מגדלי הים התיכון: חיים בשלושה שלבים

את התפישה המסורתית של כניסה לבית דיור מוגן כשאתה כבר אלטע-זאכען, תנסה מגדלי הים התיכון לשבור: שכונת קוטג'ים איכותית לצד פרויקט דיור מוגן, שתאכלס בני 55 ומעלה, עצמאיים ובריאים, שבבוא הזמן יעברו לתוך הפרויקט

חיים כצמן, השולט בחברת גזית גלוב הבינלאומית, בעלת נכסים בהיקף של כ-3.8 מיליארד דולר, הוא ללא ספק בין היזמים הישראלים הגדולים. ליאו נואי, טייקון נדל"ן בריטי, השולט באמצעות קבוצת בריטיש ישראל בחברת נכסי אזורים, גם הוא מבין דבר או שניים ביזמות ובנדל"ן, וגם על כך אין עוררין. מה שפחות ידוע הוא, שהשניים מחזיקים בשותפות בחברת משכנות כלל (מגדלי הים התיכון), העוסקת בתחום הדיור המוגן.

כצמן רכש את חלקו במשכנות כלל (49%) מידי נכסי אזורים בשלהי שנת 2000, תמורת 16.5 מיליון דולר, עוד בתקופה שנכסי אזורים היתה חלק מחברת אזורים בראשות איתן סורוקה. ליאו נואי רכש בשלהי 2003 את נכסי אזורים מידי נוחי דנקנר, בעל השליטה בחברת גנדן, תמורת 400 מיליון שקל.

בריטיש ישראל הוקמה בתחילת 2003 כשותפות בין ריט ניהול נכסים שבבעלות נואי, מחברות הנדל"ן הגדולות באירופה, שמנהלת נכסים במיליארדי דולרים בעיקר בבריטניה, לבין בית ההשקעות אקסלנס ועמיר בירם, מנכ"ל החברה (ואחיו של רוני בירם, מבעלי אקסלנס).

הקרן גייסה 50 מיליון דולר עם הקמתה, לצורך רכישות נדל"ן בישראל. כמו כן, לקרן הסכמים עם מספר קרנות, שהתחייבו להשקיע בה בעת שתמצאנה השקעות ראויות.

בהערת אגב יצוין, כי השקעה העומדת כיום על הפרק היא רכישת השליטה בחברת אמות השקעות מידי קרנות הפנסיה, המחזיקות ב-63.7%, תמורת כ-850 מיליון שקל. תהליך ההשתלטות על חברת אמות החל כבר בתחילת מאי, כאשר נכסי אזורים רכשה מידי חברת ההשקעות גמול 16.3% ממניות החברה, תמורת 125 מיליון שקל.

אמות השקעות, אשר נמצאת בשליטת מספר קרנות פנסיה (63.7%) ובנק הפועלים (20%), היא חברת נדל"ן מניב מהגדולות בישראל. כפי שפורסם ב"גלובס", קרנות הפנסיה יצאו במכרז למכירת אחזקתן באמות. אמות, שהוקמה בשנת 1964, מחזיקה כ-90 נכסים מניבים בארץ - בין היתר תחנות אוטובוס מרכזיות, מרכזים מסחריים וסניפי בנק.

כצמן עשה את הונו בעיקר בתחום מרכזים מסחריים בשוק צפון אמריקה, ולאחרונה נכנס באמצעות חברת SENYOR CARE לתחום הדיור המוגן בארה"ב. נכון להיום, לגזית גלוב 5 בתי דיור מוגן בארה"ב, הכוללים 500 יחידות דיור, וכן 3 בתי דיור בארץ במסגרת השותפות במשכנות כלל, בהם 800 יחידות דיור.

לא בכדי רכש כצמן את המניות במשכנות כלל. לדברי מנכ"ל החברה, יורם בן-פורת, לבעלים תוכניות גדולות לחברה, שכן בתחום הדיור המוגן בארץ פוטנציאל שטרם נוצל.

לדבריו, לא יהיה זה מוגזם להעריך, שמתוך אוכלוסיה מבוגרת של בני 65 ומעלה, רק 10,000 איש גרים בדיור מוגן. בארה"ב למשל, כ-3% מהאוכלוסיה הקשישה מתגוררת בדיור מוגן, בעוד שבארץ כ-1.5% בלבד. משכנות כלל עוסקת בהפעלת מספר מרכזי דיור מוגן, ביניהם מגדלי הים התיכון בבת-ים (318 יח"ד וכן מחלקה סיעודית), משכנות כלל כפר סבא (204 יח"ד), מגדלי הים התיכון נורדיה 173 (יח"ד), פסגות חיפה (50%) וליינרטק (50%), שעוסקות בייזום ובתכנון של מרכז מגורים לאוכלוסיה המבוגרת בחיפה ובקיבוץ אלונים.

עוד בבעלות משכנות כלל מגרש בשטח של 7.3 דונם בכרמל בחיפה, המיועד לבניית בית דיור מוגן של 100 יחידות דיור, עם מחלקה סיעודית גדולה.

משכנות כלל הרוויחה ב-2004 כ-3.7 מיליון שקל, במחזור של 56 מיליון שקל, בהשוואה לרווח של 3.2 מיליון שקל במחזור של 30 מיליון שקל ב-2003. ההון העצמי של החברה הוא 66 מיליון שקל, שמממן 11.7% מהמאזן.

גלובס: איך החלה החברה את פעילותה?

בן-פורת: "החברה רכשה בשנת 1986 שלד של בית מלון בן 3 קומות גמורות, ובנתה 316 דירות בשני בניינים בקו ראשון לים, ומכאן שמה - מגדלי הים התיכון. אחד היתרונות הבולטים של הפרויקט היה מיקומו, שכן היינו הקרובים ביותר לת"א. ראש עיריית ת"א דאז, שלמה להט, התנגד לכניסת בתי אבות אל מרכז העיר, וכך, מטבע הדברים, מרבית דיירי הבית היו מתבגרי תל אביב. בשנים האחרונות הצטרפו גם מחולון ובת-ים.

"במשך תקופה ארוכה, עד שנת 1996, הפרויקט נהנה משגשוג, עד שהחלו לקום לו מתחרים דוגמת אחוזת ראשונים, אחוזת נווה חוף ורשת משען, שהחלה לשפר את תדמיתה. מגדלי הים התיכון הכתיבה למעשה את הסטנדרט בתחום הדיור מוגן. ראה כדוגמא את כפר הגמלאים נורדיה, שאחריו צצו כפר הגמלאים פורטייה, פולג, ביתן אהרון ואחרים".

המחירים במגדלי הים התיכון הם ממוצעים, ונאמדים בכ-160 אלף דולר. דמי האחזקה נאמדים ב-1,000 דולר לזוג לחודש, וכוללים רפואה, אחזקה, תרבות, ניקיון, ביטחון, חשמל, מים, ארנונה ועוד.

- איך המשכתם את הפרויקטים?

"בתחילת שנות ה-90 יזמנו פרויקט בכפר-סבא, בשותפות עם פועלים השקעות (50%). בזמנו פועלים השקעות היתה בבעלות בנק פועלים, עד שהבעלות בחברה עברה לקבוצת פולאר. הפרויקט מתפרש על 32 דונם, וכולל 310 יחידות דיור. בנינו 190 יחידות דיור בשלב א', וכעבור 7 שנים, בשנת 1998, בנינו את שלב ב' הכולל 120 דירות. כיום הפרויקט נהנה מתפוסה של 100%".

הפיקדון על דירת שני חדרים נאמד ב-190 אלף דולר, ודמי האחזקה נאמדים בכ-1,200 דולר לחודש לזוג. גם פה מדובר בפיקדון הנשחק בשיעור של 3% לשנה למשך 10 שנים, ובשחיקה מכסימלית של 30% לכל התקופה.

"בשנת 1998 הקמנו את כפר הגמלאים נורדיה, הכולל 176 יחידות דיור על 32 דונם, בעלות של 130 מיליון שקל, קרקע ובנייה. בימים אלו אנו מתחילים את שלב ב' של הפרויקט, הכולל 124 יחידות דיור על 22 דונם נוספים, בעלות של 80 מיליון שקל. סה"כ, עם סיומו יכלול הפרויקט 300 דירות על 60 דונם".

- מדוע הפרויקטים מוקמים לרוב בשני שלבים?

"הניסיון לימד אותנו, שלאחר חמש שנות פעילות כדאי להצעיר את הפרויקט, אחרת היכולת השיווקית של הפרויקט תיפגע כמעט ב-50%. מעבר לנושא ההצערה, הבנייה בשני שלבים עושה חסד עם דיירי הבית, שכן הם זוכים לראות אנשים רעננים וצעירים מהם. כלל נוסף, השכיח בתחום הדיור המוגן, הנו כי מבחינה כלכלית, על הפרויקט להיות בן 180-300 יחידות דיור. זה עניין של מתמטיקה פשוטה".

פרויקט נוסף של החברה הנו מגדלי הים התיכון חיפה, על הכרמל בקו ראשון לים. מגדלי הים התיכון שותפה בפרויקט ביחד עם אנגל, המחזיק ב-50% מהפרויקט. למגדלי הים התיכון זכויות בנייה ל-140 דירות, עם 90 מיטות זוגיות. בימים אלו החברה פועלת להגדלת זכויות הבנייה.

"בנוסף, אנו פועלים לשינוי תב"ע לבניית 350 יח"ד על קרקע של 70 דונם, הנמצאת בשליטתנו בקיבוץ אלונים", אומר בן-פורת. "משכנות כלל נכנסה לעיסקה משותפת עם הקיבוץ, לפי 74% לחברה ו-26% לאלונים, על-פי החלטה 717 של מועצת מקרקעי ישראל. אולם כיום החלטות בג"ץ הקשת המזרחית מעכבות אותנו בשל כל ההליכים הסטטוטוריים. בעיקרון, קיבלנו את אישור המועצה הארצית".

- דיור מוגן בקיבוצים הוא תופעה חדשה?

"בהחלט כן. בימים אלו אנו פועלים לאיתור קרקעות של קיבוצים למטרת דיור מוגן".

בן-פורת מנהל שני משאים ומתנים לרכישת קרקעות בהיקף בינוי של 500 דירות באזור המרכז, בהרצליה ובעיר נוספת, אך סירב לפרט מעבר לכך. לחברת הים התיכון רשת בתי דיור הפרושה במספר ערים גדולות, אולם בכוונת בן-פורת להמשיך ולרשת את החברה על פני ערים נוספות.

לאחרונה החברה רכשה מידי חברת רסידו מילומר, שבבעלות פרדי רובינזון, בית דיור מוגן בצומת סביון, ב-27 מיליון דולר. על-פי ההסכם, רסידו ימשיך בבניית הבניין. הבניין ממוקם בצומת סביון וכולל 26 אלף מ"ר בנוי במצב שלד מתקדם. הבניין ממוקם בצמוד לגן ציבורי בשטח של 10 דונם. הפרויקט כולל 200 יחידות דיור עצמאיות, ו-150 מיטות סיעודיות. איכלוס הבניין צפוי לקראת סוף שנת 2005.

- התחרותיות בתחום הדיור המוגן הולכת ומתעצמת. איך הדבר משפיע על החברה?

"אנו בעצם מרחיבים את הרשת, עקב דרישה הולכת וגדלה לגור במגדלי הים התיכון. הייחודיות שלנו, להבדיל מהמתחרים שלנו, היא שאנו מטפלים בכל התהליך, החל מיזמות, פיתוח הקרקע, בנייה, ניהול הבית ושיווקו, וכלה בטיפול בדייר. חשוב לזכור, שהעסק הזה, שנקרא דיור מוגן, מבוסס בעיקרו על אמינות וניסיון. כיום יזמים רבים מקימים מבנים המיועדים בתב"ע לדיור מוגן, ועם השלמת הבנייה מוסרים אותם לידי חברה חיצונית העוסקת בניהול, ולכן העסק נראה כמו שהוא נראה. בנוגע לתחרות, אני דווקא מרוצה מכך שנוספו שחקנים חדשים בענף, העוזרים לי להגדיל את המודעות לדיור המוגן בישראל".

- מהן התוכניות לשנים הבאות?

"כחברה מובילה בעלת משאבים וניסיון, אנו בוחנים לאן יש וניתן להטות את הדיור המוגן בישראל ב-10 השנים הבאות. מצאנו שיש להתמקד בשני מישורים עיקריים: האחד, להרחיב את פריסת המבנים של הרשת, ובכך לאפשר יכולת ניוד גדולה יותר עבור דיירי הרשת. קח לדוגמא דייר, שבני משפחתו נאלצו או מעוניינים לעבור לעיר המרוחקת בממוקם מושבו, הרי שבאמצעות פריסה רחבה אנו נאפשר לו לעבור לבית דיור מוגן הקרוב למקום לבני משפחתו.

"שנית, אנו הולכים לשנות אסטרטגיה. בכוונתנו ליזום רעיון שטרם נראה בישראל, אך מקובל במיאמי ופועל שם בהצלחה רבה. בכוונתנו לאתר קרקעות בצמוד לכפרי גמלאים, ולהקים בהם מתחם של קוטג'ים בגדלים של 130-150 מ"ר. מתחמים אלו יאוכלסו בבני 55 ומעלה, ויתפקדו למעשה כקיבוץ קטן. השיטה עובדת כך: בגיל 55 אתה רוכש בית צמוד קרקע במתחם קוטג'ים המספק לך את כל השירותים, ובגיל מאוחר יותר, 65-70, אתה עובר לכפר הגמלאים וכעבור שנים, במידה ותזדקק לכך, תעבור למחלקה הסיעודית של הרשת".

- האם אתה מעריך שרעיון כזה עשוי לעבוד?

"אם לפני 15 שנה היית אומר להוריך שאתה שולח אותם לבית אבות, הם היו מנשלים אותך מהירושה. כיום, אותם הורים ישמחו לעבור לבית דיור מוגן, המעניק להם את מגוון הפעילויות והחברה. אני מודה שמדובר בשינוי הרגלים שורשיים, אך הזמנים משתנים ועימם גם ההרגלים".

- מדובר בסיכון עסקי לא קטן. האם בדקתם את תגובת הציבור לרעיון שכזה?

בן-פורת: "אכן בדקנו. ערכנו סקר באמצעות מכון גיאוקרטוגרפיה, בקרב בני 50-70, וגילינו, ש-55% מהנשאלים הביעו התעניינות במיזם מגורים שכזה, קרי כפר המיועד לבני 55 ומעלה. בהתחשב בעובדה ש-25% מכלל משקי הבית בישראל מחפשים סוג כלשהו של דיור כפרי כאשר הם מחפשים דירה, רמת הביקוש של המבוגרים לפי הסקר גבוהה יחסית לזו של כלל האוכלוסיה".