אפריקה ישראל: בקרוב שנחאי ומנילה

גלזר עצמו החל לסקר את החברה במחיר יעד של 200 שקל למניה, אשר שיקף פרמיה של כ-25% על מחיר מניית אפריקה ישראל בשוק עם פרסום ההמלצה. מלבד ההמלצה החיובית של גלזר, הסיבה המרכזית לאופטימיות סביב החברה בשבוע האחרון היא הבעת האמון של הבעלים לב לבייב, שרכש את אחזקת בנק לאומי באפריקה תמורת כמיליארד שקל.

פעילות בשלושה מוקדים

פעילות הנדל"ן של אפריקה ישראל מתפרשת כיום בשלושה מוקדים עיקריים: ישראל, רוסיה וארה"ב. "אפריקה סימנה את המזרח הרחוק כיעד הבא בו היא מתכוונת להתמקד. מניסיון העבר, כניסה של אפריקה לאזור נעשית לאחר לימוד יסודי ועסקאות שמבוצעות בהדרגה. אנו מאמינים בפוטנציאל הגלום במזרח ומצפים לגידול בהיקפי הפעילות של אפריקה, כאשר מנילה ושנחאי צפויים להיות אזורי הפעילות הראשונים", כותב גלזר בהקשר זה.

פעילות אפריקה ישראל בתחום פיתוח וייזום המקרקעין ומכירת דירות בישראל מבוצע על ידי חטיבת המגורים של החברה. החברה פעילה בכל רחבי הארץ, כאשר פעילות החברה משתרעת על כל תחומי פיתוח המקרקעין, החל באיתור הקרקע, דרך התכנון ועד הבנייה והשיווק. החברה נמצאת כיום במהלך של בניית יותר מ-1,000 יחידות דיור, כאשר בבעלות החברה מלאי קרקעות רחב לעוד 13-14 אלף יחידות דיור נוספות. גלזר מוסיף, כי בעיתוי זה, שנראה מצוין, החלה אפריקה בחודשים האחרונים להרחיב את עתודות הקרקע שלה והגדילה את מספר הפרויקטים המנוהלים על ידה בישראל.

גלזר: "אנו אופטימיים לגבי שוק הנדל"ן בישראל ומאמינים כי הקרון האחרון ברכבת הצמיחה, ענף הנדל"ן, יוצא גם הוא לדרך, וכי כל עוד לא תחול הרעה במצב הבטחוני/מדיני נראה צמיחה בביקושים ועליית מחירים בענף הנדל"ן בשנים הקרובות.

"האופטימיות שלנו היא הן בתחום הנדל"ן למגורים, בו צפויה להערכתנו צמיחה בפעילות ועליה במחירים, והן בתחום הנדל"ן המניב, שם צפויה צמיחה ברווחיות על רקע התאוששות המשק והן כתוצאה מהכניסה של הריטים. אפריקה הרחיבה בחודשים האחרונים את פעילותה בישראל, לדעתנו בעיתוי מצוין".

לגבי ארה"ב גלזר מציין, כי אפריקה ידעה לזהות את פוטנציאל הרווח הגלום בתחום במדינה. עיקר פעילות החברה בארה"ב מתבצע בייזום פרויקטים למכירת דירות, כאשר פעילותה מתרכזת בניו יורק ומיאמי. בשנה האחרונה רכשה החברה מקרקעין בלאס וגאס (בית מלון ומרכז מסחרי), בלוס אנג'לס, וכמו בן נכנסה לפעילות בדרום קרוליינה, באחת מערי הנופש המובילות בארה"ב, בה היא מתעתדת להקים פארק שעשועים.

כיום החברה מחזיקה ב-15 פרויקטים בניו-יורק, כשהעיקריים שבהם ממוקמים במנהטן והיתר בברוקלין. "אפריקה ישראל הוכיחה בניו יורק את היכולות היזמיות שלה, כאשר היא ידעה לזהות את ההזדמנות והצליחה לבצע מספר רכישות מצוינות. החברה צפויה ליהנות מרווחיות גבוהה מהפרויקטים הנ"ל בשנים הקרובות", מעריך גלזר.

בלוס אנג'לס יוזמת החברה את פרויקט של מגדל מגוריםLA Downtown , הכולל 900 דירות ומשתרע על שטח של כ-130,000 מ"ר, ובעל צפי להכנסות של 700 מליון דולר. בדרום קרוליינה החברה עתידה להקים פארק שעשועים תחת המותג "הארד רוק", בשטח כולל של 600 דונם. הפארק יכלול בין השאר אמפיתיאטרון, שטח מסחרי וחניון. פתיחתו צפויה בשנת 2008. חלקה של אפריקה בפרויקט יעמוד על 19%, עלות ההקמה מוערכת ב-360 מליון דולר.

במיאמי החברה יוזמת 5 פרויקטים בדאון טאון של העיר ופרויקט נוסף במיאמי ביץ', אך על רקע שרשרת ההוריקנים ממנה סבל האזור בשנה האחרונה, גלזר פחות אופטימי לגבי קצב המכירות של החברה במיאמי ולגבי אפשרות של המשך עליות המחירים.

בלאס וגאס עתידה אפריקה להקים פרויקט מגורים, מלונאות ומסחר, באחד השטחים המרכזיים של העיר. "חלקה של אפריקה בפרויקט זה עומד על 16%, כאשר ההשקעה הכוללת הינה כ-500 מיליון דולר. הערכתנו היא, כי בניית הקומפלקס הענק צפויה לעלות 4-5 מיליארד דולר נוספים, כאשר על-פי בחינה של שווי חברות דומות שבבעלותן בתי מלון בלאס וגאס, אנו מאמינים כי החברה צפויה לייצר רווחים גבוהים מאוד על ההשקעה", אמר גלזר.

"אפריקה הוכיחה את יכולות הייזום שלה בארה"ב, ואנו מאמינים כי החברה תמשיך ליהנות בשנים הקרובות מרווחיות גבוהה בפעילותה בארה"ב מהנכסים הקיימים, כאשר אנחנו אופטימיים לגבי המשך המכירות בניו-יורק ומיאמי, ואנו מאמינים כי הרכישות הנוספות (לאס וגאס ולוס אנג'לס) הינן בעלות פוטנציאל גדול לרווח.

"אין ספק כי ברמות המחירים הגבוהות של הנדל"ן בארה"ב קיים חשש לירידה במחירים, בעיקר אם נראה האטה משמעותית בכלכלה האמריקאית או עלייה של הריבית ארוכת הטווח, אם כי להערכתנו בשלב זה לא נראה כי אנו לפני פגיעה דרמטית בענף הנדל"ן.

"נציין כי אפריקה מודעת לחשש זה ואנו רואים פחות פרויקטים חדשים בהם אפריקה מעורבת, כאשר הפרויקטים החדשים הינם יותר ניצול של הזדמנויות קנייה ופחות רכישה מסיבית של נכסים, כמו שראינו בניו יורק ומיאמי. החשש משוק הנדל"ן בארה"ב הביא אותנו לקחת מחירי היוון גבוהים יותר במיאמי, ולקחנו תחזית נמוכה יחסית לרווחיות אפריקה בארה"ב בעתיד".

לגבי השוק הרוסי, גלזר מציין, כי ההשקעה של אפריקה ישראל בו מוכיחה למעשה את שלושת האלמנטים המרכזיים של פעילותה: זיהוי הזדמנויות, ניצול הקשרים המצוינים של בעל הבית, ויכולות ניהול. "הפעילות ברוסיה שהפכה בשנים האחרונות למדינה צומחת, עשירה (הרבה תודות למחירי הנפט) ומתקדמת, טומנת פוטנציאל לרווחים עצומים, ואפריקה ישראל צפויה לדעתנו ליהנות בשנים הקרובות מהצפת ערך משמעותית במוסקבה.

"יחד עם זאת חשוב לזכור, כי העובדה שמדובר במדינה שיצאה רק לפני מספר שנים לתרבות שלטונית מערבית, ועברה בסוף שנות התשעים משבר כלכלי, מגדילה את הסיכון בהשקעה ברוסיה, ומסיבה זו אנו לוקחים מחירי היוון גבוהים יחסית".

הנתונים מראים, כי לחברה עצמה 4 פרויקטים במוסקבה, כשהמרכזיים הינם שני קניונים שיבנו בטווח של שלוש שנים, מלבד הקניונים לחברה פרויקט גדול למשרדים ומגורים באוזרקובסקיה, ופרויקט מגורים ענק באודנצובו.

עפ"י המודל של גלזר, הפעילות היזמית בארה"ב מוערכת כיום ב-3.2 מיליארד שקל, הפעילות היזמית ברוסיה ב-3.1 מיליארד שקל והפעילות בישראל בתחום הבנייה למגורים מוערכת ב-1.1 מיליארד שקל. סה"כ תורמת הפעילות 7.444 מיליארד שקל לשווי הכולל של אחזקותיה של אפריקה, העומד לדברי גלזר על 12.6 מיליארד שקל. בנטרול החוב נטו בסך 3 מיליארד שקל, מעריך גלזר את שווי השוק של החברה ב-9.4 מיליארד שקל.

מה צופן העתיד לאפריקה בתחום היזמות? לדברי גלזר, אפריקה ישראל צפויה להמשיך ולפעול בשלושת המוקדים הנוכחיים: ישראל, ארה"ב ורוסיה, כאשר יש להניח כי נראה גידול משמעותי בפעילות ברוסיה ובישראל (כל עוד לא נראה הרעה משמעותית במצב הבטחוני), ואילו בארה"ב הגידול יהיה זהיר וסלקטיבי יותר. לדבריו, אפריקה מתעתדת להרחיב את פעילותה במזרח הרחוק, וכן לאתר הזדמנויות נוספות, יתכן באמצעות אפריקה נכסים, שהחלה לאחרונה לפעול במזרח אירופה ובבלקן.