הגשת תביעת פיצויים לפי סעיף 197: אפשר גם לפנות לשר הפנים

סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה קובע כידוע את המנגנון על פיו יוכל לדרוש בעל נכס, שנכסו נפגע ע"י תוכנית פוגעת, פיצוי בגין ירידת ערך הנכס. החוק קובע כי בעליו של נכס במועד אישורה של התוכנית יהיה זכאי להגיש לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תביעת פיצויים. תביעת הפיצויים אמורה להתבסס על שומה שעורך שמאי הבקיא בנושא, ואשר שומתו אמורה לבסס את הנזק.

הנזק נקבע על סמך שווי הנכס טרם פרסום התוכנית הפוגעת, ביחס לשוויו לאחר פרסום התוכנית הפוגעת. את השוויים מבסס השמאי בין היתר על סמך עסקאות המבוצעות בנכסים סמוכים, וכן על סמך אומדנים מקובלים. יצוין כי כבר נפסק בעבר כי שומה שלא נערכה כראוי מתבטלת, ולאחר מכן נופלת כלל התביעה.

עוד קובע החוק, כי את תביעת הפיצויים יש להגיש לכל המאוחר בתוך 3 שנים ממועד אישור התוכנית. מועד אישור התוכנית, לצרכי תביעת הפיצויים, הינו המועד בו פורסמה התוכנית ברשומות. דבר פרסומה של תוכנית שאושרה נעשה בעיתונות הארצית והמקומית, במקומות המיועדים לכך. ברם, מניסיוננו נתקלים אנו לא אחת עם בעלי נכסים אשר דבר פרסום התוכנית נודע להם רק בשלב מאוחר יותר, ממידע שעבר מפה לאוזן, וכבר חלפו עברו להן שלוש השנים בהן ניתן להגיש את התביעה.

גם הרשויות השונות נוקטות לעיתים בטקטיקה מעניינת, לפיה ביצוע התוכנית והעלייה על הקרקע נעשים בפועל לאחר חלוף משך שלוש השנים. שיקול זה נסמך על העובדה לפיה רבים מאיתנו לא פועלים עד אשר הם רואים את הדחפור הראשון מתחיל לעבוד. בכך "מרוויחות" הרשויות מקרים רבים בהם בעלי נכסים, לרוב אנשים פרטיים, לא מודעים כלל לתוכנית וזו נופלת על ראשם כרעם ביום בהיר, כשאין ביכולתם כבר לעשות דבר.

המשמעות של חלוף המועדים הינה שבעל הנכס איבד את זכותו לקבל את הפיצוי בגין ירידת הערך. פיצוי זה הינו משמעותי ביותר, ומהווה לעיתים את החלק הארי משווי הנכס. רק לשם המחשה, אדם אשר היה בעליו של מגרש חקלאי אשר רכש את המגרש במטרה כי ביום מן הימים תאושר לגביו תוכנית משביחה (מגורים לדוגמא), ואשר לדאבונו לימים אושרה על הנכס תוכנית הפוכה המפקיעה את המגרש והופכת אותו לדרך, מאבד בשלב ירידת הערך (אישור התוכנית) בין 90%-100% מערך המגרש.

קונה סביר המתעניין בנכס והבודק מטבע הדברים את מצבו המשפטי, ייווכח בנקל כי הנכס הנמכר לו הינו כביש ציבורי חסר ערך, והתמורה אם תהיה תהא בהתאם. במידה ובעל הנכס לא יגיש את תביעת הפיצויים במועד האמור, הוא יאבד כליל את זכותו לפיצוי בגין אובדן הערך והציפייה, ותיוותר בידו רק האפשרות, בשלב ההפקעה בפועל, לתבוע את שווי הקרקע הנחותה העומדת להפקעה (שווי זה נקבע לפי השווי החקלאי). לפיכך נודעת חשיבות רבה לעניין המעקב אחר הנכסים ובדיקתם מעת לעת.

כחריג, מאפשר החוק לבעלי נכסים אשר נכסם נפגע לפנות אל שר הפנים בבקשה להאריך את המועד להגשת תביעת הפיצויים, והשר רשאי להאריך את המועד "מטעמים מיוחדים שיירשמו". כבר נקבע בפסיקה שטעמים מיוחדים יכולים להיות: בפן הסובייקטיבי - טעמים אישיים ייחודיים למבקש, כגון מחלה, היעדרות ממושכת מן הארץ, העדר כשרות משפטית, חוסר אפשרות סבירה לדעת על התוכנית הפוגעת, קרקע שעברה בירושה לאחר שאושרה התוכנית ובעלי הזכויות לא ידעו על התוכנית, מו"מ שהתנהל בין הרשות על פיצוי ללא תביעה ועוד טעמים כיוצא באלה. בפן האובייקטיבי - יש לבחון את מידת הפגיעה הנטענת כתוצאה מהתוכנית אל מול האיחור, ההשפעה של האיחור על היכולת של הרשות לממן את הפיצוי ועוד.

לאחרונה עסק בית המשפט העליון בבקשה להארכת מועד בבג"ץ 3/04, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה צפת נ' שר הפנים ואח'. על שולחן בית המשפט (השופטים ביניש, לוי וחיות) עמדה החלטה של השרים אלי ישי, אברהם פורז ואופיר פינס, כל אחד בתקופת כהונתו, להאריך לקבוצות בעלי נכסים את המועד להגשת תביעות פיצויים כנגד תוכנית אשר הפכה את הקרקעות שלהם לדרך.

לאחר שהפך והפך בית המשפט העליון בטענות הצדדים, הגיעו השופטים למסקנה כי מתן הארכה מהווה חריג לכלל לפיו תקופת ההתיישנות הינה שלוש שנים בלבד. ככזה על השר הממונה לדון בבקשה בצורה יסודית על סמך קריטריונים ברורים, ולבסוף ליתן החלטה מנומקת כדבעי. במקרה הנדון החלטת שר הפנים ישי, שהיוותה בסיס להחלטות השרים שבאו אחריו, היתה פגומה מיסודה בשל העדר הנמקה ראויה ואי עמידה בתנאי "נימוקים מיוחדים שירשמו". בסופו של דבר הורה בית המשפט לשר הפנים הנוכחי לשוב ולדון בבקשות בעלי הנכסים בקפידה.

משמעות כלל האמור לעיל הינה, שיש להקפיד על מעקב אחר הנכסים, בעיקר אחר הנכסים "הרדומים" כדוגמת אדמות חקלאיות. כמו כן יורשים למיניהם רצוי שיבדקו היטב את הנכסים אותם הם יורשים. יש להקפיד לפעול אל מול תוכניות פוגעות ולדרוש את פיצויי ירידת הערך בהתאם למועדים הקבועים בחוק. לא רצוי - אך גם אם יש איחור ניתן להציל את המצב באמצעות פנייה לשר הפנים, אך גם פנייה זו רצוי לערוך בקפידה ולקוות לטוב.

הכותבים הם ממשרד עו"ד י. מיוחס ושות', העוסק במיסוי מוניציפאלי ומיסוי מקרקעין.