על שטר המכר לשקף את הממכר במדויק

עיסקת מקרקעין מתחילה מכריתת הסכם בין מוכר מרצון לבין קונה מרצון, ומסתיימת בהעברת הזכויות של המוכר בממכר לקונה. כשלמוכר יש זכויות קנייניות רשומות בפנקסי מקרקעין, אזי העיסקה נגמרת ברישום (ראו: סעיף 7 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969). אך כשהזכויות לא רשומות בפנקסי המקרקעין אלא בגופים כגון מינהל מקרקעי ישראל ו/או בעמידר ו/או בחברות המשכנות, אזי מה שמועבר ממוכר לקונה הינו המחאת הזכות להירשם כבעל זכות קניינית במקרקעין.

כלומר, המוכר ממחה את החיובים של גוף הממשכן לרשום את המוכר בפנקסי מקרקעין לקונה, אך לא תמיד ניתן להגדיר במדויק את מצב העברת הזכויות אשר יהיה תואם להסכם המכר, וזה במצבים בהם מה שנמכר בהסכם אינו משתקף בפנקסי המקרקעין.

כזה היה המקרה אשר נידון בבית משפט העליון בע.א. 11126/03 אחים סבירסקי שותפות רשומה נ' עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ ואח', אשר התנהל בפני הנשיא אהרון ברק, והשופטים א. ריבלין וא. חיות.

בעניין האחים סבירסקי, המערערת רכשה מרשות הפיתוח, המיוצגת על-ידי מינהל מקרקעי ישראל, זכויות בעלות במגרש בתל-אביב. בהסכם המכר הודגש, כי על המגרש חלה תוכנית בניין עיר מסוימת, אשר מייעדת חלק מהחלקה להפקעה, כך שהממכר מתייחס רק לכ-2,600 מ"ר הנותרים לאחר ההפקעה. כחצי שנה לאחר חתימת החוזה, המערערת פנתה לעמידר המנהלת את המגרש מטעם מינהל מקרקעי ישראל, בבקשה כי יחתום על שטר המכר לצורך העברת הזכויות בכל החלקה.

עמידר מצידה סירבה לחתום בשם רשות הפיתוח והמינהל על שטרי המכר, בטענה כי התוכן של שטר המכר אינו תואם את הממכר כהגדרתו בהסכם. ההסכם קבע בין היתר, כי "ידוע לקונים כי הממכר הינו זכויות הבעלות בחלקה 126 בגוש 7083, כהגדרת חלקה זו בתב"ע 2790, למעט שטח המיועד להפקעה על-פי תב"ע 2790 שאינו נכלל בממכר, ובסה"כ שטח קרקע של כ-2,600 מ"ר".

"הממכר מסומן באדום בתשריט שנחתם על-ידי המוכרת והקונים, המהווה חלק ממפרט זה. יובהר, כי טרם נערכה תוכנית לצרכי רישום בגין תב"ע 2790, ולפיכך טרם ניתן לקבוע את גבולותיהם הסופיים של המגרשים על-פי התב"ע האמורה, ויש להתייחס לנתוני הממכר המפורטים לעיל ולתשריט כמשוערים בלבד". בית משפט המחוזי בת"א, מפי השופטת גרסטל, דחה את התביעה של המערערת שביקשה לאכוף על עמידר לחתום על שטר מכר אשר על פיו, כל החלקה מועברת בשלמות למערערת.

השופטת חיות, אשר נתנה את פסק הדין העיקרי בביהמ"ש העליון, ויתר השופטים הסכימו עמה, דחתה את הערעור. השופטת חיות קבעה, כי השאלה המרכזית המתעוררת כאן הינה, מהו הממכר שרכשה המערערת בהסתמכה על האמור בהסכם בין הצדדים. בעניין הקצאת הממכר, השופטת חיות קובעת:

"המערערת רכשה שטח של כ-2,600 מ"ר מתוך החלקה; כי החלקה הרשומה כיום אינה משקפת את הממכר וכי על מנת שתיווצר יחידה רישומית המשקפת אותו יש צורך בהליכים תכנוניים ובכללם הליכי הפקעה שטרם הושלמו, בהתאם לתוכנית המתאר 2790".

מכאן, שעל-פי קביעת השופטת חיות, המערערת ידעה כי על פי מצב הדברים לא ניתן לרשום את מלא זכויות הבעלות בממכר, ובעניין הקשר בין שטרי המכר לבין החוזה השופטת חיות קובעת דברים מהותיים, אשר ראוי להביאם כלשונם:

"אכן, שטרי המכר כרוכים ושלובים בעיסקת המכר, ובאמצעותם מושלמת העיסקה בדרך של רישום. שטרי המכר צריכים לבטא באופן מדויק את העיסקה שנקשרה ואילו שטרי המכר שערכה המערערת מתייחסים לחלקה כולה".

פסק הדין של השופטת חיות משלים פן רישומי של פסק דין שניתן בשעתו בעניין ע.א. 5628/99 נחמה מרקין נ' משה יהודה פ"די נז (1) 14. בעניין מרקין המוכר הבטיח חלק גיאוגרפי מסוים מתוך חלקה גדולה, בה בשעה שלפי חוק המקרקעין אין תוקף למכר של חלק מסוים בחלקה. דא עקא, כי לאחר ההסכם אושרה תוכנית המפקיעה חלק מהחלקה, והתעוררה השאלה: האם גם הקונה אמור לשאת לפי חלקו ב-40% של הפקעת החלקה, אם לאו? בעוד שבפסק דין מרקין נותח הפן המהותי של הסוגיה, בפסק הדין של השופטת חיות נידון הפן הרישומי, הדורש הרמוניה בין החוזה לבין שטר המכר.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.