הכתבה מטעם מאור ישראלי עורך דין
השפעות המלחמה, סביבת הריבית הגבוהה, מיתון הביקושים לדירות והאטה בשוק הנדל"ן בישראל הביאו לא מעט יזמים לחשב מסלול מחדש. כדי להניע את גלגלי המכירות ולמשוך רוכשים, נבנה קונספט חדש-ישן של מבצעי מימון "אטרקטיביים": תשלום חלקי בעת החתימה - לעיתים אפילו רק 5%-20% ממחיר הדירה - ואת יתרת התמורה, במועד מסירת החזקה של הדירה. לעיתים מבצעים אלו כוללים אפילו גם פטור מתשלום הפרשי הצמדה למדד.
לכאורה, מדובר במהלך שכולם מרוויחים ממנו: היזם מצליח להפשיר את הקפאון במכירות ולמכור דירות גם בתקופה של חוסר ודאות, הבנק נהנה מסבירות גבוהה לכך שהרוכש יהפוך ללקוח קבוע שייטול משכנתה באותו בנק, והקונה - הוא מקבל אפשרות לרכוש דירה בהון עצמי נמוך, ולדחות את מרבית ההוצאה לעתיד.
עו''ד מאור ישראלי / צילום: אביטל הירש
אך האם באמת כולם יוצאים נשכרים?
לפי נתוני בנק ישראל, כ-25% מעסקאות המכר בתקופה האחרונה בוצעו במתווה כזה. לא בלתי סביר להניח כי מדובר אפילו בהערכת חסר וכי בפועל שיעור העסקאות מסוג זה אף גבוה יותר. רק לאחרונה החלה רשות המיסים לחייב למסור מידע על לוח תשלומים מסוג זה במסגרת הדיווח אודות הרכישה. במרבית המקרים, ההסדר המשפטי נעשה באמצעות הלוואה נפרדת מול הבנק - בדרך כלל הבנק המלווה של הפרויקט - כאשר היזם הוא זה שמתחייב לשאת בריבית בגין ההלוואה. בפועל, זו הלוואת בולט או בלון, שמסולקת רק בעת מועד המסירה הנקוב בהסכם.
המתווה הזה, שמוצג כעסקת win-win, טומן בתוכו תמריץ משמעותי לרכישת דירה מתוך תקווה שמחיר השוק של הדירה יעלה עד למסירה. כך, הרוכש יכול למכור את הדירה ברווח נאה, או לכל הפחות ליטול משכנתה "רגילה" על שיעור של עד 75% - בהתאם להנחיות בנק ישראל. אלא שבחודשים האחרונים, פרסם בנק ישראל טיוטת הוראה חדשה, במסגרתה הוא מבקש להגביל את שיעור האשראי שניתן במנגנוני מימון כאלו לפחות עד לסוף שנת 2026. הסיבה הרשמית: סיכון אשראי מוגבר לפרויקטים בהם חלק גדול מהתמורה נדחה למועד המסירה.
ואכן, מלבד החשש של הבנק בדבר סיכוני האשראי, חשוב להאיר זרקור על הסיכונים הממשיים שמוטלים על כתפי הרוכשים בעסקאות מסוג זה - לעיתים מבלי שיהיו מודעים לכך במלואם.
ראשית, מחירי הדירות עצמם. לפי הלמ"ס, מחירי הדירות עלו בשנת 2024 ב-7.7%, ונראה כי המגמה נמשכת גם ברבעון הראשון של 2025. הסיבות לכך רבות - החל מהתמשכות הליכי בנייה, עליית תשומות, עלויות מימון ועוד - אך ייתכן שגם מבצעי המימון עצמם תורמים לכך. בפועל, יזמים מתמחרים את הריבית שהם "סופגים" במסגרת מחיר הדירה - כלומר, היא מגולגלת אל הרוכש.
דרך פשוטה לבדוק זאת היא להשוות את מחיר אותה דירה בפרויקט בין מי שבחר בלוח תשלומים רגיל (לינארי) לבין מי שבחר בלוח תשלומים דחוי. לרוב, הפער במחיר ישקף את עלות הריבית שהרוכש נושא בה - גם אם בעקיפין. בנוסף, מחיר דירה גבוה יותר משפיע ישירות גם על גובה מס הרכישה שהקונה ישלם.
מעבר להיבט הכלכלי, קיימים גם היבטים פרקטיים. כאשר ההלוואה מוגדרת להיפרע במועד המסירה הנקוב בהסכם המכר - אך בפועל מתעכבת המסירה - הרוכש עלול למצוא עצמו מחויב לשלם לבנק מבלי שקיבל את הדירה בפועל. רק מנגנון חוזי מדויק, שמתאם בין מועד המסירה למועד הפירעון, עשוי להגן עליו ממצב כזה.
המקום שבו הסיכונים מתחדדים ומתעצמים אף יותר, הוא כאשר רוכש נכנס לעסקה מלכתחילה מתוך כוונה למכור את הדירה עוד בטרם נמסרה לו החזקה בה. גם אם המחירים אכן יעלו כפי שקיווה, וגם אם היזם ישתף פעולה באופן פעיל עם ניסיונות המכירה, הרי שהמכירה טרם קבלת החזקה בפועל מעלה שורת אתגרים משמעותיים.
למשל, מוכר דירה שעדיין בהליכי בנייה בטרם קבלת החזקה, לא בהכרח יוכל ליהנות מפטור ממס שבח בגין דירה יחידה. מעבר לכך, אם הרוכש קנה מראש מתוך כוונה למכור, העסקה עשויה להיחשב לעסקת מכר על פי חוק המכר- והמשמעות: הוא ייחשב כ"מוכר" לפי החוק, עם החובה לספק לרוכש הבא בטוחה מתאימה, גם עבור רכיב הרווח. בפועל, קשה מאוד ליישם זאת, ובמקרים רבים המשמעות היא דחיית התשלום מהרוכש השני עד לאחר קבלת הדירה והחרגת הדירה מתחולת המשכנתה של הבנק המלווה - דבר שיקשה מאוד על מימוש המכירה.
יתרה מזו - ייתכן שרשויות המס יראו בעסקה הזו כעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי לפי סעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה. במקרה כזה, שיעור המס עשוי להיות גבוה לאין ערוך מהמס החל בעסקת מקרקעין רגילה - עד כדי 50% מהרווח.
החשיפה הזו גדלה כאשר תקופת ההחזקה קצרה במיוחד, והעסקה בוצעה במימון גבוה - תרחיש די שכיח במבצעי מימון מהסוג הזה.
השורה התחתונה:
מבצעי 20-80 אולי נראים כמו פתרון מושלם לתקופה של חוסר ודאות בשוק הנדל"ן, אך חשוב להבין: הם אינם "הנחה", אלא עסקה פיננסית מורכבת לכל דבר. מדובר בהלוואת בלון בתחפושת - וכמו כל הלוואה, היא מגיעה עם מחיר, תנאים וסיכון. לפני שנכנסים - חשוב מאוד לקרוא את האותיות הקטנות, להבין את ההשלכות, ולבחון היטב את ההיתכנות הכלכלית - במיוחד למי שמכוון לרווח מהיר.
לפרטים נוספים>>
*הכתב הוא בעלים של משרד עורכי דין המתמחה בנדל"ן, חבר ועדת קניין ומקרקעין בלשכת עורכי הדין, מחוז תל אביב.
הכתבה מטעם מאור ישראלי עורך דין
כתבות
ני"ע
