לוקחים רשות לפיתוח

א ין כמו ההרגשה המרגשת של כניסה לבית חדש. הקירות המבהיקים בצבעם, הריהוט החדש והמעוצב, הציפייה להתרגל לחדרים הטריים והפחד מפני השינוי (ומפני החשש שתשכחו לקחת את הפנייה הנכונה, ותיסעו לכיוון הבית הישן שלכם). אולם, יש עוד דבר שמפחיד קוני דירה מקבלן (ללא שום קשר לקריסתה של חפציבה): חוסר הנעימות להסתובב באזור הבית שלך, כאשר הוא נראה עדיין כמו אתר בנייה, זאת, גם אם רובן ככולן של העבודות כבר הסתיימו. הבעיה נעוצה פעמים רבות בתשתיות הסביבתיות של השכונה.

חוסר ההבנה כי הבניין הבודד הוא חלק בלתי נפרד מהאזור כולו, הוא אחת הבעיות המרכזיות בפיתוח שכונות חדשות. חוסר הבנה זה מתורגם בשטח לבתים שמאוכלסים עוד טרם הסתיימה עבודת הפיתוח של האזור כולו, ומכאן לאי נוחות עבור רוכשי הדירות. פעמים רבות יכולים למצוא עצמם הדיירים גרים באתר בנייה חודשים רבים, ללא תשתית חשמל הולמת, כבישים ובתי ספר, ותוך שהם חשופים לסכנות כמו בורות פתוחים, תילי מתכת ומפגעים אחרים.

הסכם עבודה

מוצא מסוים למציאות זו היא פתרון הקונה לו יותר ויותר מקום ואוהדים בשנים האחרונות - הסכמי הפיתוח. הסכמים אלה הם אחד הכלים המשמעותיים בעזרתם ניתן לפתור את הבעיה. על-פי הסכם זה, אכלוס שכונה יותר רק כאשר האזור כולו עומד על הקרקע, ומאפשר לדיירים ליהנות ממוצר מוגמר. בנוסף, ההתייחסות לאזור כמכלול מחייבת את הקבלנים והיזמים בפיתוח מקביל ואגרסיבי, תוך היצמדות ללוחות זמנים להם התחייבו, שכן אחרת הרשות המקומית לא תאפשר את אכלוס המקום, ומכאן הדרך לתביעות והפסדים כספיים ניכרים היא קצרה - תמריץ לא קטן לקבלנים לעשות ככל יכולתם להשלמתם המשימה שנטלו על עצמם.

בתקופה האחרונה מתגלה בשטח חידוש נוסף בתחום, והיוזמה מועתקת גם לתחום הבנייה הפרטית. זאת, כדי לא ליצור מצב בו בית אחד עולה על הקרקע אך אינו נתמך בשירותים כמו ביוב, חשמל, פינוי זבל וכו'. כך לא תאפשר הרשות המקומית התקדמות הבנייה, אלא אם עבודות הפיתוח והבנייה תתבצענה במקביל. בנוסף, על פי הסכמי הפיתוח, היזם, במעמד קניית הקרקע, חייב לשלם 10% מערך הקנייה הנוכחי, והכסף מופנה ל"קופה משותפת" שכל מטרתה היא המשך עבודות הפיתוח של האזור. באופן כזה, אומרים תומכי השיטה, מובטחת תחזוקה שוטפת של האזור, במנותק מתקציבים עירוניים, ואיכות חיים גבוהה במיוחד.

עו"ד מאיה אשכנזי, ממשרד וינשטוק זקלר, מסבירה כי כיום ישנה נטייה לחייב את היזמים לחתום על הסכמי פיתוח בהם הם מתחייבים לפתח את המקרקעין המצויים בתחום התוכנית בהם הם מבקשים היתר בנייה כחלק ממחויבותיהם וכחלק מבקשתם להיתר בנייה.

לדברי אשכנזי, המתמחה בדיני תכנון ובנייה, מדובר בעצם בסוג של הפרטה. "היתרון בזה לכאורה עבור הוועדה המקומית הוא אאוטסורסינג של כל נושא פיתוח השטח - סלילה, תאורה, ביוב, גנים, מים, מגרשי חניה ומשחקים, והיזם עצמו מקבל כך את היתרי הבנייה ומשדרג את הבנייה עצמה. מדובר בשטח ציבורי פתוח, שהוועדה המקומית אמורה היתה להיות אחראית על פיתוחו, והיא מוציאה את זה ליזם".

אשכנזי מדגישה, כי המקור החוקי בחוק ובתוכניות המתאר לא תמיד ברור ולא תמיד מספק ולכן יש צורך בהסכמים, אך אלה יוצרים בעייתיות אחרת. "לוקחים יזם ומטילים עליו חובה שהיא של הרשות המקומית. לא תמיד אפשר לפקח עליו שיבצע כמו שצריך, לא תמיד יש לו את הכלים לכך, לפעמים יש בשטח מספר יזמים ויש שאלה על מי מהם להטיל".

לדבריה, צריך לפקח ולעקוב אחרי ההסכמים ואחר איכות ביצוע העבודה. "תמיד יש חשש כשמוציאים עבודות לגופים פרטיים, למשל גני משחקים לילדים. לפעמים גם מתנים את נושא אישור האכלוס בהשלמת נושא הפיתוח, אבל לפעמים למרות שהעבודות לא הסתיימו, הבניינים מוכנים ויש לחץ לאכלסם למרות שהפיתוח עדיין בעיצומו".

עם זאת, אשכנזי מציינת גם יתרונות ברורים: "העברת העבודות חוסכת כאב ראש וכסף לרשויות המקומיות, הקבלנים מיומנים ושמחים לעשות את הפיתוח, והדבר מאפשר להם להציג שכונה ברמה המקובלת עליהם. כל עוד הפיקוח והשליטה נשמרים בידי הוועדה המקומית, זה דבר מבורך. מאידך, כעת זה לא שליטה מרכזית או מקומית, אלא גוף פרטי שצריך לסמוך עליו שיבצע כמו שצריך, ולעתים יש לו את הכיוונים שלו". ליזם מצידו ממליצה אשכנזי לדאוג שהחובות יהיו ברורים ולוחות הזמנים יוגדרו, ואם יהיו עיכובים שלא בשליטתו תהיה התחשבות בכך.

"הערך גבוה מההפרש"

הקופה המדולדלת של הרשויות המקומיות ממריצה אותן לנסות ולהשיג סכומים גבוהים ככל האפשר משני מקורות ההכנסה העיקריים שלהן: הארנונה הכללית, המוטלת על כלל מחזיקי הנכסים באותה רשות, וכמובן מאגרות והיטלי פיתוח, תוך ניסיונות למתן פרשנות מרחיבה ותקיפה לשומות - שיניבו שורה תחתונה גדולה בהרבה.

עו"ד זיו כספי ממשרד גינדי-כספי, המתמחה במקרקעין ובתכנון ובנייה, מציין את ההתפתחויות האחרונות בהסכמי הפיתוח ואת התחשיב העומד מאחוריהן.

לדבריו, לפי השיטה המקובלת שילמו היטלי השבחה לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה - 50% מההשבחה, בצירוף אגרות והיטלים לפי חוקי העזר. במקרה כזה, אגרות הפיתוח עומדות על 80-100 דולר למ"ר, כך שבדירת 4 חדרים ממוצעת של 120 מ"ר מדובר על עד 12 אלף דולר לדירה (ואם ניקח קרקע ליחידה בשווי מוערך של 60 אלף דולר, הרי שמס השבח ינוע בד"כ סביב 15-16 אלף דולר, ובסך הכל עלות של 27-28 אלף דולר).

כספי מסביר, כי לפי השיטה החדשה של הסכמי הפיתוח, היטל ההשבחה עומד על 10% מערך הקרקע הנוכחי (60 אלף דולר) - דהיינו, 6,000 דולר שהולכים לקופה המשותפת, אולם היטל ההשבחה הופך לתשלום קבוע (fixed price) שנקבע בהתאם למו"מ עם הרשות ובדיקה של גובה הוצאות הפיתוח בפועל. במקרים שנסגרו לאחרונה, כמו בדוגמה שניתנה לעיל, עמד ההיטל על 25 אלף דולר, כך שהסכום המצרפי יעמוד על 31 אלף דולר - כ-3,500 דולר יותר מהשיטה המסורתית.

אולם, כספי מדגיש באופן חד-משמעי את שורת היתרונות הגלומים לדעתו בהסכמי הפיתוח החדשים, היקרים מעט יותר. "הערך גבוה בהרבה מההפרש. גם אם הפיתוח יקר יותר, מדובר במצב שניתן רק להרוויח בו. היתכנות הפרויקט כולה, רמת פיתוח גבוהה יותר מהמקובל, לא מטיל נטל על הרשויות וקופתן המצומקת, הכספים חוזרים במהירות כי קונים במהירות רבה יותר כשרואים את הפיתוח המואץ, וליזמים יש גמישות בתשלום - כי במקום לשלם אגרות והיטלי השבחה מייד עם עלייתם לקרקע, כאן ניתן לקבוע פרישה של תשלומים".

יתרון משמעותי חשוב שמציין כספי הוא בכך שהכסף לא "מתפזר", אלא נכנס ותורם לפיתוח השכונה בגינה ניטלו הכספים. כספי טוען, כי הסכמי הפיתוח גם מעודדים עסקאות קומבינציה. "אני כבעל קרקע ארצה ליהנות מהנגזרת המשמעותית של עליית ערך הדירות, בזכות הפיתוח המוגבר. אם אני מוכר בעסקת מזומן, אמכור במחיר רגיל ואשית את הנטל הכספי על הקבלן, ואז הקבלן יאמר אם המחיר לדירה הוא איקס, אני אשלם לך איקס פחות הפיתוח", מסביר כספי.

לדברי כספי, ניתן ללמוד על מעלות השיטה מהדוגמא של מערב ראשון לציון, שם לדבריו היו אדמות מינהל ורובן בוצעו במתכונת של הסכם גג בין הרשות למינהל: 10% מהתקבולים הפריש המינהל לעירייה, שבדקה וקבעה מהן ההוצאות. במקביל לדרישת דמי ההיוון, הכניסו את דמי הפיתוח, כאשר העירייה גובה ומעבירה את היטל ההשבחה. "מתכונת זו אפשרה את העלאת רמת הפיתוח באופן דרמטי, למשל בשכונת חתני פרס נובל, מבחינת הגנים, בתי הספר ומבני הציבור. מחיר הפיתוח היה גבוה, אך היטל ההשבחה לא התפזר על פני כל העיר, והלך ישירות לשכונה".

כעת, מחדש כספי, רעיון זה של הסכמי פיתוח אומץ גם לשכונות פרטיות, ובמקומות עם אלפי יח"ד פרטיות העירייה גובה היטלי השבחה לפי שומת מס השבח, ולא 50% מעליית הערך המקרקעין, ומאידך גובה הוצאות פיתוח גבוהות משמעותית, לעתים כמעט כפול. "השיטה מאפשרת שכונה ופרויקט סגור עם רמה גבוהה. בעלי הקרקע מרוויחים בענק, אמנם משלמים מחיר מלא אבל התמורה מוחזרת בטווח הארוך. כך גם נכנסים לפרויקט אנשים ברמה גבוהה יותר".

למרות הכל, מכיוון שלא ברור האם הקבלנים יעשו מספיק טוב את עבודות הפיתוח, המציאות מלמדת שבמקרים רבים כדי למנוע ניגוד אינטרסים עיריות שונות מעדיפות גורם חיצוני, כמו החברה הכלכלית של הרשות (או חברה שזוכה במכרז), שהיא מפוקחת ויש לה אינטרס לביצוע מוצלח של הפיתוח. אולם, עדיין לחברות בנייה גדולות שהוכיחו את עצמן נותנות רשויות רבות הזדמנות לבצע את עבודות הפיתוח בעצמן.

ההתאחדות נאבקת

התאחדות הקבלנים מצידה מנהלת מאבק בגביית היטלי פיתוח מופרזים על-ידי הרשויות מבוני בתים פרטיים ומקבלנים. ההתאחדות מסרה, כי בימים אלה היא בוחנת את חוקי העזר העירוניים של הרשויות בישראל, ובודקת האם חישובי היטלי הפיתוח הם חוקיים. בכוונת ההתאחדות להגיש לשר הפנים "רשימה שחורה" של רשויות המחשבות את היטלי הפיתוח שלא כחוק, ובכך מגדילות את הכנסותיהן על חשבון הבונים הפרטיים והקבלנים.

סמנכ"ל התאחדות הקבלנים, אשר שוחט, מציין כי היטלי הפיתוח הינם גורם משפיע בהחלטות הכלכליות וכדאיות הבנייה בישראל, ונתון זה משתנה מעיר לעיר בהתאם לחוקי העזר העירוניים. שוחט קורא לקבלנים ולבונים הפרטיים לעמוד על המשמר ולבחון את היטלי הפיתוח הנגבים מהם. "

ariel-r@globes.co.il