אין שוכר, אין בר רשות, יש רק מסיג גבול

דא עקא, לא פעם הצדדים להסכם כושלים בתיאור המושכר, וברוב המקרים בתיאור השטח הצמוד למבנה של המושכר, קרי החצר וגודל החצר. עניין זה גורם לסכסוכים, באשר ברבות השנים, כשבעל הקרקע זקוק בשל נסיבות הקשורות בו לחצר המשמשת את הדייר בפועל, הדייר יטען כי השכירות צריכה לחול גם על החצר.

הפסיקה ניסתה בעבר להתמודד עם בעיות מסוג זה. לדוגמא, כשדייר מוגן טוען על זכות מעבר ו/או חצר המשמשת לדייר ככניסה למושכר. בעניינים אלו נקבע, כי אם נטילת זכות הבר-רשות מדייר מוגן באתו חלק שאינו חלק מהסכם שכירות תגרום לכך שלא יוכל להשתמש במושכר שימוש סביר, אזי יש להשאיר את הזכות ולא לבטלה (בעניין זה ראו ע.א. 56/78 רשות הפיתוח נ' פטל אליהו פס"מ תשמ"א (א) 98, וכן מ. בניאן עקרונות והלכות בדיני מקרקעין ע' 407).

לאחרונה בית משפט השלום בת"א נדרש לסוגיה זו בעניין 95005/96, מינהל מקרקעי ישראל נ' ציון חבה, אשר נידון בפני השופט אשר גולבין.

בעניין ציון חבה, הנתבע מתגורר בדירת מגורים אשר סבתו הינה דיירת מוגנת במושכר, וזאת לפי הסכם השכירות משנת 1956. בהסכם השכירות צוין, כי המושכר כולל דירה בת שני חדרים, מטבח ושירותים "לחוד", החיצוניים לדירה. הנתבע לא צד לחוזה, ומגוריו בנכס הם מתוקף הרשאה שקיבל מהסבתא.

למושכר צמוד שטח גדול, אשר הנתבע החל להשתמש בו החל מ-1994, שנה בה החל לגור במושכר. התובע הגיש תביעת פינוי נגד הנתבע בנכס ובמיוחד מהחצר הצמודה למושכר.

השופט אשר גולדין, בקבלו את התביעה במלואה, עושה אחנה חשובה בתחילת פסק דינו כהאי לשנא: "יש לבצע הפרדה מובהקת בין השטחים אליהם פלש הנתבע ללא כל זכות או רשות, לבין שביל הכניסה המצומצם הנדרש לשוכרת עצמה לצורך הכניסה למושכר".

אבחנה זו תעבור כחוט השני לאורך כל פסק דינו של השופט גולדין, כפי שיפורט להלן. השופט גולדין קובע, כי הנתבע אינו דייר מוגן בנכס, חרף טענת הנתבע שלפיה מאחר ונולד והתגורר במשך רוב ימי חייו במושכר, אזי הוא זכאי ליהנות מזכויות הדיירות המוגנת של הסבתא.

דא עקא, כי טענה זו ניתן להעלות רק לאחר אריכות ימיה של הסבתא, ורק אז תיוולד העילה של ירושה על-פי סעיף 20 לחוק הגנת הדייר, נוסח משולב, תשל"ז - 1972, המאפשרת העברת זכויות דיירת מוגנת על דרך הירושה.

מכאן השופט גולדין עובר לחלק הקשור לזכויות "נלוות למושכר", וקובע, כי "מגמת הפסיקה עליה מסתמך הנתבע מעניקה זכויות נלוות למושכר שאינן מפורשות בחוזה, כאשר אלו נדרשות לצרכי מחייה ראויים, כחלק בלתי נפרד מהמושכר המשרת את מטרתו ובמסגרת שימוש רגיל ונאות בגבולות המקובל והסביר... בענייננו, עושה הנתבע שימוש ציני בגישה מרחיבה כשלעצמה זו, ומרחיק לכת בזכויות אותן מעוניין הוא לנכס עצמו".

השופט גולדין קובע, כי השטחים הרחבים בהם מחזיק הנתבע אינם נחוצים לשם צרכי המחייה במושכר, וכל הפעילות כגון יישור וגידור אינן אלא ניסיונות השתלטות של הנתבע על המקרקעין.

"בתפיסתו שטחים נרחבים בהיקף כה מרשים, מתוך ידיעה ברורה שהדבר נעשה בהיעדר זכויות במושכר, פועל הנתבע בחוסר תום לב משווע וזו בפני עצמה מהווה סיבה מספקת שלא ליישם פסיקה זו בענייננו, שהרי החזקתו בנכס היא בבחינת פלישה והסגת גבול", כלשון השופט גולדין.

ולעניין טענת בר רשות בלתי הדירה אשר טען הנתבע, השופט גולדין דוחה את הטענה וקובע, כי גם אם נקבל את הגישה לפיה הנתבע הפך להיות בר רשות ברבות השנים, זו רשות שניתן לבטלה ((ראו ע.א. 96/50 יעקב דינקי ואח' נ' ויקטור כיאט ואח' פ"ד ה (1) 747).

יחד עם זאת, השופט גולדין מתייחס לטענת בר רשות בלתי הדירה אשר העלה הנתבע. יודגש, כי טענת בר רשות בלתי הדירה מועלית במצבים בהם הנדרש לסלק ידו מהמקרקעין טוען, כי הנסיבות שנוצרו מעידות כי אכן המחזיק במקרקעין הפך להיות סוג כזה של בר רשות, שלא ניתן לסלקו.

השופט גולדין קובע, כי נסיבות אלו נוצרות רק כשהמחזיק מוכיח השקעות גדולות, וברשות הבעלים בנכס. יש להוסיף כי טענת בר רשות בלתי הדירה מועלית בין היתר כשמאזן הצדק למעשה מחייב השארתו, וזאת בשל ההשקעות הרבות בנכס.

פסק דין זה למעשה סוקר את מרבית המצבים האפשריים של טענת המחזיק כנגד פינויו, ויש בו כדי ללמד על מגמה של בתי המשפט לנקוט גישה שמסתמכת רק על זכויות מוכחות וראיות מוצקות להגנה על המחזיק.

הכותב הוא ממשרד בלטר, גוט, אלוני.