פיצוי בגין התמשכות תכנונית

המדובר במקרה בו בעלי מקרקעין, שהיו זמינים משך שנים לבנייה של יחידות דיור צמודות קרקע, גילו כי ב-1978 הופקדה תב"ע שהקפיאה את הבנייה בחלקותיהם והתכוונה להכין תוכנית איחוד וחלוקה חדשה למתחם התוכנית. התוכנית המקפיאה אושרה ב-1982 וקבעה, כי בתוך שנתיים תוכן התוכנית החדשה. בפועל נמשכו ההליכים בוועדות התכנון 14 שנה, עד 1996.

חלק מהבעלים הגישו תביעות פיצויים עם אישורה של התוכנית ב-1982, אולם תביעותיהם נדחו בטענה כי מוקדם עדיין לדעת אם התוכנית אכן פוגעת, שכן יתכן ששווי המקרקעין דווקא יעלה בעקבות התוכנית החדשה.

אולם, אותה ועדה מקומית שדחתה את התביעות ב-1982, כי הוגשו מוקדם מדי, טענה עם הגשת התביעות לאחר אישור התוכנית ב-1996, כי עתה מאוחר מדי לתבוע. הוועדה נימקה את הטענה ההפוכה בכך שבית המשפט העליון העמיד אותה על טעותה בפסקי דין שונים.

לאחר שעמדת הוועדה המקומית נדחתה בוועדת הערר מחוז המרכז, בבית המשפט המנהלי ובבית המשפט העליון, היא עתרה בבקשה כי בית המשפט העליון יקיים דיון נוסף בסוגיה.

בחודש שעבר דחה העליון את הבקשה לקיים דיון נוסף (דנ"מ 6808/06, ו"מ נתניה נ' הר ואח'), וזאת על אף שהמרכז לשלטון מקומי והיועץ המשפטי לממשלה הצטרפו להליכים בניסיון לסייע לעיריית נתניה.

בית המשפט, מפי השופט ריבלין, קבע כי נסיבותיו הספציפיים של המקרה הובילו למסקנה נכונה של העליון, ועל כן אין כאן הלכה המחייבת דיון נוסף, וזאת בין היתר לאור המצגים השונים וחובת ההגינות של רשות ציבורית, שאינה יכולה להציג מצג אחד כלפי אזרח, ולאחר מכן להציג מצג שונה.

בית המשפט קבע כי התנהלות זו, ביחד עם שילוב ברור בין התוכנית המקפיאה לתוכנית המאוחרת המשחררת, כאשר זו אף מזכירה את השנייה כשלב ממשיך, יאפשרו כחריג הגשת התביעה בסוף הדרך עם אישור התוכנית המשחררת, וזאת על אף שככלל יש להגיש את התביעה עם אישורה של התוכנית הפוגעת.

בית המשפט התייחס גם לאחת הטענות המרכזיות הנוספות של הוועדה, כי עם מתן פיצוי לבעלים במקרה זה מטשטשת האבחנה בין פיצוי הניתן על-ידי הרשות במסגרת פיצויים על גרימת נזק על-פי פקודת הנזיקין, לבין פיצוי הניתן מכוחו של סע' 197 לחוק. יצוין, כי מטרת העלאת הטענה היתה כמובן לנסות ולשלוח את הבעלים להגיש תביעות חדשות בבית המשפט.

בית המשפט לא קיבל עמדה זו וקבע, כי בעוד שתביעה נזיקית נובעת מהפרות חובה או רשלנות וכדו', הרי שתביעה ופיצויים על פי סע' 197 לחוק באים לפצות בגין פגיעה מותרת של הרשות במקרקעי הפרט מכוחה של תב"ע, שאינה לפי הפסיקה פגיעה חוזית טהורה או נזיקית טהורה.

פגיעה מיוחדת זו חלה בנסיבות האמורות ומקימה חזקה שיש לפצות בגינה ללא מגבלות הנטלים הקיימים בתביעה נזיקית. לדוגמא, החובה לשלם אגרת בית משפט בשיעור 2.5% מסכום התביעה.

הכותב הינו בעל משרד עו"ד המתמחה בדיני מקרקעין.