מעמדו של בר רשות לצרכי מס

לאחרונה ניתן על-ידי ועדת הערר בחיפה פסק דין המעורר תהיות לא מעטות ביחס למעמדו של בר רשות. באותו עניין (ו.ע 8021/07), עיריית טירת הכרמל העניקה למועצה הדתית "חזקה ושימוש כברת רשות" במקרקעין עליהם הוקם ע"י העירייה מקווה טהרה. בהסכם שבין הצדדים נקבע, כי המועצה הדתית תקבל רשות שימוש בחלקה ובמקווה - למטרת קיום המקווה בלבד, וללא תמורה - מלבד התחייבות המועצה הדתית לשאת בהוצאות תחזוקת המקווה והשימוש בו.

מנהל מיסוי מקרקעין טען כי הענקת רשות השימוש בנסיבות העניין מהווה מכירת זכות במקרקעין מהעירייה למועצה הדתית. טענה זו אכן התקבלה ע"י ועדת הערר, כפי שיפורט להלן. לא היתה מחלוקת בין הצדדים כי ההגדרה הרלוונטית הינה של המונח "זכות במקרקעין" בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, שהינה "בעלות או חכירה לתקופה העולה על 25 שנים... לרבות הרשאה להשתמש במקרקעין שניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור...".

התעוררה השאלה, האם ניתן לראות בהרשאה בנסיבות העניין כחכירה לתקופה העולה על 25 שנים. בחוזה לא נקבעה הוראה כלשהי ביחס לתקופת ההרשאה (ועל כן על-פי הדין רשאי מעניק ההרשאה לסיימה בכל עת), אך ועדת הערר קבעה כי ניתן להסיק מהנסיבות שהיא לתקופה העולה על 25 שנה. הוועדה קבעה, כי "ממתן הרשות ומסירת החזקה למועצה הדתית, מהשקעת כספים שהוענקו לה בבניית המקווה והשימוש בו לצורכי ציבור, נובעת המסקנה הבלתי נמנעת כי כוונת הצדדים היתה והינה שההרשאה לא תהא נתונה לביטול".

האמנם? עם כל הכבוד לגישת הוועדה, ניתן לחלוק על פסק הדין הן מבחינה עובדתית והן מבחינה משפטית. מבחינה עובדתית - ההסקה הלוגית שמבצעת הוועדה, לפיה כיוון שהושקעו כספים (1.7 מיליון שקל) ניתן להסיק שמדובר בהרשאה שלא ניתנת לביטול, אינה מבוססת. השקעה שכזו, אף אם היא מקנה זכות ל-25 שנה או פחות - עשויה להיות כלכלית והגיונית. לא אחת משקיעים שוכרים (או חוכרים) סכומים כספיים גבוהים לצורך התאמת המושכר או בנייה עליו - גם כאשר תקופת השכירות קצרה מ-25 שנה, כיוון שתקופה ממושכת מטבע הדברים מצדיקה השקעת משאבים.

זאת ועוד, אף אם המקווה יעמוד על מקומו כעבור 25 שנה, עדיין קיימת האפשרות כי במהלך התקופה תועבר הפעלת המקווה לגורם אחר ותבוטל ההרשאה למועצה הדתית.

בנוסף - וזוהי הביקורת המשפטית - פסק הדין מתעלם מפסיקת בית המשפט העליון בעניין מחסרי (ע"א 728/86). באותו נושא נדונה השאלה מהו מעמדו של בר רשות במקרקעי מינהל מקרקעי ישראל, והאם ניתן לראות בהרשאה מתחדשת כזכות במקרקעין לאור הציפייה שהיא תוארך שוב ושוב מעבר לתקופת החכירה הקבועה בחוק מיסוי מקרקעין.

בית המשפט קבע במפורש כי תקופת ההרשאה חייבת להיקבע מפורשות בהסכם, וזאת בהתבסס בין היתר גם על הגדרת "חכירה לתקופה" המופיעה בחוק. נקבע כי הציפייה בלבד של מקבל הזכות להתמשכותה אינה תחליף להסכם ואינה בעלת תוקף משפטי, ועל כן אין מדובר בזכות במקרקעין.

לאחר פסק דין זה תוקן חוק מיסוי מקרקעין (תיקון מס' 33) ספציפית ביחס להרשאה במקרקעי ישראל ונקבע, כי לעניין מקרקעין אלה די גם בהרשאה קצרה יותר. דווקא מתיקון ספציפי זה ניתן ללמוד כי הלכת מחסרי שרירה ועומדת גם כיום ביחס למקרקעין אחרים, ועל כן אין לראות בבר רשות כבעל זכות במקרקעין.

הכותבים הם ממשרד עו"ד דר' אלתר ושות'.