מגמה: אדריכלים משמשים כמתווכים

ההתאוששות בענף הנדל"ן המניב וריבוי העסקאות במשק מובילים בחצי השנה האחרונה להתגברות מגמה מעניינת, בה פועלים אדריכלים ומנהלי פרויקטים כמתווכי נדל"ן בפועל. בעבר הלא רחוק מנהל התפעול של החברה היה סוגר עבור החברה את עסקאות השכירות או הרכישה של המשרדים - ולרוב היה זה רק אחד מתפקידיו הרבים והמגוונים, וכדרך הטבע בקיאותו בבחירת משרדים והתאמתם לצרכי החברה היתה מוגבלת.

כיום עובדות החברות, בעיקר במגזר ההיי-טק, באופן יסודי יותר. הן לוקחות אנשי מקצוע, לרוב אדריכלים במקצועם, שבודקים באופן יסודי ומקצועי את צרכי החברה, ועושים עבורה את כל עבודת כיתות הרגליים. הדבר משרת היטב את השוכרים, שמקבלים משרדים התואמים את צרכיהם, ומשרת גם את המשכירים - שמרגישים נוח יותר לעמוד מול אנשי מקצוע שמעריכים איכות. האדריכלים בקיאים יותר בתנאי השוק, ולרוב משיגים עבור לקוחותיהם מפרט גבוה יותר.

מנכ"לית חברת רד בינת נכסים, המחזיקה כ-300 אלף מ"ר משרדים ותעשייה בת"א ובירושלים, דלית בראון, אמרה ל"גלובס": "בחברות היי-טק מקובל כיום שצוות מקצועי הכולל אדריכל הוא זה שמאתר עבור החברות את המשרדים. הוא רואה את המבנה, את רמת הגימור, את הפונקציונליות ואת ההתאמה - ומדרג עבור הלקוח את האפשרויות ונותן המלצה. רק בשלב זה מתחיל המו"מ על המחיר". כדוגמא היא מביאה את חברת MDS, ששכרה 20,000 מ"ר בהר החוצבים בירושלים לא לפני שלקחה מנהל פרויקט, אלי סוסינקי, שבדק את הפרויקט והתאמתו לחברה, והמליץ על משרדים אלו.

לדברי בראון, אדריכלים שעשו את התהליך פעמיים-שלוש מתחילים ליזום בעצמם עסקאות, ומביאים דיירים נוספים. לאחר שבחנו היטב בניין משרדים מסוים, הכירו את מעלותיו ומגרעותיו, למדו איזה מפרט אפשר להשיג מהמשכיר ועד היכן הגיע המו"מ על המחיר - משתמשים האדריכלים בידע זה כדי להציע ביוזמתם משרדים לחברות נוספות, לעתים על סמך מידע שחברות אלו מחפשות שטחים חדשים. כאשר מצליחים האדריכלים/מתווכים לסגור עיסקה - הם מקבלים לידיהם את עבודת תכנון הפרויקט עבור אותו לקוח. לדברי בראון, קרה אפילו ששולמו דמי תיווך בעסקאות שכאלו.

כדוגמא מציינת בראון מקרה בו נתקלה בעסקת השכרה של רד בינת: אדריכל עודד ירמיצקי ערך סקר משרדים עבור מכללת ת"א, בחפשו מבנה מתאים, ומצא משרדים מתאימים במגדלי אור ברמת החי"ל בת"א. מאוחר יותר יזם ירמיצקי קשר ישיר גם עם חברת אינטגרל, והביא לסגירת עיסקה באותו הפרויקט.

אדריכל מיכי סתר מספר ל"גלובס" על מעורבותו בעיסקה גדולה שהתפרסמה בשבוע שעבר, בה שכרה יורוקום 5,000 מ"ר ברמת החי"ל. "בתחילה מצאה יורוקום משרדים ברח' ראול ולנברג, ניהלה מגעים מתקדמים אך העיסקה התפוצצה. כאן נכנסתי לתמונה, בצד האדריכלי-תכנוני, ובדקתי עבור החברה שטחים במגדלי אור. בדקתי את רמת הבניין, איך נראית קומה טיפוסית, איך נראה הלובי, מידת ההתאמה. בסוף בדקתי כמה שטחים צריכה החברה לקחת. לבסוף נשכרו 6 קומות המהוות מעין אגף עצמאי, שענו על הדרישות. יורוקום אומנם נאלצה להתפשר, ולא קיבלה בניין משלה עם לובי פרטי". סתר מוסיף, כי בעקבות עיסקה זו הוא המליץ גם לחברת מטקון לשכור שטחים בבניין, וזו אכן שכרה 2,000 מ"ר.

עד כמה מעורבות אדריכל בחיפוש אחר משרדים יכולה לסייע לחברה, אפשר ללמוד מהסיפור הבא של אדר' סתר: "חברת ורינט, חברה-בת של קומברס, חיפשה משרדים באזור הרצליה פתוח. בחברה הגדירו את הצרכים לפי 7,000 מ"ר, או לכל היותר 9,000 מ"ר. כאשר בדקתי בעצמי את הצרכים גיליתי, שהבניין בו שכנה החברה היה כה צפוף ובניצול יתר - עד שכל פינה במרתף היתה תפוסה. הבדיקה שלי העריכה שיש לורינט צורך בשטח כפול - 18 אלף מ"ר. הם השתכנעו, ושכרו לפני כחצי שנה 18 אלף מ"ר ברח' המשכית בהרצליה פיתוח. מהר מאוד החברה הרחיבה פעילות, והשטח הגדול הוא שאיפשר את זה".

על עיסקה מעניינת נוספת, בה שימש כמעין מתווך, מספר סתר: "עבדתי כאדריכל של חברת HP, אשר בנתה לעצמה משרדים בת"א בשטח 6,000 מ"ר, ברמת גימור גבוהה. לאחר המיזוג שלHP עם COMPAC, לא היה צורך יותר במשרדים האלו. בשלב זה פנו אלי מחברת כלל ביטוח, שחיפשו משרדים איכותיים. נפגשתי עם המנכ"ל אביגדור קפלן, הראיתי לו תמונות של המשרדים של HP, והוא ביקש לבוא לראות אותם למחרת בבוקר. הוא התרשם מאוד, והחברה קיבלה שטח מוכן ברמה גבוהה".

אדריכלית הפנים לאה גוט ממשרד SLR אדריכלים, העוסקת בתכנון מבני ציבור ומעורבת בעסקאות לשכירת משרדים עבור לקוחותיה, מספרת על היתרון בשילוב אדריכל על פני מתווך, כבר החל בשלב האיתור של המבנה: "האדריכלים בודקים מהם צרכי הלקוח, מהו הצפי לגידול עתידי, ויודעים לאפיין את הדרישות. לדוגמא, מבנה גיאומטרי מסוים של משרד לא יתאים לצורת עבודה של אופן-ספייס - מיקום המשרדים ומחירם יכולים להיות טובים מאוד, אבל לא מתאימים לחברה הספציפית. אדריכל גם יכול לבדוק את יחס הברוטו-נטו האפקטיבי של המשרד, ולתת מענה לדרישות מיוחדות, כגון לובי נפרד".

גוט מספרת על מקרה בו חיפשה עבור רשות הנמלים משרדים ייצוגיים. התהליך כלל הגדרת הקריטריונים ושקלולם, ולאחר מכן חיפוש בניין. נבדקו חלופות במגדל שער העיר ברמת-גן ובבית אמפא החדש ברח' המסגר. הדרישות היו לכניסה ייחודית וייצוגית למשרדים. בסופו של דבר, הפרטת הרשות עצרה את החיפוש.

גוט מציינת מספר קריטריונים שבאים בחשבון בזמן איתור המשרד: המיקום הגיאוגרפי והנגישות התחבורתית (לרבות הגדרת הסביבה - היי-טק, מסחר וכו'); מצב הנכס ועלות התאמתו לצרכי הלקוח; צורת המבנה - שטח קומה, אפקטיביות וניצול; אפיון המבנה - האם מדובר בבניין עמוק או גבוה; המפרט ושטחי האחסנה, וכמובן פתרונות חניה. לדבריה, רק לאדריכל ישנם הכלים לתת מענה כולל לצרכים.

אם לשפוט אובייקטיבית - ניתן להעריך שמגמת מעורבות האדריכלים באיתור משרדים עבור לקוחות תלך ותגבר, לתשומת לב המתווכים.