אולי יהיה שימור, אבל אין שוויון

שנים האחרונות, עם גבור המודעות לחשיבות ההיסטורית והלאומית של המבנים ההיסטוריים של תל-אביב, החלו האחראים על התכנון בעיר ליזום תוכנית בניין עיר לשימור של הבניינים ההיסטוריים בעלי ערך ארכיטקטוני, שמספרה תא/2650ב' (להלן: "תוכנית השימור"). תוכנית זו, שנמצאת בשלב הפקדה, מאתרת את הבניינים הראויים לשימור בעיר ומגדירה מבנים ואזורים בעיר המיועדים לשימור בדרגות שימור שונות, ואף קובעת את כללי השימור ביחס לאותם מבנים. בכך מגשימה התוכנית את האינטרס שיש לציבור בשימור מבנים ואזורים הראויים לכך ברחבי העיר (אף שיש הסוברים, שלא כל אותם בניינים שהוגדרו כבניינים לשימור בתוכנית אכן ראויים לכך).

כדי לאזן בין האינטרס הציבורי לשמר את המבנים ההיסטוריים לבין הפגיעה בזכות קניינו של היחיד, הנגרמת כתוצאה ממגבלות המוטלות על-פי תוכנית השימור על אפשרויות הניצול של הנכס המיועד לשימור, מציעה התוכנית מנגנון לפיצוי אותם בעלי בניינים על דרך של "ניוד זכויות בנייה", שפירושה מתן אפשרות להעביר את עודף הזכויות שלא ניתן לנצלן במגרש שהוגדר לשימור למגרש אחר, ולנצלן שם (בנוסף לזכויות הקיימות במגרש המקבל). זאת ועוד: תוכנית השימור יצרה גם מנגנונים לעידוד/תמרוץ בעלי מגרשים לבצע את השימור, וזאת בדמות הקניית תוספת זכויות מעבר לקיים.

תוכנית השימור לא היתה הראשונה שעסקה בשימור מבנים בתל-אביב. תוכניות לא מעטות קבעו הוראות שימור, והידועה שבהן אולי היא התוכנית המכונה "תוכנית לב העיר", אלא שהחיסרון העיקרי של מרבית תוכניות אלו הינו שהן עוסקות בפן האחד המייצג את האינטרס הציבורי - כלומר חובת השימור של בניינים, אולם הן אינן מטפלות בפן האחר המייצג את האינטרס של היחיד - דהיינו הפיצוי על הגבלת אפשרויות ניצול הזכויות והתמריץ לביצוע השימור.

אמנם, הדין הכללי (חוק התכנון והבנייה) מקנה לבעל מגרש שנפגע עקב הוראות השימור בתוכנית כלים להתגונן בפני פגיעה שכזו, אולם עיון מדוקדק יגלה שאין הם משרתים את התכליות הראויות להגנה כאמור.

באפשרותו של בעל מגרש להגיש התנגדות לתוכנית בשלב ההתנגדויות להליכי אישור התוכנית, ולאחר אישורה של התוכנית באפשרותו להגיש תביעת פיצויים לפי ס' 197 לחוק התכנון והבנייה על פגיעה ברכושו. אלא מאי, התנגדות שתתקבל תסכל את אינטרס השימור של בניין הראוי לכך, ואילו תביעה לפי סעיף 197 עשויה לפצות על הגבלת אפשרות המימוש של זכויות קיימות, אך אין בה לזכות בפיצוי בגין מניעת האפשרות ליזום הגדלת זכויות הקיימות במגרש ולפתחו בעתיד.

נוצר מצב, לפיו בעל מגרש כזה עלול לראות כיצד שכניו מגדילים את היקף הבנייה במגרשיהם ואת רווחיהם, ואילו הוא נשאר "תקוע" עם הזכויות ההיסטוריות שהיו לו, ללא אפשרות להוסיף עליהן.

יוצא איפה, שנוצרה הפליה בין בעלי בניינים לשימור הנכללים בתוכנית השימור, המנסה לפתור חלק מהפגיעה בזכויותיהם, לבין בעלי בניינים לשימור על-פי תוכניות בניין עיר אחרות הקודמות לתוכנית השימור, שאינם נכללים בתוכנית השימור וזכויותיהם מקופחות.

הפליה זו איננה מוצדקת, ונשאלת השאלה מדוע לא ראו מתכנני תוכנית השימור לנכון לכלול בגדר תוכנית השימור את כל המבנים לשימור בתל-אביב-יפו, ולהחיל את הזכויות המוקנות לבעלי הנכסים המשומרים בתוכנית השימור על כלל הנכסים המיועדים לשימור בעיר על-פי תב"ע קודמת.

נשאלת השאלה, אם כך, מה דינם של כל אותם מבנים לשימור שלא באו בגדר תוכנית השימור. האם נגזר עליהם לצפות בחבריהם "שזכו" להיכלל בתוכנית השימור מממשים את זכויותיהם, בשעה שהם עצמם נותרים מאחור?

לאו דווקא. אפשר וניתן למצוא פתרונות המבוססים על הדין הכללי ועל עקרונות השוויון והעדר הפליה, ואפשר לעיתים למצוא פתרונות יצירתיים תוך שימוש בתוכנית המגבילה עצמה, אולם כל אלו הם נושא לבחינה נפרדת ורשימה נפרדת.

הכותב הוא שותף במשרד יחיאל, דרנס, קורן ושות'.