האם יש מקום ל"סבירות" בשכירות משנה?

הסכמי שכירות נחתמים בין משכיר מרצון לשוכר מרצון כדבר שבשגרה, וזאת לאחר שהצדדים ניהלו ביניהם מו"מ, במהלכו סיכמו את תנאי השכירות לרבות משך תקופת השכירות, גובה דמי השכירות, מטרתה וכד'. אולם קיים תנאי ראשוני, מהותי והכרחי הקודם בהרבה מבחינה כרונולוגית לשלב ניהול המו"מ בין הצדדים, והוא שלב "חיפוש הפרטנר להתקשרות".

בשלב זה מפעילים הצדדים שיקולים שונים, שכן השוכר חפץ בקורת גג שתתאים לצרכיו ובבעל נכס שהתערבותו בנעשה במושכר תהיה מינורית ככל האפשר, ואילו בעל הנכס, מצידו, מחפש לעצמו שוכר טוב שיוכל לעמוד בתשלומי השכירות במשך תקופת השכירות וחשוב לא פחות, ישמור על הנכס בל יפגע ערכו.

בחירתו של בעל הנכס בשוכר עימו יתקשר בהסכם השכירות, תעשה מתוך שיקולים אינדיבידואלים וטעמים אישיים, ואין הוא חייב להסביר לאיש את בחירתו וטעמיה. וכל כך מדוע? לזכות בעל הנכס עומדים עקרונות חשובים, כגון חופש ההתקשרות וזכות הקניין, ואלה מעניקים בידו זכות לגיטימית לבחור את השוכר שיבוא ויכנס בשערי הנכס, וישהה בו למשך כל תקופת השכירות.

אולם, דומה שהלגיטימיות הרבה האופפת את החופש בבחירת השוכר הראשון לנכס עלולה להיחלש באופן משמעותי בנסיבות מסוימות. לעיתים, עלול בעל הנכס למצוא עצמו משכיר את הנכס שבבעלותו לשוכר פלוני בניגוד לרצונו, ולהימצא כפוי למסור את מפתח הנכס לידי מי שאינו חביב עליו. כיצד מצב בעייתי זה מתאפשר?

ברוב הסכמי השכירות נהוג לנסח "מנגנון יציאה", הקובע, כי השוכר יהא רשאי להביא לסיומה את תקופת השכירות בטרם עת, ובלבד שמצא שוכר חלופי במקומו. מנגנון זה כולל קביעה נוספת, לפיה המשכיר לא יתנגד לזהותו של השוכר החלופי "אלא מטעמים סבירים".

קיימים בעלי נכסים שקובעים בגוף ההסכם איסור מוחלט על העברת זכות השכירות משוכר אחד למשנהו בטרם תום תקופת השכירות. בעלי נכסים אלה אינם יודעים, שסעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א 1971, עומד לצידם של השוכרים בעניין זה, וקובע באופן מפורש, כי השוכר יהיה רשאי להעביר את זכות השכירות שבידו, גם אם העניין נאסר בהסכם השכירות.

סעיף 22 לחוק גם מונע מהמשכיר לסרב להעברת זכות השכירות מטעמים בלתי סבירים, ואם בכל זאת יסרב המשכיר מטעמים בלתי סבירים, יהיה השוכר רשאי להעביר את זכות השכירות לאדם אחר ללא הסכמת המשכיר. לדידי, אכן יש מקום לכלול "מנגנון יציאה" בכל הסכם שכירות, והרציונאל העומד בבסיס ההסדר המצוי בחוק בעניין זה הוא נכון וראוי, שכן יש לאפשר את "עבירות" הזכות ואין לכפות על השוכר את המשך ההתקשרות בכל תנאי.

עם זאת, קיימת בעייתיות רבה באופן בו מנוסח סעיף 22 הנ"ל, ובהכללת מונח "הסבירות" בהקשר זה. מונח ה"סבירות" הינו מונח "סל" וכלי חשוב לצורך הכרעה במחלוקות הניטשות בין צדדים סביב נכונותו של מעשה שעשה מי מהם. אולם, ככל שעסקינן בבעל נכס החפץ להשכיר את נכסו, אין מקום להחלת מונח ה"סבירות". הרי ככל שניתנה לגיטימיות לבעל הנכס בבחירת השוכר הראשוני, מדוע יש להגבילו בבחירת השוכר החלופי?

ניתן ללמוד על מידת הפרשנות בה נוקט בית המשפט באשר למונח "סבירות" (בהקשרו ברשימה זו), מתוך פסק דין שניתן לאחרונה בע"א 5309/04, בביוף נ' זהורי ואח'. שם, בחן בית המשפט המחוזי בירושלים את סבירות התנגדותו של בעל בית להעברת זכויותיו של דייר מוגן בבית עסק.

פסק הדין עוסק אומנם בדיני שכירות מוגנת ולא בדיני שכירות "רגילה", אולם לאור הכרסום הרב במעמד זכות השכירות המוגנת וגישת הפסיקה כלפיה, נראה כי ניתן ללמוד מהאמור בפסק דין זה ולהקיש ממנו גם לענייננו.

בית המשפט קבע, כי לצורך בחינת סבירות התנגדותו של בעל הבית להעברת הזכויות במושכר יש לבצע איזון בין זכות הקניין של בעל הבית מחד, ובין זכות הדייר מכוח החוק ועקרון העבירות מנגד. נקבע, כי התנגדות בעל הבית היתה סבירה, בהיותה מבוססת על כך שאגב החלפת הדיירים נדרש למעשה שינוי בתנאי השכירות.

נשאלת אם כן השאלה, מה דינה של התנגדות בעל הנכס שאינה נובעת בהכרח משינוי בתנאי השכירות? האם התנגדות מטעמים אחרים איננה "סבירה"?

לדידי, המנגנון המצוי בחוק הינו בעייתי, שכן הוא מאפשר התערבות של בית המשפט בשיקוליו של בעל הנכס ובחינת סבירות שיקוליו במבט אובייקטיבי, מקום בו ראוי שישכון מבטו הסובייקטיבי של בעל הנכס והוא בלבד.

ברם, הצדדים יכולים להגביל את מרחב התמרון של בית המשפט בכל הנוגע לפרשנות המוענקת לסבירות ההתנגדות, וזאת על-ידי הוספת קביעות מפורשות בגוף ההסכם לגבי תנאי השכירות שיחולו על השוכר החלופי, השימוש שיעשה בנכס על-ידו וקריטריונים ברורים באשר לזהותו.

הכותב הוא שותף במשרד עורכי דין מרום הלפרט, המתמחה במקרקעין.