עבודת שימור

כ שישראלי מסתובב כאיש עסקים או כתייר בערים בולטות באירופה, קשה לו שלא לקנא בבנייני המשרדים המרשימים שמקדמים את פניו - בניינים היסטוריים, שניכר עליהם כי הם נושאים מורשת ארוכת שנים. גם אצלנו בארץ קיימים בניינים ותיקים שנשתמרו, אבל עד לאחרונה לא היה מקובל לראות בהם בניינים שמתאימים לאכלס משרדים. ב-15 השנים האחרונות משרדים מובילים הלכו עם הזרם והעדיפו להתיישב במבנים מודרניים, בדרך כלל במגדלי משרדים בסגנון מגדלי עזריאלי ולוינשטיין. אלא שבתקופה האחרונה הולכים משרדים רבים, בעיקר משרדי עורכי דין ורואי חשבון, דווקא אל הישן ורוכשים או שוכרים מבנים לשימור. מאחר שהם מכירים בפוטנציאל, במקרים רבים הם גם מוכנים להשקיע בשיפוץ - ברוח השימור כמובן.

שימור ושמרנות

ביום חמישי שעבר חנכה לשכת רואי החשבון את ביתה בבניין לשימור ברחוב מונטיפיורי 1, סמוך לנוה צדק בתל אביב, לאחר שנתיים של שיפוצים. הלשכה היתה דיירת מוגנת בדמי מפתח ורכשה את חלקה מבעלי הבניין לפני כ-15 שנה, אולם בשל סכנה בטיחותית שנבעה מקורוזיה של הבניין התפנתה מהבניין לפני יותר מעשר שנים ועברה לגור בשכירות ברחוב שפר בעיר.

הבניין במונטיפיורי 1 תוכנן על-ידי האדריכל יצחק שוורץ בסוף שנות ה-20 בסגנון בינלאומי (באוהאוס) בצורת אונייה. הוא שימש בתחילה כבית מגורים ושטחו המקורי היה 400 מ"ר בארבע קומות ומרתף. במהלך השיפוץ שביצעה הלשכה נוספו לבניין שתי קומות, ועכשיו הוא בן 1,400 מ"ר בנוי.

לדברי ירמי הופמן, מנהל המחלקה העירונית לשימור אתרים בעיריית תל אביב-יפו, הבניין כלול ברשימת השימור העירונית בזכות מיקומו, איכויותיו האדריכליות והעובדה שהוא השתמר במצבו האותנטי כמעט ללא שינוי.

"במהלך השכירות שלנו ברחוב שפר", מספר ראובן שיף, נשיא לשכת רואי החשבון, "היתה לנו התלבטות האם למכור את הבניין במונטיפיורי ולעבור לבניין משרדים מודרני, או לשפץ ולשמר את הבניין ההיסטורי שלנו. בסופו של דבר, לפני חמש שנים הוועד המרכזי של הלשכה החליט לחדש ימינו כקדם ולחזור לבניין, לשפצו ולא ללכת לקנות או לשכור במגדלים דוגמת עזריאלי. מדובר בתהליך מסובך וקשה מאוד. מהרגע שניתן ה-go ahead, מדובר בתהליך ארוך וסבוך. עלות השיפוץ הכוללת בבניין זה הסתכמה ב-10 מיליון שקל".

גלובס: בשביל מה בעצם? מה מרוויח גוף כמוכם שיושב בבניין כזה?

שיף: "המקצוע שלנו, ראיית החשבון, הוא מקצוע יוקרתי. אנחנו חושבים שכדי לקבל דימוי מקצועי מכובד, מן הראוי שהמבנה והבית בו יושבות הנפשות הפועלות, ההנהלה וכן המנגנון, צריך להיות בניין שמייצג גם מסורת וגם שמרנות. המקצוע שלנו הוא די שמרן, ושמרנות ושימור נגזרים מאותו השורש. זה מה שאנחנו עושים בעבודה היומיומית שלנו, אנחנו משמרים את האיתנות הפיננסית של ציבור הלקוחות שלנו.

"הבניין משדר הוד, כבוד ואצילות, ונותן גאווה להשתייך לארגון שזהו ביתו המקצועי. הלשכה בת 77 ויש לה מורשת מכובדת, לכן ראוי שהיא תשב במקום עם מורשת. המיקום של הבניין גם הוא שיקול מרכזי, כי מונטיפיורי 1 הוא במרכז הסיטי של תל אביב, מרחק הליכה מהבורסה לניירות ערך, שעומדת להקים את משכנה במונטיפיורי פינת אחוזת בית, כ-50 מטר מאיתנו. יש פה סמליות בכך שאנחנו נמצאים פיזית במרכז הסיטי, וגם המקצוע שלנו הוא בליבת הכלכלה של מדינת ישראל".

לא הרחק ממשכנה של לשכת רואי החשבון, החלה חברת הביטוח מגדל לשפץ את קומפלקס המבנים לשימור שהיא משכירה למשרד עורכי הדין ש. הורוביץ, ברחובות אחד העם ויבנה. השיפוץ, בהשקעה של 15 מיליון שקל, מבוצע בהשתתפות משרד ש. הורוביץ, שיושיב בהם 150 עובדים.

שלושת המבנים, באחד העם 29 ו-31 וביבנה 21, נבנו בסגנון בנייה אקלקטי, שהיה נפוץ בארץ ישראל בשנות ה-20 ועיקרו הוא שילוב ומיזוג בין מאפיינים מן המזרח ומאפיינים מן המערב. הסגנון הושפע בעיקר מהבנייה הערבית שהיתה קיימת בארץ וכן מסגנון האר-דקו והסגנון הטמפלרי. חברת אופיצי, שבבעלות היזם עופר אגוזי, מבצעת בנכסים שיפוץ עמוק, הכולל תוספת מקלט ואודיטוריום, לפי תכנון של האדריכליות מרים מימון וברוריה שקד אוקון.

"להרגיש מיוחדים"

משרד ארז קומורניק רואי חשבון הוא בעלים של שטח משרדי בבניין לשימור ברחוב בלפור 15 בתל אביב. בכתובת הסמוכה, בלפור 13, יושב משרד עורכי הדין לשם קיפרמן. לדברי הופמן, שתי הכתובות נבנו כפרויקט אחד ב-1925 על-ידי משרד המודדים והאינג'ינרים טיינר ובלדר, שבנו את הבניין בסגנון אקלקטי. בלדר, אגב, היה סגן המהנדס הראשי של ממשלת המנדט.

הבניין תוכנן כבית פרטי שנרכש על-ידי שמעון גורודנצ'יק. הבניין המקורי התנשא לגובה של שתי קומות מגורים מעל קומת מכולת, בשטח כולל של 500 מ"ר בנוי. לפני 12 שנה קיבל הבניין היתר בנייה להרחבה, שכללה ארבע קומות וחדרים על הגג, כך שהיום מכיל הבניין 6,000 מ"ר.

ב-1930 עזבה משפחת גורודנצ'יק את הבית בגלל הרעש שנגרם מבית החולים הדסה שפעל ממול, ועברה להתגורר בשכונת פלורנטין. הבעלות על הבניין עברה למשפחת מילר, הבעלים של חנות כלי כתיבה ברחוב הרצל 61, לימים רשת קרביץ. משנת 1941 פעלה במקום מסעדה חלבית תנובה וחנות למוצרי חלב. מ-1956 ועד 1993 פעל במקום גם קפה רמי, ששימש מקום מפגש לרופאי ועובדי בית החולים הדסה.

משרד ארז קומורניק מחזיק ב-180 מ"ר שטח משרדי בבניין. "רכשנו את המשרד בבניין זה משום שמדובר במבנה לשימור", מסביר קאירי נחמי, שותף במשרד, "החסרונות הם שאנחנו לא יכולים לעשות הרבה מבחינת שינויים, משום שבבניין כזה המחלקה העירונית לשימור מגבילה מבחינת שינויים חיצוניים, וניתן לעשות רק מה שמותר לפי תסקיר השימור.

"תחזוקת בניין כזה עתיק גם עולה הרבה כסף, משהו בסביבות 5,000-10,000 שקל בשנה. הבניין מתבלה, צריך מדי פעם לצבוע. היתרון הוא ביופי, וגם בעובדה שפה אין לי חברת אחזקה, אין לי חברת ניהול, ועד הבית זול, נוח לכניסה וליציאה ואנחנו יושבים בסיטי של תל אביב. בתקופה האחרונה עלו המחירים לבניינים לשימור בגלל שהתחיל גל שבו כמו שאנשים בוחרים אוטו שייתן להם להרגיש מיוחדים, גם את המשרד הם בוחרים באופן כזה שייתן להם להרגיש מיוחדים".

עודד צידון, הבעלים של פורום נדל"ן ניהול והשקעות, עוסק בימים אלה בתיווך השכרת בניין לשימור ברחוב יבנה 19 בתל אביב. הבניין נמצא בבעלות קבוצת אנשי עסקים מצרפת שהחליטו להפוך את ייעוד המבנה ממגורים למשרדים - מגמה הפוכה לגמרי מהמקובל בעסקי הנדל"ן בתל אביב - בגלל הדרישה הגדולה מצד משרדים להתיישב במבנים לשימור. מסתבר שמשרדים, להבדיל מאנשים פרטיים המחפשים בית מגורים, מסוגלים הרבה יותר להתמודד עם העלויות הכרוכות באחזקת מבנה לשימור.

לדברי הופמן, הבניין האקלקטי, שתוכנן על ידי האדריכל יצחק שוורץ בצורת האות ח', נבנה ב-1924. "הבעלים מצרפת מתכוונים להשכיר את הבניין, ובזמן האחרון אנחנו מקבלים פניות ממשרדי עורכי דין, רואי חשבון וחברות השקעה בינלאומיות", מספר צידון, "חברות אלה מחפשות בניין עצמאי לשימור בעל אופי מיוחד ולא נבהלות מהמחיר הגבוה. עלות הוצאות השימור שחלות על בעלי הבניין הן 12 מיליון שקל, והצפי הוא כי השיפוצים יסתיימו לקראת סוף השנה. הבעלים יכולים לקבל דמי שכירות של 160 שקל למ"ר. היחס ברוטו-נטו במבנים לשימור הוא כמעט אפסי, ובבניינים האלה לא קיימות הוצאות ניהול גבוהות כמו במגדלי ".

שמאית המקרקעין רלי טרייסטמן-אגמי אומרת, כי "המחירים של מבני השימור השתוללו לגמרי, ואלה שקנו אותם התכוונו יותר למגורים מאשר למשרדים. בזמן האחרון, בגלל שהמחירים של המבנים לשימור עלו משמעותית, אז כרגע מי שמתעניין במבנים לשימור הם משרדים ובתי מלון".

"הנאה הדדית"

טרנד המשרדים היושבים במבנים לשימור אינו תחום אך ורק באזור תל אביב. חברת אמי מתום, העוסקת בהנדסה לתכנון וניהול פרויקטים, מחזיקה בבניין לשימור ברחוב יבנה 3 שבשכונת הדר בחיפה. לדברי ראש יחידת השימור העירונית בעיריית חיפה, וואליד כרכבי, הבניין בן השלוש קומות נבנה ב-1921 על-ידי תאופיק מג'דלני, בעל בית מסחר לחומרי בניין בעיר העתיקה.

במקור נבנה הבניין כבית מגורים למשפחתו של מג'דלני בסגנון בית אבן מסורתי. לאחר קום המדינה עבר המבנה לבעלות רשות הפיתוח ובהמשך לבעלותה של קופת חולים כללית, שהפעילה בו מרפאה עד סוף שנות ה-80. חברת אמי מתום רכשה את הבניין לפני מספר שנים.

"מבנה לשימור זה לא מבנה רגיל שאפשר להגדיל בו אחוזי בנייה", מסביר רון תמיר, מנכ"ל אמי מתום, "כל המעטפת החיצונית נשארת ללא שינוי, ובהיבט הפנימי היו כל מיני אלמנטים שהיה רצון לשמרם. מי שחושב על רכישת בניין לשימור ושיפוצו, צריך לדעת שעליו להיות בקשר צמוד עם היחידה העירונית לשימור. כדאי לדבר עם היחידה מראש בנוגע לשאלה אילו מרכיבים צריכים להישאר ואיזה מרכיבים אפשר להסיר ולהרכיב חדשים. עוד היבט שיש להביא בחשבון הוא בניית חדר ביטחון. צריך כמובן לעמוד בהנחיות פיקוד העורף, ובניית חדר כזה במבנה לשימור איננה פשוטה כמו בבניין רגיל".

יו"ר החברה, מיכה ליאונוב, מוסיף ש"כשהלכנו להסתכל על הבניין לפני שקנינו אותו, הוא היה עלוב אבל יפהפה. בלי להבין הרבה בשימור, עשינו חשבון והחלטנו שכדאי. הבניין עלה 600 אלף דולר והשיפוץ עוד מיליון דולר. לשפץ בניין לשימור זה דבר מורכב ודורש סבלנות, אבל זו עבודה מרחיבת לב".

מהנדס העיר חיפה, אריאל וטרמן, אומר כי "באופן טבעי מרכזי הערים ההיסטוריות מכילים מגוון רחב של בניינים עם ערכים ארכיטקטוניים היסטוריים. לא מעט משרדים זיהו את הפוטנציאל ורכשו מבנה, שיקמו אותו והם נהנים כיום מנכס במרכז העיר, שממצב את החברה ותורם לתדמיתה. ההנאה פה היא הדדית, גם המשרדים נהנים וגם העיר נהנית מחידוש המרחב הציבורי בה. בחיפה יש מתחמים שלמים שעוברים את התהליך הזה, ביניהם שכונת הדר, העיר התחתית, בעיקר במתחם קמפוס הנמל, והשוק הטורקי שהיה המרכז המסחרי הישן, אזור קרית הממשלה, כולל ואדי סאליב ומעלה השיחרור". **

michal-m@globes.co.il