התיישנות בתביעות מקרקעין

בשאלות התיישנות במקרקעין או בשאינו מקרקעין, ובשיהוי בהגשת תביעה, דן לאחרונה ביהמ"ש המחוזי בירושלים. ניסים גוזלן ז"ל עלה ארצה בשנת 1954, והופנה על-ידי מינהל מקרקעי ישראל לגור בדירה בירושלים (להלן: "הדירה"), הנמצאת על מקרקעין מוסדרים ורשומים על שם רשות הפיתוח.

המנוח התגורר בדירה כבר-רשות מטעם מינהל מקרקעין ישראל (להלן: "המינהל") עד שנת 1973, בה עזב את הדירה ועבר להתגורר בבית ביתו - חיה דניז-כהן שהינה יורשתו (להלן: "התובעת"). המנוח נפטר ביום 14.10.1978. בשנת 1979, או בסמוך לפני כן, פנתה התובעת בכתב למינהל בבקשה לרכוש את הדירה. ביום 1.7.79 החליט המינהל לדחות את הבקשה, ולהורות על אטימת הדירה.

בשנת 1997 נודע לתובעת, כי מאיר ושמואל אליהו (להלן: "אליהו") השתלטו על הדירה וסיפחוה לדירתם. בשנת 2003 הגישה התובעת כנגד המינהל ואליהו (להלן: "הנתבעים") תביעה למתן פס"ד הצהרתי, לפיו עיזבון המנוח הינו בעל הזכויות בדירה, ולהורות על פינוים של אליהו מהדירה.

התביעה נדונה בפני השופט פרקש מביהמ"ש המחוזי בירושלים. הנתבעים העלו בין השאר את טענת התיישנות והשיהוי, ותחילה דן השופט פרקש בטענת ההתיישנות. סעיף 5 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 (להלן: "חוק ההתיישנות") קובע כך:

"התקופה שבה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה (להלן - תקופת ההתיישנות) היא:

(1) בשאינו מקרקעין - 7 שנים;

(2) במקרקעין - 15 שנה; ואם נרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות קניין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקניין) - 25 שנה".

"מקרקעין" מוגדר בסעיף 1 לחוק ההתיישנות כ"קרקע מכל סוג וכל זכות או טובת הנאה בקרקע, וכל דבר המחובר לקרקע חיבור קבע וכל זכות או טובת הנאה הטעונים רישום בספרי האחוזה". סעיף 6 לחוק ההתיישנות מורה, כי "תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה".

בענייננו, קובע השופט פרקש, לא ברור כלל מהי "עילת התובענה" לה טוענים התובעים. אם מדובר בזכותו של המנוח, או זכותה של יורשתו לרכוש את הדירה, אזי לא הוכיחו התובעים כי זכאים הם לכך, ומכל מקום, ברי, כי "עילת התובענה" לא נולדה בשנת 1973, בשעה שהמנוח עזב את הדירה, שכן באותה עת טרם נודע לדיירי הדירות באזור על האפשרות לרכוש את הדירות בהן התגוררו, והצעה זו הוצעה רק בשנת 1977. לפיכך, ככל שעילת התובענה הינה זכות לרכוש את הדירה, יש מקום לקבוע, כי רק משנענתה התובעת בשלילה לבקשתה לרכוש את הדירה, ביום 18.7.79, מאותו מועד ואילך מתחיל מרוץ ההתיישנות.

מכאן, שיש לבחון מהי תקופת ההתיישנות שיש להחיל במקרה דנן. אם מדובר בזכות שב"מקרקעין", כי אז כיוון שמדובר במקרקעין מוסדרים תחול תקופת התיישנות של 25 שנה על-פי סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, ואם מדובר בזכות שאינה ב"מקרקעין", כי אז תקופת ההתיישנות היא בת 7 שנים בלבד, על-פי סעיף 5(1) לחוק ההתיישנות.

לתובעת לא היו זכויות כלשהן בדירה. כל אשר היה, היתה הצעה של התובעת למינהל על-פי סעיף 1 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, לרכוש את הדירה. הצעה היתה, קיבול מטעם המינהל לא היה, שכן הוא סירב להצעה והורה על איטום הדירה.

לאור זאת, אין לתובעים זכות למקרקעין או במקרקעין. הזכות למקרקעין הינה זכות אובליגטורית, הנוצרת כאשר בעלים של זכות במקרקעין מתחייב בהסכם או בהתחייבות חד-צדדית להקנותה לאחר, כזאת לא היתה כאן מצד המינהל, ולפיכך גם יחסי נאמנות אין כאן.

התובעים לא השכילו להצביע על זכות כלשהי מול המינהל, שעל יסודה קיימת להם עילת תביעה בין ב"מקרקעין" ובין שלא ב"מקרקעין". ואם תמצי לומר, כי קיימת זכות שלא במקרקעין, כי אז תקופת ההתיישנות הינה של 7 שנים, על-פי סעיף 5(1) לחוק ההתיישנות, ותקופה זו חלפה ועברה לה מאז שנת 1979, וכלל לא ברורה טענת התובעים כי על תקופת ההתיישנות להימנות משנת 1997 ואילך. מכל מקום, כי גם אז חלה תקופת התיישנות של 7 שנים, ולאור השיהוי הרב בהגשת התובענה דינה של התביעה להידחות.

משכך, אין לתובעים כל עילת תביעה כלפי הנתבעים. גם אם היתה עומדת לתובעים זכות למקרקעין, כמשמע בסעיף 1 לחוק ההתיישנות, כי אז המדובר בזכות אובליגטורית שלא נרשמה, ולפיכך תקופת ההתיישנות הינה של 25 שנה על-פי סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, ואין תחולה לסעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. במקרה כגון דא יש לדחות את התובענה מחמת שיהוי לאור הסיפא לסעיף 27 לחוק ההתיישנות, הקובע:

"...אין חוק זה בא לפגוע בכל סמכות, לפי כל דין, לדחות תובענה או לסרב למתן סעד מחמת שיהוי".

צא וראה. על-פי טענת התובעים, נדחתה בקשת התובעת לרכוש את הדירה ביום 18.7.79, והתובענה הוגשה בחלוף כ-24 שנים ממועד זה, בלא שניתן לכך הסבר כלשהו מדוע השתהו בהגשת התביעה, ומכל מקום יכול ותהיה פגיעה בזכויות צדדים אחרים שנגרמו עקב השתהות זו. גם בכך יש משום להביא לדחיית תביעתם מחמת שיהוי. הדברים אמורים גם לגבי השיהוי משנת 1997, כאשר התובענה הוגשה לאחר למעלה מ-6 שנים, בלא שניתן כל נימוק לכך.

התוצאה הסופית: התובענה נדחתה.

ת.א 5252/03.

בית המשפט המחוזי בירושלים.

השופט: אהרון פרקש.

בשם התובעים: עו"ד אברהם בראל.

בשם המינהל: הפרקליטות.

בשם אליהו: עו"ד ש. מורדוך.