גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

במחצית הראשונה של שנות התשעים מחירי הנדל"ן בישראל היו בעלייה מתמדת, ויצרו הזדמנויות לרווחים בזמן קצר. הבנקים השתתפו אף הם בחגיגה וסיפקו למשקיעים מימון לרכישות, חלקו בהלוואות נון-ריקורס. כך צצו להן חברות שהוקמו במטרה לרכוש מקרקעין במימון בנקאי לשם השכרתם במחירים טובים, או לשם השבחתם ומכירתם ברווח נאה.

בסוף שנות התשעים התפוצצה "בועת" הנדל"ן למשקיעים ולבנקים, ושוק המקרקעין נכנס למיתון עמוק. בעקבות זאת, בשנת 2001 מינה שר האוצר דאז, סילבן שלום, ועדה ציבורית שבראשה עמד רו"ח יאיר רבינוביץ, שייעודה היה גיבוש המלצות לחילוץ ענף הנדל"ן מהמיתון בו היה שרוי זה מספר שנים.

המלצות ועדת רבינוביץ התקבלו כמעט במלואן במסגרת תיקון 50 לחוק, אך מספר העסקאות שנעשו בחסות הוראות השעה, שנחקקו במסגרת הרפורמה ותוקפן הוארך עד לסוף שנת 2006, היה קטן מאוד. שוק הנדל"ן המשיך לדשדש, ורמת המחירים לא הגיעה לזו שהיתה בשנים 1996-1998.

הירידה בדמי השכירות ובמחירי הנדל"ן, במקביל לתפיחת ההלוואות כתוצאה מהוצאות הריבית, הפכו את החברות שהוקמו לגרעוניות.

ב-12 באפריל 2005 בוצעה "מיני רפורמה" נוספת בחוק מיסוי מקרקעין (תיקון 55), במסגרתה, בין היתר, נחסמה פרצה ישנה שהיוותה כר לתכנון מס בביצוע פירוק של איגודי מקרקעין. התכנון שהיה קיים עד לתיקון איפשר העברת המקרקעין במקרה של פירוק איגוד לבעלי המניות (כפוף לרשימת תנאים) ב"פטור" ממס, שאמור היה להיות דחיית מס בלבד עד למכירת המקרקעין על ידי בעלי המניות.

בפועל, בעת מכירת המקרקעין חויבו בעלי המניות במס רק על עליית הערך של המקרקעין, ולא על עלותם. בדרך זו, בעלי המניות משכו את עודפי החברה ששימשו לרכישת המקרקעין המגולמים בשווי הרכישה, ללא תשלום מס נוסף על משיכתם. חסכון המס קיים גם בהתחשב בתשלומי מס הרכישה ומס המכירה המשולמים בדרך.

התכנון שלעיל נחסם, כאמור, וזאת על-ידי חקיקתו של סעיף 71א לחוק, שמטרתו למסות עודפים שצבר האיגוד ושכנגדם מבחינה מאזנית עומדת יתרת שווי הרכישה של המקרקעין אותם מקבלים בעלי המניות בפטור ממס (דחייה) בעת פירוק האיגוד. בחקיקה נקבע, כי הסעיף יחול רק על העברת מקרקעין בפטור בעת פירוק שנעשתה לאחר 12 באפריל 2005, כך שמי שעשה שימוש בתכנון זה בעבר וטרם הספיק למכור את המקרקעין - אינו נפגע.

הגבלה נוספת בתחולתו של הסעיף קובעת, כי הסעיף לא יחול בפירוק איגודים שברשותם מקרקעין שנרכשו לפני 1 באפריל 1998 ("מקרקעין ותיקים"), מה שהופך איגודים אלו לאטרקטיביים במיוחד. אי תחולתו של הסעיף בפירוק חברות שהן בעלות מקרקעין ותיקים יצר יתרון מתמיד בידי בעלי מניותיהם, כך שיתאפשר להם בכל עת להעביר לידיהם את המקרקעין בעת פירוק ולמוכרם תוך העברת רווחי החברה בגובה עלות רכישת המקרקעין נטו, בעלות מס רכישה בעת הפירוק. לתשומת לבם של בעלי מניות בחברות, שבהן העודפים עולים על עלות רכישת המקרקעין נטו: יתרונם הולך ונשחק בגובה הפחת לצורכי מס של המקרקעין. לפיכך מומלץ במקרה זה להקדים ביצוע הפירוק.

חברות שהן בעלות מקרקעין ותיקים כאמור, אשר נרכשו בהלוואות, הופכות אטרקטיביות במיוחד לא רק לבעלי מניותיהן אלא גם לבעלי מניות חדשים, בכך שהן יכולות לשמש שלד לביצוע השקעות חדשות בנדל"ן ומשיכת רווחים ללא תשלום דיבידנד, שכן אי הפעלת הסעיף תלויה במועד רכישת המקרקעין ע"י החברה, ולא במועד רכישת המניות בחברה.

לפיכך, מי שחפץ להשקיע במקרקעין ימצא יתרון ברכישת חברות בעלות מקרקעין ותיקים, שבאמצעותן יבצע השקעות חדשות במקרקעין. את הרווחים שיצטברו בחברה (מפעילות שוטפת ומימוש ההשקעות החדשות), ניתן יהיה למשוך בלא לשלם מס על דיבידנד באמצעות העברת המקרקעין הוותיקים לבעלי המניות אגב פירוק החברה ומכירתם על-ידי בעלי המניות.

הכותבים הם ממחלקת המיסים קסלמן וקסלמן PwC. האמור במאמר זה הינו על דעת הכותבים בלבד, ואין לראות בו חוות דעת או המלצה מקצועית.