הכתבה מטעם פרופימקס
הדולר האמריקאי נסחר כיום ברמות שלא נראו זה שנים מול השקל, ומעלה מחדש שאלה שמעסיקה יותר ויותר משקיעים: האם זהו תזמון נכון להרחיב חשיפה להשקעות נדל"ן בארצות הברית. שער חליפין של כ־3.12 שקלים לדולר מגדיל את כוח הקנייה של ההון הישראלי, אך בשונה מתקופות עבר, ההחלטה להשקיע אינה נשענת רק על המטבע. ברקע פועלות מגמות עומק בשוק האמריקאי, שמחזקות את ההיגיון הכלכלי של השקעה דווקא עכשיו.
שוק הדיור בארה״ב מתמודד בשנים האחרונות עם פער הולך וגדל בין היצע לביקוש. עליות הריבית האטו יזמות חדשה, פרויקטים נדחו וקצב התחלות הבנייה נותר נמוך מהנדרש. במקביל, הביקוש למגורים בעיקר באזורי תעסוקה, מטרופולינים וערי הגירה ממשיך לעלות. השילוב הזה יוצר מחסור מבני בנכסים למגורים, שבא לידי ביטוי בעלייה בשיעורי תפוסה ובלחץ מתמשך על מחירי השכירות. עבור משקיעים ארוכי טווח, מדובר בסביבה שמייצרת בסיס יציב לנכסים תפעוליים.
נתונים היסטוריים של שער החליפין דולר ארה״ב מול השקל בשנה האחרונה / אילוסטרציה: צילום מסך מתוך פורטל פיננסי של גלובס
במציאות הזו חל שינוי גם באופן שבו משקיעים ישראלים ניגשים לשוק הנדל"ן בארה"ב. במקום רכישת נכס בודד, יותר משקיעים בוחרים לפעול באמצעות קרנות נדל"ן פרטיות הפועלות במודל Private Equity. מודל זה מאפשר פיזור בין אזורים, נכסים ואסטרטגיות, תוך הישענות על מנהלים מקומיים המתמחים בניהול והשבחה של נכסים בהיקפים גדולים. ההשקעה מתבצעת כשותפות עם מטרה משותפת, שבה התשואה נגזרת לא רק מעליית ערך, אלא גם מתזרים, מבנה מימון ואיכות קבלת ההחלטות לאורך מחזור כלכלי שלם.
אחד ההבדלים המהותיים בין השקעה בנכס בודד בחו"ל לבין השקעה באמצעות קרנות פרטיות, הוא החשיפה לשערי המטבע לאורך חיי ההשקעה. בקרנות אלו אין נקודת המרה אחת, אלא רצף של נקודות מגע עם הדולר, שכל אחת מהן עשויה להשפיע על התוצאה הסופית:
קריאות הון (Capital Calls): ההתחייבות להשקעה מוזרמת בשלבים, וכל קריאה מושפעת משער ההמרה במועד הביצוע.
דמי ניהול ועמלות: נגבים בדולרים ועלולים להתייקר או להוזיל בהתאם לתנודתיות השקל.
תזרימי יציאה וחלוקות רווחים: הדולרים שמתקבלים בעת מימוש עשויים להיות שווים יותר או פחות בשקלים במועד החלוקה.
השקל החזק כיום מפחית את העלויות ההתחלתיות ומוזיל את שלב הכניסה, אך אינו מבטל את הצורך בניהול סיכוני מטבע לאורך זמן. עם זאת, כאשר מדובר בהשקעה בנכסים ריאליים המייצרים תזרים בשוק המאופיין במחסור בהיצע, השפעת המטבע משתלבת בתוך תמונה רחבה יותר של ניהול סיכונים ותשואות.
היצע חודשי של בתים חדשים בארצות הברית / מקור הנתונים: https://fred.stlouisfed.org/series/MSACSR
לצד המורכבות, התקופה הנוכחית מציעה יתרונות ברורים. שקל חזק מאפשר כניסה זולה יחסית להתחייבויות דולריות, ירידות בערכם של נכסים מסוימים יוצרות שוויי כניסה אטרקטיביים, והפיזור הגלום בקרנות מאפשר חשיפה למספר שווקים וסקטורים במקביל. יחד עם זאת, חשוב להכיר גם את הסיכונים: תנודתיות מטבעית, אי־נזילות של ההשקעה, תלות בביצועי מנהלים הנובעת מהשקעות חוצות גבולות.
כאן נכנסת לתמונה חשיבות הניהול והבחירה הנכונה של שותפים. ב-Profimex מדגישים כי בתקופות המאופיינת בשילוב בין תנאי מטבע משתנים למגמות מאקרו, הערך טמון בפיזור סיכונים ובעבודה עם שותפים אסטרטגיים מקומיים מנוסים. בחירה מדוקדקת של ההשקעות, אזורים ואסטרטגיות מאפשרת להפחית תלות בנכס יחיד ולהתמודד טוב יותר עם חוסר ודאות, תוך שמירה על משמעת השקעתית לאורך זמן.
מזה שלושה עשורים שפרופימקס משקיעה בנדל"ן גלובלי והאלטרנטיבה להיצמד למטבע מסוים לאורך שנים כאשר לא ממירים את כספי המימוש לשקלים אלא חוזרים ומשקיעים במטבע המקומי יוצר למשקיע דפוס של משקיע מקומי שמתעלם לחלוטין מרעשי הרקע של שינויי מט"ח.
בסופו של דבר, התחזקות השקל אינה סיבה בלעדית להשקעה בנדל"ן בארה״ב, אך היא בהחלט זרז לבחינה מחודשת של השוק. כאשר תנאי מטבע נוחים פוגשים שוק הסובל ממחסור מבני במגורים וניהול מקצועי המבוסס על פיזור ושותפים מקומיים, נוצר שילוב שעשוי להשפיע באופן ישיר על התוצאה הכלכלית של המשקיע.
רוצים להבין איך שילוב בין מטבע, שוק ושותפים מתורגם לאסטרטגיית השקעה נכונה? צרו קשר>>
הכתבה מטעם פרופימקס
כתבות
ני"ע
