בר דעת יודע מה זה משכנתא

קונה המבקש לממן את הרכישה של הדירה ע"י משכנתא, נדרש לחתום על מסמכים רבים וארוכים, שבאים בעיקר להבטיח את זכויות הבנק נותן ההלוואה. הסיבה נעוצה בכך שלמעשה בנק המשכנתאות מקיים את חלקו בהסכם המשכנתא שבין הבנק לבין הלווים כמעט באופן מיידי, וזאת ע"י שחרור כל התמורה הנדרשת ממנו לפי ההסכם, ועל כן טבעי הוא שינקוט בכל הליך אשר יש בו כדי לשמור לעצמו את הבטוחה ובעיקר את הדירה עצמה כערבון לקיום חלקו בהסכם של נוטל המשכנתא.

בשלב ראשון, הבנק נותן המשכנתא יכול לרשום הערת אזהרה על זכויות של מוכר הדירה, אך בשלב של העברת זכויות על שם הקונה נרשמת המשכנתא (שהיא העסקה העיקרית שבין הבנק לבין הקונה).

המסמך העיקרי שבאמצעותו ניתן לרשום משכנתא בלשכת רישום מקרקעין הינו שטר משכנתא, אשר מתלווים אליו גם תנאי המשכנתא. מסמכים אלו אמורים להיות חתומים ע"י הלווים והבנק, ומאומתים על-ידי עורכי דין.

מפאת חשיבות עסקת מקרקעין, על-פי תקנות מקרקעין (ניהול ורישום התשכ"ט - 1969), כל סוג של עיסקה, כגון שטר מכר, שטר משכנתא וכו', אמור להיות מאומת על-ידי עורך דין המאשר כי (תקנה 16 (א) לתקנות הרישום): "התייצבו בעלי העיסקה לפני עורך דין, יחתים אותם על שטר העיסקה ויאמת חתימותיהם בחתימת ידו, לאחר שזיהה אותם והסביר להם את מהות העיסקה שהם עומדים לבצע ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה, ולאחר ששוכנע שהדבר הובן כראוי ושהם חותמים מרצונם".

כלומר, לשכת רישום מקרקעין מבקשת לוודא, כי אכן מי שחתם על שטר עיסקה לא רק חתם, אלא גם הבין על מה הוא חותם, וכן מהן תוצאות משפטיות של חתימה זו.

למרבה הצער, בפרקטיקה המשפטית ישנם עורכי דין המקלים ראש עם הוראה זו, ועל דרך של שגרה, מפאת היכרות ו/או הסתמכות והכל בתמימות, לא מקפידים על הוראה זו באופן מחמיר, ואז מתעוררות שאלות בנוגע לתוקף של השטר.

לאחרונה בית המשפט המחוזי בת"א נדרש לסוגיה זו בעניין ה.פ. 850/02 אפרת פוקס נ' בנק הפועלים בע"מ, שנידונה בפני השופטת ענן ברון.

בעניין פוקס, העותרת ובעלה (משיב 2), קיבלו הלוואה בשנת 1988 מבנק פועלים לצורך רכישת דירת מגורים. לימים בני הזוג הסתכסכו ונכנסו להליכי גירושין. הבנק ביקש לממש את המשכנתא הרובצת על הדירה בשל חוב פיגורים. לצורך כך מונה כונס נכסים, אשר החל בהליכים של כינוס נכסים. חרף עיכובים שהיו, הליך הכינוס הושלם, הדירה נמכרה, אך על-פי הוראות השופטת ברון כספי התמורה הוחזקו בנאמנות אצל הכונס עד למתן הכרעה בפסק דין בתיק זה.

העותרת טענה, כי היא חתמה על שטר המשכנתא בפני בעלה ולא בפני עורך דין אשר שמו מופיע כמאמת חתימה, ובנוסף טענה כי לא הוסברה לה המהות המשפטית של עסקת המשכנתא כנדרש בתקנה דלעיל. לחילופין טענה, כי בחלק ממסמכי ההלוואה החתימה זויפה ע"י משיב 2 (בעלה), ועל כן יש לבטל את המשכנתא.

השופטת ברון התרשמה כי עדות עורך דין שטען שאינו זוכר במדויק את רגע החתימה הינה מהימנה.

בעניין זה, השופטת ברון מסתמכת גם על פסק הדין בעניין בנק איגוד לישראל בע"מ ע.א (154/96), אשר שם השופטת דורנר קבעה כי העובדה שעורך דין לא זוכר את נסיבות החתימה היא הגיונית ומחזקת את המהימנות שלו באשר לא סביר שעורך דין יזכור כל פעולה שגרתית שעשה לפני שנים.

בחלק אחר של פסק הדין, השופטת ברון מרחיבה את היריעה וקובעת שגם בהנחה שגרסת העותרת בדבר נסיבות החתימה נכונה, עדיין אין בכך כדי לפטור אותה מהמשכנתא.

השופטת ברון קובעת, כי ההיגיון שמאחורי התקנה דלעיל הינו להבטיח שמי שחותם על שטר משכנתא יודע מה עומד מאחורי התחייבותו, ולכן השופטת ברון קובעת כי "אם יוברר כי המבקשת הבינה את טיבה של עסקת המשכון והשלכותיה, נראה כי יהא בכך כדי לרפא את הפגם שנוצר עקב אי מילוייה של הוראות תקנה 16 (א), כטענתה, שאז אין הצדקה לראות את שטר המשכנתא כבטל".

השופטת ברון שוכנעה כי העותרת הבינה היטב את עסק המשכון ואת דרכי רכישת הדירה בתור אישה משכילה, ואין כל סיבה כי בשל "פגם טכני" תשתחרר מהמשכנתא.

פסק דין זה מיישם את ההלכה בעניין "לא הבנתי על מה אני חותם" (ראו ע.א. 413/79 ישראל אדלר), אשר על-פיה, בתי המשפט יקשו עם מי שמנסה להתחמק ממחויבות בשל פגמים טכניים. כמו כן, פסק דין זה יש בו כדי להעיר את עיני עורכי הדין לא להקל ראש באימות חתימות בשטרי עיסקה.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.