לדירה ששכרתם יש כבר כונס נכסים

זוג צעיר ששכר דירה, חתם על חוזה שכירות קצר לפי דוגמה שהיתה למשכיר. מכיוון שבדירה נדרשו תיקונים מסויימים שהיה צריך לבצע קודם לכניסה, וכן סוכם על התקנת מזגן בדירה, סוכם, כי תשלומי שכר הדירה ישולמו ישירות לבעלי המקצוע שביצעו את התיקונים לפני כניסת הזוג לדירה ושקיבלו מהזוג שיקים דחויים לכל תקופת השכירות.

לאחר מספר חודשים מאז כניסתם לדירה, קיבלו בני הזוג הודעה בדואר רשום, לפיה לדירה מונה עוד קודם לתחילת השכירות כונס נכסים, מכוח משכנתא שרבצה על הדירה בגין חובות בעליה, ונמסר להם צו מלשכת ההוצאה לפועל לפינוי הדירה. בני הזוג נדרשו לפנות את הדירה לאלתר ולהעביר לכונס הנכסים את מלוא דמי השכירות מאז תאריך כניסתם לדירה. לטענת כונס הנכסים מכיוון שדבר מינוי הכונס נרשם בטאבו (לשכת רשום המקרקעין) ובני הזוג יכלו להיות מודעים לכך, הם פעלו ברשלנות ואולי גם בחוסר תום-לב משלא בדקו את הרישום. יתר על כן, כיוון שנכנסו לדירה ללא רשות הכונס, הרי הם בבחינת פולשים שמחזיקים בדירה שלא כדין.

בני הזוג חששו, כי תשלומים שהעבירו לבעל הבית ירדו לטמיון. בעל הדירה, אליו פנו השוכרים, מסר להם, כי הוא מצוי בסכסוך משפטי עם נושיו וכי הוא רואה עצמו כבעלים של הדירה שזכאי להשכירה, למרות מינוי הכונס.

המילכוד - בני הזוג נמצאו במילכוד: אם יפנו את הדירה - יאבדו את כספם עבור יתרת תקופת השכירות, ואם ישארו בדירה - יהיו חשופים לתביעה מצד הכונס לתשלום דמי שכירות בגין תקופת השכירות. בני הזוג נקלעו לתסבוכת משפטית מורכבת כתוצאה מחילוקי דיעות שבין בעל הדירה לנושיו ומהליכי ההוצאה לפועל שננקטו כנגד בעל הדירה.

במקרה זה צדק כונס הנכסים, כי בדיקת רשומי הדירה בלשכת רשום המקרקעין קודם לחוזה השכירות היתה מגלה לעין השוכרים - וודאי אם היו מסתייעים בעין מקצועית (עורך דין מטעם השוכרים) - את קיומה של המשכנתא ואת דבר מינוי כונס הנכסים. באופן דומה ניתן לגלות עיקולים וצווים אחרים המונעים השכרת הדירה על ידי בעליה הרשומים (כגון הפקעה). כאשר הדירה אינה רשומה ב"טאבו", אלא בחברה משכנת, במינהל מקרקעי ישראל, או שהרישום בטאבו טרם הושלם וקיימות הערות אזהרה בלבד, גם איש מקצוע יידרש לבדיקות נוספות מעבר לעצם העיון בנסח רישום המקרקעין. כך ניתן לטעון, כי יש לבחון רישום שיעבודים אצל רשם המשכונות ולבדוק עם בעל השיעבוד.

מי ששוכר דירה מבעליה, וימצא כי קיימת משכנתא או שיעבוד אחר רשומים על המגרש (כגון במצב בו הדירה נרכשה במקור בפרויקט בליווי בנקאי) או על הדירה (כשבעליה נטל משכנתא לצורך רכישתה) יידרש לבדוק עם המלווה, בעל השיעבוד, את אפשרות הבעלים בדירה להשכיר לו את הדירה - תנאי המשכנתא עשויים לדרוש את קבלת אישורו מראש של הבנק שהעמיד את המשכנתא, להשכרת הדירה או לחייב כי תשלום דמי השכירות יועברו לטובת בעל המשכנתא בלבד.

מעטים מבין שוכרי הדירות, אם בכלל, עורכים בדיקה כזו. חוזים רבים נחתמים ללא עזרת עורכי דין וגם כשאלו מסייעים בחוזה, ספק רב אם הצדדים מעוניינים להמתין את הזמן הנחוץ להשלמת הבדיקות או לשאת בעלויות הנובעות מכך.

מה לעשות? אמנם, חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 קובע הוראות לעניין העברת בעלות בנכס וחוק המקרקעין תשל"ט - 1969 קובע הוראות שונות להסדרת יחסים בין בעל משכנתא (שמכוחה מונה כונס הנכסים) לשוכר, אך הוראות אלו מטילות, כך נראה, את עיקר הנטל ואת הסיכון מאי בדיקה, על השוכר.

יתכנו מצבים רבים נוספים המביאים לתקלות, כגון שכירת דירה רק מאחד מבעליה (למשל כשהיא נשכרת מבני זוג שמצויים בסכסוך או מיורש אחד מבין מספר יורשים). שוכרים רבים טועים לחשוב, שפריסת תשלומי השכירות על פני תקופת השכירות וכתיבת התשלומים בשיקים דחויים ע"ש המשכיר "למוטב בלבד" פותרת את הבעיה. אי תשלום מראש עשוי להפחית נזקים בגין תשלומים למשכיר ליתרת תקופת השכירות, אך אין בכך למנוע את פינוי הדירה, הגשת תביעה לדמי שימוש ראויים בגין ה"פלישה" לדירה במצב של מינוי כונס נכסים, או את נזקי המעבר מהדירה לדירה אחרת.

לפיכך, חשוב גם לשוכר דירה לטרוח ולבצע בדיקה בסיסית בדבר הזכויות בדירה, לדרוש מהמשכיר להציג מסמכים עדכניים, המאשרים כי הוא אכן בעל הזכויות בה והוא רשאי להשכירה ולוודא מהם התנאים להשכרה. כדאי להסתייע בבדיקה בעורך דין הבקי בתחום המקרקעין.