הקצאת מגרשים בתב"ע לדיור מוגן

בעוד שאחוז הקשישים באוכלוסיה עולה בהתמדה, התב"עות אינן מספקות פתרון לדיור מוגן וכתוצאה מכך פרויקטים מתוכננים רבים אינם יוצאים לפועל

תחום הדיור המוגן בישראל ממשיך לתפוס תאוצה, בשל העלייה המתמדת בתוחלת החיים והצורך באיכות חיים גם בגיל השלישי, והופך לאחד התחומים המועדפים על יזמים. על-פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנת 2007 חיו בישראל 693 אלף תושבים מעל גיל 65, המהווים יותר מ-10% מהאוכלוסיה. על-פי התחזית, בשנת 2015 יגיע מספרם ל-875 אלף, ובשנת 2025 ל-1.2 מיליון, אז יהוו 13% מכלל האוכלוסיה.

אם כך, אין פלא כי תחום הדיור המוגן הולך ותופח - רק בשנת 2006, לפי נתוני דן אנד ברדסטריט, נרשם גידול של 8% במספר הדירות בבתי דיור מוגן, וב-2007 נרשם גידול של 7.6% במספר יחידות הדיור ברשתות הדיור המוגן הגדולות בישראל, והפרויקטים מתעצמים משנה לשנה.

על סמך נתונים אלה, ניתן היה לצפות מהרשויות המקומיות להכיר בפוטנציאל האדיר העומד לנגד עיניהן, הן מהפן החברתי למען תושבי העיר והן במימוש הפוטנציאל העסקי הטמון בדיור המוגן, ולהקצות לו מגרשים מתאימים בתב"ע. עם זאת, מרבית הרשויות המקומיות מקצות שטחים קטנים יחסית לדיור מוגן או לבתי אבות, שטחים שגודלם אינו מתאים לפרויקטים המתוכננים כיום.

במקביל להשקעה האדירה בשירותים ובאבזור בתי הדיור המוגן בעשור האחרון, והפיכתם לפרויקטים ברמה גבוהה ביותר, גדלו הפרויקטים לכ-300 יח"ד לפרויקט. בפועל, ההקצאה המרבית של הרשויות המקומיות נאמדת ב-100 עד 150 יח"ד. במגזר הכפרי המצב חמור עוד יותר, כיוון שהרשויות, במטרה לשמור על האופי הכפרי ועל הבינוי הדליל יחסית, אינן מאשרות את השטחים הנדרשים: 35-40 דונם לפרויקט שמיועד להיות כפר גמלאים. לשם הדוגמא, כפר הגמלאים "פרוטיאה בכפר" מתפרש על כ-60 דונם, ו"אחוזת פולג" על כ-100 דונם. כתוצאה מכך, פרויקטים מתוכננים רבים אינם יוצאים לפועל בשל אי מתן זכויות בנייה או מתן שטחים קטנים בהרבה.

כשקמה העיר מודיעין למשל, הוחלט להקצות שטח מסוים לבית דיור מוגן וכעבור זמן מה יצא מכרז לבינוי הפרויקט, אך עד היום הפרויקט לא יצא לפועל. כל יזם שייכנס למכרז יצטרך להמר האם הרשות תגדיל את זכויות הבנייה, שאם לא כן אין כדאיות כלכלית לפרויקט. הפתרון, כאמור, מצוי בהקצאת המגרשים מראש בתב"ע, ויש לממשו בעתיד כדי למנוע מחסור בדיור אופציונאלי לקהילת הקשישים בישראל.

פתרון נוסף הוא לאפשר ליזמים תוספות לזכויות בנייה בשטחים המוקצים ל"מוסדות" ושאינם בשימוש. הרשויות צריכות להבין כי פיתוח התחום הינו אינטרס אישי שלהן. דיור מוגן הינו פרויקט חיובי אשר מייצר מקומות תעסוקה (150 עובדים לפרויקט), מקנה פעילויות העשרה עם גמלאים תושבי הסביבה שאינם דיירי הפרויקט, מפחית את הנטל על רשויות הסעד, מרפאות ובתי החולים, ומאפשר לתושבי העיר להישאר בגיל השלישי בסביבה הטבעית בה הם חיו כל חייהם, במקום לעבור לסביבה אחרת.

אני פונה לרשויות התכנון, מנהל התכנון הארצי, ועדות מחוזיות ומקומיות, להקצות מגרשים וזכויות בנייה מתאימות לדיור מוגן לסוגיו השונים, בכל עיר ומחוז, על-פי מפתח הצרכים של האוכלוסיה, כפי שמקצים שטחים וזכויות בנייה לבתי ספר, גני ילדים, מתנ"סים וכד'".

הכותבת היא אדריכלית ממשרד כנען שנהב אדריכלים, המתמחה בתכנון דיור מוגן.