חשבתי לבנות, אך לא התחייבתי

חוזים אלו מאופיינים בתקופות ארוכות של שכירות, בדרך כלל עשר או חמש עשרה שנה. הסיבה היא, כי השוכר אמור להשקיע הון רב בהשגת אישורים מהרשות המקומית, וכן להשקיע סכומים ניכרים במלאכת הבנייה. לכן, לשוכר משתלם להתחייב על סגנון זה של הסכם רק אם הוא בטוח שיוכל גם להפיק מהשקעתו מספיק זמן כדי להחזיר את ההשקעה ואף להרוויח.

נשאלת השאלה, עד כמה חיוב כזה של שוכר הינו חיוב במובן זה שקיימת לצידו זכות מטעם הבעלים לדרוש את קיום המבנה ו/או שווה כסף של המבנה? לאחרונה בית משפט העליון נדרש לסוגיה, ובהכרעה שנתן לפני ימים אחדים יש כדי להאיר את עינינו.

העניין היה בע.א 03/9236, ברוך מקל בע"מ נגד צח השקעות בע"מ ואח', אשר נידון בפני הרכב השופטים א. ברק, מ. נאור, ע. ארבל. בעניין ברוך מקל, המערערת שכרה לתקופה של שש שנים שטח אדמה שהיתה בבעלות המשיבים. בין הצדדים נחתם הסכם שכירות, ויותר מאוחר נספח להסכם אשר כלל הוראות בעניין בניית מפעל אשר יוקם על-ידי ועל חשבון המערערת, אשר ישא בכל ההוצאות הכרוכות בכך.

מפאת חשיבות ההוראות, נביא את ההוראות הרלוונטיות של ההסכם ושל הנספח. בהסכם נקבע בין היתר, כי: "11. השוכר יהיה רשאי לבצע על חשבונו השקעות במושכר. המשכיר נותן הסכמתו מראש לכל עבודות הפיתוח והבנייה שהשוכר יבצע במושכר, ומתחייב לחתום על כל הבקשות, ההצהרות וכל מסמך שיידרשו לשם קבלת רישיונות, היתרים ואישורים לשם ביצוע עבודות הפיתוח והבנייה. 12. כל שיפור, שיפוץ, שינוי, השקעה וכל פעולה ועבודה אחרת שייעשו במושכר או בחלק ממנו, יישארו במושכר בתום תקופת השכירות".

ובנספח להסכם נאמר בין ביתר: "בנוסף לאמור בהסכם הנ"ל, הותנה והוסכם בין הצדדים כדלקמן: 1. השוכר יהיה חייב על חשבונו בלבד לפתח את המושכר, לפתח דרכי גישה למושכר, להסדיר אספקת חשמל ומים, ביוב וניקוז למושכר, לפתח במושכר מערכות ניקוז מים, כיבוי אש וביוב, לחבר את המושכר לרשת הטלפונים, לגדר את המושכר ולהקים ולבנות במושכר מבנים וסככות, מבנה ביטחון והכל לצרכי מפעל המתכת אשר בבעלות השוכר".

בפועל, המערערת בנתה מבנה וסככות ללא כל היתר, אך נאלצה להרוס אותם בשל כתב אישום על בנייה ללא היתר. המשיבות תבעו בבית משפט המחוזי בחיפה את המערערת על שהפרה את ההסכם בכך שלא שילמה את האגרות הדרושות, וכי הרסה את מה שבנתה. לדעת המשיבות, היתה חובה על המערערת לבנות ולשלם את כל האגרות, וזו לטענת המשיבות, בין יתר הסיבות אשר לפיה נקבעו דמי שכירות נמוכים בעיסקה שבין הצדדים.

בית המשפט המחוזי בחיפה קיבל את תביעת המשיבות, וחייב את המערערת בסכום כסף המשקף את עלות המבנה וכן את גובה תשלומי האגרות. המערערת מלינה על כך וטוענת, כי לא היתה עליה כל חובה לבנות את המפעל והיא היתה רק רשאית לבנות את המפעל, ורק אם היא היתה בונה היתה חייבת להשאיר את המבנה. אך לטענת המערערת, במקרה דנן המערערת נאלצה להרוס.

בית המשפט העליון, מפי השופטת מרים נאור, קיבל את הערעור. השופטת נאור מנסה ללמוד מלשון החוזה והנספח תוך השוואה ביניהם ותוך התחקות אחר ההיגיון הכלכלי והמסחרי של העיסקה, על כוונת הצדדים. לפי קביעת השופטת נאור, הנספח מדבר על "השוכר יהיה חייב על חשבונו בלבד".

על חשבונו פירושו, לדעת השופטת נאור, חובה לשלם ולאו דווקא חובה לבנות. לדעת השופטת נאור, אין לנתק את הנספח ותכליתו מהחוזה ותכליתו. זאת, ע"י אימוץ דברי השופט ברנזון בשעתו, בהלכת הלוי סגל ע.א 63/324.

השופטת נאור קובעת, כי לכל היותר היתה כאן "ציפייה" של הצדדים כי אכן המערערת תבנה, אך לא חובה. יחד עם זאת, אם והשוכר יבנה - חובה עליו להשאירו ולא להורסו.

יתרה מזו: לפי נתוני פסק הדין, העירייה דרשה מהמערערת היטלים גבוהים אשר הגיעו לכדי מעל 100 אלף דולר, כשסך כל דמי השכירות בכל שנות השכירות עומד על כ-180 אלף דולר. השופטת נאור קובעת, כי אין זה סביר להניח כי המערערת התכוונה לקחת על עצמה סכום כה גדול ביחס לדמי השכירות, וכל זה לתקופה של חמש או שש שנות שכירות. היטלים בנוגע לסלילת רחובות אלו היטלים אשר חלים על בעלים, ולדעת השופטת נאור אין זה הגיוני והעניין גובל בחוסר תום לב לבקש כי המערערת תשלמם במקום המשיבות.

ולעניין הריסת המבנה, השופטת נאור קובעת, כי החובה להשאיר את המבנה היתה קיימת לו דובר על נסיבות רגילות. במצב הדברים שהרשות דורשת, אין לבוא בטענות נגד המערערת בעניין ההריסה.

בפסק דין זה, השופטת נאור מציינת את התנהגות המשיבות כחסרת תום לב באשר זמן רב חלף מאז הריסת המבנה ועד שהעלו את עניין ההריסה. עם כל הכבוד, ומתוך עיון בפסק הדין, ניתן לתקוף את חוסר תום הלב של המשיבות גם מהיבט אחר, באשר בעלים הרואה כי על מקרקעין שבבעלותו מתרומם מבנה ללא היתר ושותק - אין לו על מה להלין.

אנו רשאים לצאת מנקודת הנחה, כי צדדים החותמים על הסכם עושים זאת כדי לבצע פעולה התואמת את הדין. צד להסכם אשר רואה שהצד השני מקיים את מטרת ההסכם, אך תוך אי ציות לחוק - אל לו לבוא בטענות ולהיבנות על אי השגת מטרת העיסקה.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.