תשכחו מירידה במחיר הדירות

מבולבלים? גם אנחנו. 78% מ"בכירי הנדל"ן" שרואיינו בערב החג על ידי רואי החשבון של דלויט בריטמן אלמגור זוהר אמרו שמחירי הדירות בישראל צפויים עוד לרדת. מנגד, מיד לאחר החג התבשרנו שמדד מחירי הדיור עלה בחודש מארס בעוד 1.6%.

המשבר הריאלי שלפחות לפי נגיד בנק ישראל עוד רחוק מלהסתיים, מרחיק רבים מהאפשרות לרכוש או להחליף דירה. רק שמנגד, אותו משבר גם מגדיל את ביקוש השוכרים לדירות, מאותת על עלייה או לפחות על קיפאון בשכר הדירה וממילא גם מגביר את האטרקטיביות (ואת הביקושים) לרכישת דירה; בנוסף, דרישות ההון והביטחונות שדורשים הבנקים למשכנתאות מציבים מחסום משמעותי עבור זוגות רבים.

אין קונים אך גם ההיצע נמוך

מנגד, ריבית הפריים הנמוכה והעדר אלטרנטיבות אחרות לכסף מחישים את ה"יושבים על הגדר" להזדרז ולעשות שימוש בכסף שלהם השוכב בבנק; זאת ועוד, ההנחה ההגיונית היא שהקבלנים הבונים דירות לא יכולים להשאיר אותן זמן רב ללא קונים, וודאי אם הם חייבים מזומנים בשביל להתגלגל ולהחזיר חובות. מנגד, היצע הדירות כל כך נמוך, שגם זרם נמוך ואיטי של קונים בהחלט עשוי להשביע את הקבלנים שעוד נותרו עם דירות במלאי.

ובכל זאת, למרות אין ספור נתונים סותרים ומבלבלים, צריך לצנן את אותם רבים הצופים ירידה של עשרות אחוזים במחירי הדירות בשנה הקרובה (בסקר של דלויט, למשל, 43% מהבכירים סברו כי מחירי הדירות במרכז הארץ יירדו בין 10%-20% במהלך 2009 ועוד 14% סבורים כי המחירים יירדו ביותר מ-20%).

למרות התדמית הדשנה והזחוחה של קבלני ישראל, שרבים מהם הרוויחו אותה ביושר, כדאי להציץ בדו"חות הכספיים של חברות המגורים כדי להבין שהשומן המקיף אותם נמוך בהרבה ממה שאנחנו, ואולי גם הקבלנים עצמם, אוהבים לחשוב.

מחירים בשמיים וקונים ממשיכים להגיע

נווה גד, למשל, חברת הדגל בתחום המגורים של נוחי דנקנר, מקימה כיום בין היתר 2 פרויקטים גדולים ומרשימים בבקעת אונו, אזור שקיבל תנופה אדירה בשנים הנוכחיות. המחירים בשמיים, הקונים ממשיכים להגיע, והפועלים הסינים עובדים שם אפילו בלילות. ובכל זאת, לפי הדו"ח הכספי של החברה, הרווח הגולמי מ-154 יחידות הדיור שמוקמות בפסגת אונו שבקרית אונו עומד על שיעור צנוע של 8.2%. הרווח מהמגדל בגני תקווה צפון (64 יח"ד) עומד על 11%. מדובר כאמור ברווח גולמי, לפני הוצאות הנהלה, הוצאות מימון אדירות ועוד.

דוגמא נוספת היא פרויקט גנים, שמקימות אשדר ונווה גד בגני תקווה. חברת אשדר מדווחות שהרווח הגולמי הצפוי מהפרויקט עומד על 4.7%-7.9%. באשדר וקאנטרי, פרויקט דגל אחר של אשדר בנתניה, מסתכם הרווח הגולמי בשיעור של 5.5%-11.7%. זה הכל.

והנה סיפור על חברת בוני התיכון, שקנתה קרקע המיועדת להקמת 80 דירות בהוד השרון, במחיר של 3.6 מיליון דולר. הוד השרון, למי שלא יודע, היא מנייה בטוחה יחסית בשוק הנדל"ן למגורים. אבל בסוף הדרך, ועם השקעות מתוכננות בסך 106 מיליון שקל, כמה אמור להישאר בידי החברה? לפי הערכותיה, מדובר על 14 מיליון שקל - רווח גולמי נאה של 13%.

הקבלנים לא מספיק שמנים

אלא מה, שמדובר כמובן על דרך ארוכה, רצופה באי וודאות. בוני התיכון מגלה לנו שבמידה וההשקעות יגדלו בסך הכל ב-5% (ל-111 מיליון שקל) כי התחרות תדרוש סטנדרטים גבוהים יותר, כי חומרי הגלם הבסיסיים יתייקרו וכו' וכו', ובמקביל תהיה ירידה בשיעור דומה בהכנסות (ל-114 מיליון שקל) - כי התחרות באזור תכריח להוריד מעט מחירים וכו', אזי הרווח הגולמי יתכווץ לשיעור של 2% בלבד! עוד תזוזה קטנה באחד הפרמטרים, והפרויקט המוצלח בהוד השרון ייגמר בהפסד.

כך למשל, מקרה קיצון של גידול בהשקעה בשיעור של 15%, כשמולו ירידה בהכנסות בשיעור דומה, יגרום לחברה להפסד גולמי של 20% בפרויקט.

אז נכון שלרבות מהחברות יש גם פרויקטים רווחיים בהרבה - בדרך כלל ותיקים נורא (כמו מרום נווה שברמת גן) או פרויקטים ביו"ש ובפריפריה (אורנית, כרכור ועוד), אבל שם כמובן שהרווח הגולמי (30% ואף יותר) לא משקלל את הסיכון ואת הזמן, שגם הם עולים כסף והרבה.

בנוסף, כמובן שהפרמטרים יכולים להשתנות דווקא לטובת הקבלנים (ירידה למשל בעלויות הבנייה כבר פועלת לטובתם), אבל להניח שהיא תייצר עוד רווחים בשיעור עשרות אחוזים שיאפשרו הוזלה בשיעור דומה - נראית מעט אופטימית.

שברו של חלום

כלומר, בשורה התחתונה, החלום של לא מעט ישראלים על צניחת מחירים קרובה מתעלם בין היתר מהעובדה שגם היזמים חיים בעולם די מאוזן ותחרותי של הכנסות מול הוצאות. אולי יום אחד מחירי הקרקע במרכז הארץ יהיו אפס, ואולי יום אחד הבנייה והעובדים יעלו פרוטות, אבל כל עוד זה לא קורה, שולי הרווח מלמדים אותנו שאין הרבה לאן לרדת.