבר הצדק החלוקתי בכלל ובענייני קרקעות בפרט, וכי מדובר בעוד הבטחה מפוקפקת של שרון. את מכתבו מסיים שריד בקביעה, שאסור למדינה לחלק מתנות יקרות ערך לבעלי המאה.

אדמות שרכשו יהודים לפני מלה"ע

גם ליו"ר ועדת החקירה הפרלמנטרית לאיתור והשבת נכסים של נספי השואה, ח"כ קולט אביטל (העבודה), היה מה לתרום לפרשה. היא פנתה לאחרונה לאולמרט, בבקשה לעצור בהקדם את הכוונה להאריך ליכין חקל את חוזה החכירה של 13 אלף דונם אדמה חקלאית עד שנת 2059. לדעת אביטל, חלק מהאדמות שייכות ליהודים מאירופה, אשר רכשו אותן ערב פרוץ מלחמת העולם, והיא הודיעה שבדעת הוועדה לבדוק אותן ואולי אף לבקש את החזרתן.

שמעון לא נשאר חייב: "לאחרונה התברר לי שהמינהל מתכחש לתנאים שהותנו טרם רכישת החברה על-ידי, וכי הוא מסרב לחדש את חוזים באותם תנאים, בניגוד להסכמים. משמעות החלטה זו היא, שהמינהל אינו עומד בהסכמים חתומים מול משקיעים זרים, שמביאים מהונם למען המדינה ומסייעים לה בשעתה הקשה.

"נעשה כאן עוול נוראי, הן לי כמשקיע שמדינת ישראל פנתה אליו בבקשת עזרה, והן למינהל התקין במדינת ישראל. לצערי הרב יש עוד אנשים רבים במדינה, שהמינהל מתנהג אליהם באותה צורה, אך להם אין את היכולת - כמו לי - להלחם ולהגן על זכויותיהם".

חברת יכין חקל הוקמה על-ידי הסוכנות וחברת העובדים כחברה לעיבוד פרדסים. בראשית 1991 נקלעה החברה לקשיים, בין השאר בעקבות ניהול כושל, שבאו לידי ביטוי בחוב של 52 מיליון דולר לבנקים, שהיו אז בבעלות המדינה. הסוכנות החלה לחפש בבהילות קונה לחברה, שכן משמעות פירוקה היה פיטורי עובדים רבים.

בראשית 1991 פנה הנספח הישראלי הכלכלי בלונדון, אברהם נתן, לשמעון - איש עסקים שחי בלונדון שעשה ממון רב בעסקים בארצות ערב ובדרום אפריקה, ועניין אותו ברכישת יכין חקל. לדברי גרבינסקי, לפגישה בארץ הביא איתו שמעון תשעה מומחים לגידול הדרים מפלורידה, כדי שיבדקו את החברה. אלה הגיעו למסקנה, שעל ידי ייעול הניהול ניתן יהיה גם להרוויח כסף מחקלאות ומפרדסים.

במקביל ביקש שמעון לבדוק את החוזים השונים. הבדיקה העלתה, שליכין חקל 150 חוזי חכירה שונים, עם מועדי חידוש שונים. שמעון ביקש לאחד את החוזים מבחינת מועדי החידוש, ולקבוע את התנאים לגבי המשך ההתקשרות. אך לכך נדרש אישור ממינהל מקרקעי ישראל. בסוכנות הציעו לשמעון להיפגש העם השר הממונה אז, שר השיכון - שרון.

לטעת גרבינסקי, בפגישה זו הודיע שמעון, שיהיה מוכן לקנות את החברה במספר תנאים: שיינתן לו היתר של משקיע זר, שהמינהל יאפשר לחדש את כל החוזים בתאריך מאוחד, כדי שעובדיו לא יאלצו להתרוצץ בכל פעם מחדש במסדרונות המינהל.

תנאי נוסף, שחשיבותו התגלתה בהמשך (כפי שפורסם ב"גלובס נדל"ן" ב-04.04.04) היה, שתנאי החוזים יהיו כפי שנוסח בחוזים המקוריים - כאשר משמעות הדבר היא, שעל חלק מהאדמות, כולל ה-1,300 דונם באיזור נוה שרת בתל-אביב, סמי שמעון משמר בידיו את הזכות ליזמות על הקרקע אחרי הפשרה, ללא קשר להחלטות המינהל המשתנות חדשות לבקרים בהקשר של הפשרת קרקע חקלאית. שמירת זכות היזמות מעלה באופן משמעותי את שווי הקרקעות הללו.

שרון לא התבקש להתייחס

לטענת שמעון, הסכים שרון לכל התנאים והורה למנהל המינהל דאז, גדעון ויתקון, לסכם את הנושא. כדי להסדיר את ההסכם שכר שמעון את שירותי עו"ד דב ויסגלס. במכתב לויסגלס הודיע שמעון על הבטחות שרון.

יש לציין שתי עובדות: בניסיון לברר את הטענה העובדתית של שמעון על הפגישה וההבטחה, התבקש ויתקון על ידי מנכ"ל המינהל הנוכחי, יעקב אפרתי, להתייחס לתוכן טענותיו של שמעון, שהרי ויתקון נכח באותה פגישה מפורסמת - אך ויתקון אומר, כי איננו מוכן לענות לשאלה זו מהזיכרון.

עובדה שנייה, אולי המוזרה ביותר, היא, שראש הממשלה שרון לא התבקש מעולם להתייחס לתוכן טענתו של שמעון, ולאשר או להכחיש, שנתן לשמעון באותה פגישה את ההבטחה הנטענת. בספטמבר 1991 רכש שמעון את יכין חקל, פרע את החובות לבנקים והשקיע בחברה עוד מיליונים רבים בפרדסים. במשך שלוש שנים יצאה החברה תפוזים ליפן, וראתה רווחים נאים. אך אז בא משבר המים, הפרדסים יובשו, ויכין חקל החלה להפוך ברעיון נדל"ון הפרדסים.

יכין חקל: המינהל הוא היוזם

לדברי גרבינסקי, רעיון הנדל"ן לא חלף במוחו של שמעון עד אז. כהוכחה לכך הוא מציג חליפת מכתבים בין שמעון לבין מי שהיה סגן ראש עיריית תל-אביב, דן דרין, שביקש משמעון לשנות את יעוד הקרקע ולאפשר להקים שכונה על הקרקעות הסמוכות לנווה שרת, כך שתהפוך לשער הצפון מזרחי של העיר. תגובתו של עו"ד ויסגלס ממאי 1996 הייתה, שיכין חקל מבקשת להמשיך ולעשות שימוש בקרקע למטרות חקלאות בלבד, למשך כל תקופת החכירה, ואין היא מסכימה שהעירייה תיזום תוכנית בנייה.

גם כיום טוענת יכין חקל, שהיא אינה יוזמת שום שינוי יעוד בקרקעותיה, וכי מי שמקדם את התוכנית לשינוי יעוד 600 דונם בצומת מורשה, לבניית 5,000 יחידות דיור, הוא מינהל מקרקעי ישראל, על קרקע השייכת ליכין חקל וקרן הפנסיה של פועלי הבניין. הרווח היזמי בעסקה כזו, על פני השנים, עשוי להיות 100 מיליון דולר עד 150 מיליון דולר. עוד טוענת יכין חקל, שהיא מסכימה עם טענת המינהל, שלגבי 800 דונם דרומית ליבנה, היא תהיה זכאית לפיצוי חקלאי בלבד בעקבות שינוי היעוד. באשר ליתר קרקעותיה בעמק חפר, באזור השרון ובאזור אשקלון, טוענת יכין חקל, שעל פי תמ"א 31 לא ניתן יהיה לנצל לפחות עד 2025.

לטענת גרבינסקי, פעמוני האזהרה החלו לצלצל בחברה במהלך 2002. אז ביקשה יכין חקל לראשונה להאריך את החוזה ל-49 שנים נוספות. לדבריו, למרות הפניה לא קיבלו תשובה מהמינהל. "חצי שנה אחר כך הפסקנו לקבל חשבונות לתשלום דמי חכירה", אומר גרבינסקי, "אז כבר באמת התחלנו לדאוג. במינהל הודיעו לנו שהם בוחנים את המצב. בסוף 2003 רצינו לצאת להנפקה של 20% מהחברה, ודרשנו, באמצעות עו"ד יעקב נאמן, לקבל אישור על היקף הנכסים.

"בתשובה קיבלנו את חוות הדעת של עו"ד זכאי-נוימן מהמינהל, לפיה אמנם ניתן לאחד את יום חידוש החוזים, יחד עם זאת היא עשתה הבחנה בין שלושה סוגי חוזים: כאלה שלגביהם יש ליכין חקל זכות יזמות; חוזים שבהם בעת שינוי היעוד הקרקע חוזרת למדינה; וסוג שלישי, שהוא הנתון במחלוקת, עליו קבעה זכאי, שהתנאים לגביהם יחולו על פי מה שיהיה מקובל במינהל במועד החידוש".

לדעת יכין חקל, התנאים צריכים להיות אלה ששררו ב-1991, כהמשך לחוזים המקוריים (הידועים כ"חוזי קפלן") מ-1952. לדעת זכאי-נוימן, התנאי יהיה כמקובל ביום העיסקה. לטענת יכין חקל, פרשנות כזו סותרת את ההבטחות שנתן שרון.

גרבינסקי מתריס: "אני רוצה שעו"ד זכאי תבוא לבית המשפט ותגיד בפה מלא, שלשרון לא היתה סמכות, ושלשרים אין סמכות כשהם יושבים ומדברים עם יזמים".

לדעת גרבינסקי, לא ניתן לבוא כיום ולפרש פרשנות חדשה חוזה שנחתם לפני 13 שנה, בעבורו שילם שמעון 52 מיליון דולר במזומן - שני מיליון דולר לסוכנות, ושני מיליון דולר להסתדרות, ועוד כ-50 מיליון דולר בפרדסים. עוד טוען גרבינסקי, שממילא אף אחד לא נותן לו שם דבר במתנה, וכי יכין חקל תתבקש לשלם על-פי 91% משווי הקרקע כדי לממש את זכות היזמות לה היא טוענת.

אך אם שמעון אינו צודק בטענתו לגבי ההבטחה של שרון, וכללי הפשרת הקרקע הרגילים חלים עליו (במקרה הזה החלטה 969) - כל מה שהוא יכול לקבל בגין הפשרת הקרקע הזו בנוה שרת הוא פיצוי מהמינהל של מקסימום 13,000 דולר לדונם, ובסך הכל כ-17 מיליון דולר.

רק בג"ץ פותר שאלות קרקעיות

השאלה שצריכה להישאל עתה היא, מדוע פעם אחר פעם, ובריטואל קבוע, מגיעות כל השאלות הקרקעיות לפיתוח של בית המשפט העליון. כך קרה בבג"ץ הקרקעות החקלאיות, בפרשת בריכות המלח של משפחת דנקנר, בקרקעות פי גלילות, ובקרוב גם בקרקעות חברת הזרע, שמבקשת לבנות בפארק אילון בניגוד לדעת מוסדות התכנון, אך בתמיכה נלהבת של מינהל מקרקעי ישראל.

חוק מקרקעי ישראל קובע, שאת מדיניות המקרקעין של מדינת ישראל קובעת מועצת מקרקעי ישראל, שאינה עומדת במשימה זו. לא רק זאת, המועצה, בהחלטותיה, יוצרת עמימות, שהביאה אותנו עד הלום. הנהלת המינהל מחליטה החלטות בעייתיות, המועצה מאשרת, ומשום טסות ההחלטות ישירות לבג"ץ.

עתה מתברר, שגם שרים ומנהלי מינהל שותפים לחגיגת אי הבהירות. מעבר לשאלה הפרטית של שמעון, אולי באמת הגיע הזמן שמישהו ייתן את דעתו על האנדרלמוסיה המאפיינת את הנושא הקרקעי, לפני שבאמת נגיע למצב, שבו כף רגלו של שום יזם לא תסכים לדרוך על אדמת המדינה, שהופכת לאדמת מריבה.

ואולי גם הגיע העת שנבין, שיזמים רוצים ליזום ולעשות כסף - כך קובע הקוד הגנטי שלהם. מי שצריך לשמור על רכוש הציבור הם משרתיו - ראש הממשלה, השרים, מנהלי המינהל ועובדיו. ואם הם נכשלים בכך, מי ישמור עלינו ועל רכושנו?