דיור מוגן: החוזה כולל גם את החצר

המחוקק ביקש להגן על דיירים ארעיים שלא היה בידם די ממון כדי לרכוש לעצמם דירה למגורים, ולאפשר להם בכל זאת לרכוש עבורם ועבור משפחתם אמצעי מחיה מינימאליים וקורת גג בטוחה וודאית לתקופה ארוכה במחיר מוזל.

עם השנים חל שינוי בגישת בית המשפט כלפי אותם דיירים מוגנים, ודומה שהוקשחה במידה רבה התייחסות בית המשפט כלפיהם וצומצם באופן ניכר היקף זכות השכירות המוגנת. הקשחה זו נובעת בין היתר מהצורך בביצוע איזון בין זכות הקניין של בעל הנכס מחד, ובין זכויות הדייר המוגן מנגד.

במסכת האיזונים האמורה חלו בשנים האחרונות תמורות הנובעות בעיקר משניים: שינויים כלכליים וחברתיים המקטינים את הצורך בהגנה פטרנליסטית כה נוקשה על שוכרים, וההכרה בזכות הקניין כזכות חוקתית במסגרת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, תוך מתן משנה תוקף לזכויותיו של בעל הנכס.

נקבע בפסיקה, כי כיום התכלית והמגמה שביסוד חוק הגנת הדייר אינן נחוצות עוד כבעבר. המחסור בקורת גג אינו דומה למצב ששרר בשנות ה-50 וה-60. עם חלוף העתים משתנים הדינים, תכליתם והצרכים בהם (ראו ע"א 5309/04 בביוף נ' זהורי ואח').

שינוי הגישה נובע משינוי העתים כאמור ומהעובדה, כי המחסור בדירות אינו כה כבד כפי שהיה בעת חקיקת חוק הגנת הדייר, ואותה מצוקת דיור איננה קיימת עוד. אולם, נראה כי נקיטת אקטיביזם שיפוטי בכל הנוגע לזכויות הדייר המוגן תחטא במידה רבה להוראות החוק ולכוונת המחוקק, שנותרה בעינה ותיוותר ללא שינוי כל עוד לא יתוקן או יצומצם החוק על-ידי בית הנבחרים.

המגמה הנדונה לעיל נחלשה באחרונה (6.2.05) בפסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי בתל-אביב, בע"א 2646/01 אדרי פנחס ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל. המערערים בתיק הנ"ל ערערו על פסק דינו של בית משפט השלום, שקיבל את תביעת מינהל מקרקעי ישראל והורה להם לסלק את ידם מחצר הצמודה למבנה בו התגוררו בשכירות מוגנת במשך למעלה מ-30 שנה.

לטענת המינהל, תפסו המערערים חזקה בחצר שלא כדין, ללא רשות ומבלי שניתנה לכך הסכמתו. המערערים, כך נטען, בנו בחצר תוספות בנייה והכשירו את החצר כגינה ללא נטילת רשות, ומעשיהם מהווים הסגת גבול במקרקעי המדינה.

המערערים טענו מנגד, כי הנכס הושכר להם לצורכי מגורים בשנות ה-60 בשכירות מוגנת. בעת חתימת חוזה השכירות היתה החצר חלק בלתי נפרד מהמושכר ושימשה אותם מיום כניסתם לנכס, ומאז הם מחזיקים ומשתמשים בנכס ללא עוררין מצד המינהל או מי מטעמו, במשך למעלה מ-30 שנה.

בהתאם למגמת "הצמצום הפוגעני בזכות הדייר המוגן", המובאת בקדמת רשימה זו, קיבל בית משפט השלום את טענת המינהל והורה על סילוק ידם של המערערים מהחצר.

בית המשפט המחוזי שינה את התוצאה וביטל את החלטת בית משפט השלום.

נקבע, כי בית המשפט קמא לא הפעיל כללי פרשנות מקובלים לגבי חוזי השכירות שנכרתו עם המינהל, וכן כי לאור האמון המלא שנתן בעדויות מטעם המערערים לגבי האחזקה והשימוש הבלעדי בחצר כחלק בלתי נפרד מהנכס עוד מיום כניסתם אליו, לא היה מקום למסקנה כי החצר אינה חלק מהמושכר, וכפועל יוצא על המערערים לסלק ידם ממנה.

בית המשפט המחוזי קבע, כי אכן נכללת החצר בגדרו של "הנכס" אותו שכרו המערערים מאת המינהל, וזאת ממספר טעמים: הטעם הראשון נעוץ בפרשנות חוזי השכירות שבין המינהל למערערים, שנחתמו במקרה זה בשנים 1964 ו-1969. דובר בחוזים סטנדרטים (טופס של החברה המיישבת) שנוסחו על-ידי המשכיר, והפרטים מולאו בכתב יד.

בית המשפט קבע, שלאור העיקרון המורה על פרשנות מסמך כנגד מנסחו, ניתן היה לצפות ממנסח החוזה להוציא מפורשות את החצר מגדר השכירות, אם אמנם הוסכם על כך עם השוכרים, אולם הוא לא עשה כך בחוזים שנחתמו עם המערערים.

בית המשפט הביע דעתו, כי קשה מאוד להניח שדירת קרקע, הכוללת 2 חדרים בלבד, תושכר למשפחה מרובת ילדים ללא פיסת הקרקע הצמודה אליה. זאת, במיוחד כאשר בעת כריתת חוזה השכירות זה היה המצג. קרי, החצר היתה צמודה לדירות ושימשה את הדיירים הקודמים.

מעיון בחוזי השכירות נמצא, כי במספר סעיפים הוזכרה החצר. כך למשל, בסעיף המחייב את השוכר לשמור על הניקיון, חיוב שנגע הן למושכר והן לחצר.

אין להקל ראש באופן הפרשנות שמעניק בית המשפט לחוזה הסטנדרטי שהוצג לפניו בעניין אדרי. חוזה השכירות שעמד במרכז המחלוקת בתיק הנ"ל דומה (ולרוב אף זהה לחלוטין) למאות ואלפי חוזים נוספים שנחתמו באותם ימים עם עמידר ומינהל מקרקעי ישראל.

הטעם השני עליו מבסס בית המשפט את החלטתו נעוץ בסעיף 2 לחוק הגנת הדייר. סעיף 2 לחוק קובע, כי הוראות החוק חלות על שכירות של בניין או של חלק מבניין, ושל חצר או גינה המשמשות את מטרת השכירות.

במקרה שהובא לפני בית המשפט, דובר במשפחות מרובות ילדים אשר הנכסים הושכרו להן בשנות ה-60 עת היו הדיירים עולים חדשים. בית המשפט הגיע למסקנה, כי שני חדרים אינם מספיקים על מנת לענות על צרכי המגורים של משפחות מעין אלה, וכי החצר היתה אמורה להקל על הצפיפות שהיתה בבית, קרי, לשמש את מטרת השכירות.

דומה, שפסק הדין הנ"ל כמוהו כקריאה מצד בית המשפט לכל אותם מאות ואלפי קשישים מכובדים שחתמו בשנות החמישים והשישים על חוזים סטנדרטים המקנים להם זכות דיירות מוגנת בנכסים הכוללים מבנה וחצר הצמודה אליו.

להם קורא בית המשפט, לסור אל אותו חוזה דהוי המצוי לבטח בתוך ארגזי המסמכים הדחוסים במרתף אפל, לנער ממנו את האבק, ולפעול נמרצות לעיגון זכותם בחצר זו באופן פורמלי.

משרד מרום-הלפרט מתמחה בדיני מקרקעין ודיני דיירות מוגנת.