המשכנתא שהבנק לא רוצה שניקח

אייל ליבוביץ הוא מנהל מנהל שותף בחברת TIM לייעוץ משכנתאות ופיננסים

ההשקעה הכי משמעותית בחיי רובנו היא הדירה שבבעלותנו ולכן ראוי מדי פעם בפעם לבחון כדאיות ההשקעה וההתאמה בין מצבנו הכספי והאישי להשקעה. ביום ראשון התפרסם בגלובס מאמר ובו אחד מסמנכ"לי הבנקים למשכנתאות מזהיר מפני משכנתאות הפרייים. העלאת הריבית ע"י הנגיד היא הזדמנות מצוינת לבנקים לצאת במסע הפחדה בקרב נוטלי מסלול הפריים של נוטלי המשכנתאות. האינטרס של הבנקים למשכנתאות הוא לצמצם ככל האפשר את הסיכון של נוטלי המשכנתאות, כדי להימנע מלהיקלע להתמודדות עם חדלי פירעון.

הבנקים מעריכים כי בד בבד עם עליית הריבית, ירדו מחירי הנדלן. במציאות כזו אם אדם יתקשה לפרוע את המשכנתא והבנק יידרש למימוש הנכס, הוא עלול להכנס לסיכון כשם שקרה במשבר הסאב-פריים בארה"ב.

הבנקים לא מעודדים לקיחת משכנתאות במסלול הפריים מחשש שעליית ריבית תשפיע באופן משמעותי על גובה ההחזר החודשי שיכביד על הלווה לעמוד בהתחייבויותיו כלפי הבנק, אולם אין לתת להם להכתיב את תנאי המשכנתא שכן לא תמיד האינטרס של הבנק חופף את האינטרס של הלווה.

האמנם הגיע הזמן להיפרד ממסלול הפריים? ממש לא. אין להיכנס לפאניקה כתוצאה מההעלאה המינורית של הריבית ברבע אחוז.

בשנה החולפת גובה המשכנתא הממוצע עלה בכמאה אלף שקלים בקירוב בהשוואה לשנה שעברה וכיום משכנתא ממוצעת נעה בין 650 ל-700 אלף שקלים. אני מעריך שהסיבה לכך היא שאנשים העדיפו לקחת משכנתא גדולה יותר ולהשקיע את הונם בשוק הון שגאה.
רוב האנשים נטו בשנה החולפת לבחור במסלול הלוואה גמיש המאפשר פירעון מיידי בלי קנסות, אולי מתוך מחשבה שכשהמציאות תשתנה יעדיפו להעביר את ההון שהותירו בחוץ ומה שהרוויחו ממנו, לפירעון המשכתנא.

כעת גוברים הסימנים כי המשבר הכלכלי שוכך, אך האינפלציה גואה, והעלאת הריבית על משקי הבית של בנק ישראל ברבע אחוז בתחילת החודש, מאותתת לכאורה על תחילת מהלך העלאת ריבית לאורך זמן.

בחודשים הנוכחיים רוב נוטלי המשכנתאות לקחו משכנתאות שמורכבות באופן דומיננטי ממסלול הפריים וכעת החזר המשכנתא שלהם עולה. כדי לסבר את האוזן - ההחזר החודשי של משכנתא בסך 100 אלף שקלים, המנוהלת במסלול פריים ל-20 שנה ובריבית הנוכחית המעודכנת בגובה 2.25%, יגיע ל-517 שקלים, זאת לעומת 506 ש"ח בריבית בגובה 2% כפי שהיה עד לשינוי האחרון באוגוסט.

מומלץ בימים אלה לבנות תמהיל משכנתא הלוקח בחשבון שינויים עתידיים בריבית אך מאפשר עדיין להינות מהריבית הנמוכה במשק.

מה עושים כעת במשכתנאות במסלולי פריים

יש לזכור שרק בחודשיים שחלפו, מדד המחירים לצרכן עלה בשני אחוז, ולכן הפער בין המדד לבין שיעור ריבית הפריים רחוק בצורה משמעותית. במהלך השנה הקרובה צופים עליה מתונה של הפריים, כי סביר להניח שהנגיד ירצה לשמור את האטרקטיביות שבריבית פריים נמוכה ואת סימני ההתאוששות ולכן נשמר הפער לטובת הפריים לעומת המדד.

לאור המרווח הגדול שבין הריבית צמודת המדד לבין ריבית הפריים מומלץ שלא לזנוח מסלול זה לאור ההעלאה האחרונה אלא לשלבו בתוך תמהיל המשכנתא המבוקשת כדי לנצל את הריביות הנמוכות באפיק זה.. ככל שמרכיב הפריים בתוך המשכנתא, גבוה יותר, על הלווה להיות עירני למקרה של העלאות נוספות בריבית הפריים ורצוי שיהיו לו מקורות כספיים מחוץ למשכנתא, כדי לכסות את הפריים במידה ויפסיק להיות משתלם או לחילופין לבדוק כדאיות מיחזור המשכנתא לאפיקים אחרים.

אין עילה מוצדקת להיכנס ללחץ ולפעול מייד. יש להגביר את העירנות ולבחון את העליות הנוספות, בשיעור הריבית ככל שיהיו. לעת עתה, אין הצדקה לעשות כל פעולה בכל הנוגע למשכנתאות שניטלו במסלול של פריים. באשר לאילו מבין הלווים שמסלולם הינו צמוד מדד, עליהם לשקול בדחיפות את האפשרות לשלב את המשכנתא בשילוב של חלקים שאינם צמודים בהלוואה.

תמהיל

אני סבור שהתמהיל המומלץ הוא לחלק את ההלוואה לשני חלקים עיקריים: חלק צמוד מדד וחלק שאינו צמוד מדד. כל חלק בנפרד יחולק באופן הבא: את חלק הצמוד מדד יש לחלק בין ריבית קבועה לתקופה קצרה עד עשר שנים ולריבית שתשתנה מידי חמש שנים, הכל בכפוף לפרופיל הפיננסי של התא המשפחתי.

בחלק הלא צמוד, יש לחלק כך שחמישים אחוז יינטלו במסלול הפריים והיתרה במסלול לא צמוד ובריבית קבועה. יש לציין כי לא כל הבנקים מאפשרים ליטול הלוואה בתנאים אלו, ועל כן רצוי לעשות סקר שוק במסגרתו ייבחנו כל הפרמטרים המובאים מעלה.

שינוי מינורי שלא מצדיק מיחזור מיידי

השינוי הנוכחי הוא מינורי ועל כן, ריבית הפריים שומרת על ייתרון משמעותי ביחס לעליות המדד האחרונות. בהתאם לכך, מי שעדיין לא מיחזר עד כה את המשכנתא, ראוי שיבחן את האפשרות ליהנות מריביות נמוכות במסלול הפריים, חרף העלייה האחרונה.

כך למשל, בהלוואה בגובה 100 אלף שקלים בריבית פריים מינוס חצי שנטלה למשך עשר שנים, ההבדל שיחול על ההחזר החודשי בשל עליית הריבית הינו בסך עשרה שקלים בחודש בלבד.

וכך, אם המשכנתא נטלה לעשרים שנה, הרי שיגבה סכום שגבוה 12 שקלים לחודש בשל העלייה.