להסכים מראש על כונס נכסים

פסק הדין הוא בעל חשיבות רבה במיוחד, בשל העובדה שהוא מעלה על פני השטח בעיה אקוטית ביותר בה נתקל כמעט כל מי שמעורב ב"הלכות שוכרים", ובמיוחד אלה המשכירים נכסיהם.

האירוע המתואר בפסק הדין הינו תיאור של "עשיית דין עצמי" על-ידי משכיר. שם טענה המשכירה הנתבעת, כי על-פי יעוץ משפטי שקיבלה החליטה לעכב בידיה את הנכס על ציודו, כערובה לפירעון חובות השוכרים כלפיה.

בנסיבות המקרה הנדון נפסק, כי לא עמדה למשכירה זכות עיכבון, מאחר והנכס הנדון לא היה "בחזקתה ובשליטתה הבלעדית", עובר להפעלת הזכות הנטענת. נהפוך הוא, המושכר והמטלטלין היו בחזקתם ובשליטתם של השוכרים. מובן, כי החזקה והשליטה במושכר מצויה בידי השוכר השוהה בנכס בתקופת השכירות, ובמקרה בו מסרב השוכר להתפנות, הרי עדיין נותרת החזקה והשליטה במושכר בידו גם לאחר תום תקופת השכירות.

במצב דברים זה, עומד המשכיר בפני שוקת שבורה, שכן במושכר שבבעלותו מצוי שוכר המסרב להתפנות, אינו משלם את דמי השכירות ואת הוצאות המושכר, ואף מונע השכרת הנכס לאחר.

המשכיר מצוי, אם כן, במצב משפטי בעייתי ביותר, שכן פינוי בכוח של השוכר יתפרש בהכרח כפעולה בלתי חוקית וכ"עשיית דין עצמי". מנגד, מצויה בידו האפשרות לפנות לערכאות משפטיות ולדרוש פינויו של השוכר מהמושכר, אולם סביר שפניה זו תארך זמן רב, ותהיה כרוכה בהוצאות רבות. כיצד ניתן להקדים תרופה למצב הביש הנדון?

סעיף שכיח ונפוץ בהסכמי השכירות הינו סעיף הקובע, כי באם לא יפנה השוכר את המושכר בתום תקופת השכירות, יהיה המשכיר רשאי להיכנס למושכר, להוציא את חפצי ומטלטלי השוכר המצויים בו, לתפוס בו חזקה ואף להחליף את המנעולים בו.

סעיף זה השתרש אמנם בהסכמי שכירות רבים, אולם למעשה חסר הוא כל נפקות משפטית. סעיף 18 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 קובע, כי מי שמחזיק במקרקעין כדין רשאי להשתמש בכוח במידה סבירה כדי למנוע הסגת גבולו או שלילת שליטתו בהם שלא כדין. הסעיף קובע עוד, כי במקרה בו תפס אדם את המקרקעין שלא כדין, רשאי המחזיק בהם כדין, תוך 30 יום, להשתמש בכוח במידה סבירה כדי להוציאו מהם. כפי שעולה גם מפסיקת בתי המשפט, הסגת גבול מתרחשת מקום בו התבצעה "פלישה" למקרקעין על-ידי מי שאינו מחזיק בהם באותה עת.

למרבה האירוניה והציניות, פעולה כוחנית מצד המשכיר בהתאם לסעיף המקנה לו זכות להיכנס למושכר ולתפוס בו חזקה, תתפרש כפלישה וכהסגת גבול מצידו למושכר (על אף שמדובר בנכס המצוי בבעלותו!) והשוכר (המחזיק) שיפעיל כח כדי למנוע כניסת המשכיר למושכר ישכון בחסות החוק ויהנה מהגנתו.

משמעות הדברים היא, כי סעיף "הפלישה" המצוי בהסכמי שכירות רבים לא יקנה בידי המשכיר זכות לפעול בהתאם לאמור בו, ואף עלול לסבכו ולגרום לניהול הליכים משפטיים נגדו.

מאותה סיבה ממש לא יוכל המשכיר להיוושע גם מזכות העיכבון, והוא עלול למצוא עצמו כמי שהפר את חוזה השכירות, פועל בניגוד לחוק החוזים (תרופות) ומעוול בעוולת עיכוב נכס שלא כדין (סעיף 49 לפקודת הנזיקין), כפי שקבעה השופטת מימון שעשוע ביחס למשכירה בת.א 02/2566.

איך בכל זאת, ניתן להתמודד עם המצב המתואר לעיל?

נראה, כי מקוריותו של עורך הדין המטפל בענייני המשכיר היא העומדת למבחן בעניינים כגון זה, שכן רק ניהול הליך משפטי מהיר, שסיומו בצו או בפסק דין המורה לשוכר לפנות את המושכר, יאפשר למשכיר להחיש את יציאתו של השוכר מהמושכר. כיצד איפה ניתן לגרום לתוצאה הרצויה על ידי המשכיר?

אחת האפשרויות העומדת למשכיר, עוד במעמד עריכת הסכם השכירות, הינה הוספת סעיף בהסכם השכירות הקובע, כי באם לא יפנה השוכר את המושכר, נותנים הצדדים הסכמתם למינוי נציג המשכיר ככונס נכסים על-ידי בית המשפט במעמד צד אחד בלבד, וכי תצהיר מאת המשכיר או אדם מטעמו ישמש כראיה מכרעת לכך שנתמלאו התנאים למינוי כונס הנכסים.

ניתן לקבוע עוד, כי השוכר מוותר מראש על כל טענה אפשרית נגד מינוי של כונס נכסים, פרט לטענה כי העובדות הנטענות בתצהיר המשכיר אינן אמת, תוך תמיכת טענות אלה במסמך המוכיח אותן.

באופן המתואר לעיל, ובהתרחש מצב הביש, יוכל המשכיר לפנות מיד לבית המשפט ולבקש מינוי כונס נכסים, במסגרת תביעה לסעד זמני ובמעמד צד אחד. בית המשפט, על פי דין, ימנה כונס נכסים לביצוע מלאכת הפינוי כמבוקש, או לכל הפחות יזמן דיון במעמד הצדדים בתוך זמן קצר ביותר, ובסיומו אפשר ויוציא תחת ידו, כבר במועד מוקדם זה, צו לפינוי המושכר שיאפשר מימושו באמצעות לשכת ההוצאה לפועל. כך, יהיה בידי המשכיר להתמודד עם המצב העגום אליו נקלע, במהירות וביעילות, ללא "עשיית דין עצמי" וללא הסתכנות במיצוי הדין נגדו.

משרד מרום-הלפרט-הורוביץ מתמחה במקרקעין.