אזהרת אש למשכירי דירות

בחוק הישראלי קיימת חזקה, שלפיה מי שהיה אחראי להבערתה של אש או מי שהוא המחזיק של נכס מקרקעין, שממנו יצאה אש, התרשל בקשר לכך ויישא בנזקים, שנגרמו לאחרים כתוצאה מן האש, וזאת אלא אם כן יוכיח, שהוא לא התרשל. חזקה זו דומה מאוד לחזקה, הידועה כ"הדבר מדבר בעדו". מפורסמת היא האמירה, שלפיה אם דבר כלשהו נראה כמו ..., מריח כמו... ויוצר תחושה כשל..., אזי המדובר ב.... כאשר אש פורצת ממקום כלשהו ומזיקה לאחר, יש להניח שהיא לא פרצה כך סתם. ניתן לשער שחוסר זהירות גרם לכך. לפיכך, מוטל הנטל על האחראי לאותה האש להוכיח, כי הוא לא התרשל בקשר לכך.

אך מה דינו של בעל דירה, אשר השכיר את דירתו לנרקומן, ושלאחר מכן פרצה אש בדירתו, התפשטה לדירות אחרות והסבה להם נזקים? האם בעל הדירה יישא באחריות לנזקים אלה? האם יהיה עליו להוכיח, שהוא-עצמו לא התרשל בכך, שהשכיר את דירתו לנרקומן מועד?

מקרה כזה בדיוק בא בפני שופט בימ"ש לתביעות קטנות בקריות, אליעזר שחורי. לאחר שבחן את הדין, קבע שחורי, כי מסירת הדירה לשוכר אינה משחררת את הבעלים מחובת הזהירות, המוטלת עליו, כלפי צד שלישי. אף שבעלת הדירה, ראובנה יניב, טענה בפניו, כי הדליקה פרצה לא בשל ליקוי במצב הדירה עצמה, או במערכות הפועלות בה (למשל, חשמל, גז וכדומה), הוא קבע, כי לא עלה בידה לעמוד בנטל להוכיח, כי לא התרשלותה הובילה לפריצת האש ולהתפשטותה, וחייב אותה לפצות את שכנתה, חנה להב, בגין נזקי האש, שנגרמו לדירתה.

סגנית נשיאת בית המשפט המחוזי בחיפה, שולמית וסרקרוג, לא ראתה את הדברים עין בעין עם שחורי וקיבלה את ערעורה של יניב. בערעור בפניה, טענה יניב, כי היא לא התרשלה באופן החזקת המושכר, וכי בחוזה השכירות, אותו כרתה עם השוכר, היא עמדה על חובתו לבצע תיקונים בדירה. היא הוסיפה וטענה, כי ככל שנתגלו ליקויים במערכות הפנימיות בדירה, אשר חובת תיקונן על המשכיר, היא אכן עשתה לתיקונם. להב טענה, מנגד, כי עצם העובדה שיניב השכירה את דירתה למי שהיא ידעה שהוא נרקומן, ועצם זאת שהיא הקפידה לוודא שגרושתו היא שתשלם לה את דמי השכירות, מצביעים על כך, שהיא ידעה שקיימת סבירות גבוהה, שהוא יגרום נזק לדירה ולדירה השכנה. היא טענה, כי יניב הפקירה, למעשה, את בטחון השכנים למחדלי השוכר-הנרקומן, וכי כפי שעליה לפנות לשוכר לשם ביצוע התיקונים בדירתה-שלה, כך עליה לעשות לגבי הנזקים, שנגרמו לדירה השכנה, דירתה של להב.

"עצם העובדה שאדם משכיר דירתו, למי שנחשב בעיני החברה כאדם חריג או לא נורמטיבי בקנה מידה 'מקובל', אינו יוצר בהכרח חזקת התרשלות", פתחה וסרקרוג. היא הזכירה, שיניב הוכיחה, כי מערכת החשמל והגז בדירה היו תקינות. היא התייחסה גם להודעתו במשטרה של בעלה של להב, מייד לאחר השריפה, שלפיה לדעתו השריפה פרצה בשל רשלנותו של השוכר-הנרקומן. וסרקרוג הסתמכה גם על דו"ח שירותי הכבאות, שלפיו לא היה ניתן לקבוע את מיקוד הדליקה. לפי אותו הדו"ח, השוכר-הנרקומן פונה מן השריפה על-ידי אנשי מגן דוד אדום במצב של שכרות, תחת השפעת אלכוהול. באותו הדו"ח צוין גם, כי זמן קצר לפני פרוץ הדליקה, התפתחה תגרה בין השוכר-הנרקומן לבין קבוצת צעירים, אשר חבטו בו בכל גופו באמצעות מוט ברזל, וכי בנו מצא אותו במיטתו "שפוך כולו חבוש מהמכות שקיבל וכי הוא לא מדבר לעניין". בסיכום הדו"ח נקבע, כי המדובר בהצתה, אשר יכול שנגרמה על-ידי השוכר עצמו, אך שלא ניתן לשלול אפשרות, שנגרמה על-ידי אחרים.

"לדעתי, בהסתמך על הראיות שפורטו לעיל, לא היה כול בסיס לחיוב המערערת (יניב - א'ט') בנזק שנגרם לדירת המשיבה", קבעה וסרקרוג. היא אזכרה, שהוראת החוק הרלבנטית מטילה את נטל ההוכחה בדבר אי-התרשלות, במקרה של אש, היוצאת ממקרקעין, על מי ש"היה אחראי להבעיר אש, או שהוא תופש במקרקעין". "לאור לשונו הברורה של הסעיף, לא ברור כיצד על-פיו חבה המערערת חובת זהירות כלפי המשיבה", קבעה. "על פי האמור בהוראה האמורה כדי שנטל הראיה יוטל על בעל המקרקעין, ובענייננו, מדובר במקרקעין ולא במיטלטלין, צריך להוכיח כי הנתבע היה אחראי להבערת האש או שהוא התופש במקרקעין בעת אירוע הנזק", המשיכה. היא הסבה את תשומת הלב לכך, שהוראת החוק מבחינה, באופן מפורש, בין מקרקעין - שאז החבות היא של "תופש המקרקעין", שמהם יצאה האש, ולא של הבעלים - לבין מיטלטלין, שהאחריות לאש שיצאה מהם היא של הבעלים דווקא.

"האפשרות להשאיר את הבעלים כאחראי על הנזק שנגרם על העברת החזקה בו לאחר, מתייחסת למיטלטלין, או כאשר קיימת חובה עצמאית של הבעלים לבצע תיקונים או ליקויים במושכר וכי אלה לא בוצעו על ידו ועקב כך נגרם הנזק", קבעה וסרקרוג והוסיפה: "במקרים כגון אלה, חלה חובת זהירות ישירה בין הבעלים לצד ג', ואין נסיבות אלה רלוונטיות לתיק זה". היא לא הסתפקה בכך והוסיפה, כי "אחריותו של משכיר יכולה לקום גם כאשר מסר החזקה במושכר, אם המושכר פגום ואם הוכח קשר סיבתי בין הפגמים במושכר לנזק שנגרם".

וסרקרוג קבעה, כי אף לו היה ניתן להחיל על המקרה את הוראת החוק, שנדונה בראשית הרשימה, הרי גם אז היה מקום לקבוע, כי יניב נקטה בכל אמצעי הזהירות הנדרשים כדי למנוע את הנזק, וכי "בנסיבות העניין, יכולתה להודיע לרשויות על המתרחש, הייתה דומה ואולי אפילו פחותה מהיכולת של המשיבה או דייריה" (בר"ע 1837/07).