יו"ר קרדן נדל"ן: "זו התקופה הטובה ביותר להנפקה"

בזמן שמרבית חברות הנדל"ן הציבוריות עסוקות בעיקר בטיפול בחובות העצומים, הודיעה השבוע קבוצת קרדן , שבשליטת יוסף גרינפלד, אבנר שנור ואיתן רכטר, על תוכנית להנפקתה של קרדן נדל"ן, העוסקת בעיקר בבנייה למגורים. באופן טבעי, נשאלת השאלה האם "כלו כבר המים", והאם המכות שפקדו את שוק הנדל"ן בשנתיים האחרונות בשל המשבר הפיננסי העולמי פסקו. אומנם בסיכומה של 2009 ניתן לומר שעונת היובש בבורסה באחד העם פסקה כמעט רשמית, אך גל ההנפקות שחודש השנה כלל בעיקר גיוסי אג"ח, והנפקות מניות היו נחלתן הבלעדית של חברות ביומד.

"אני כמעט לא מכיר מצב שבו אתה יוצא להנפקה בעיתוי אידיאלי", אומר איתן סורוקה, יו"ר קרדן נדל"ן, החברה הבת בבעלות מלאה של קרדן ישראל, "בשנה האחרונה היינו בשלים להנפקה. זו השיטה בקרדן - מקימים פעילות מסוימת, מעמידים לטובתה כסף מלמעלה - מהחברה האם, מביאים את המנהלים הטובים ביותר שישנם, וכשהחברה מגיעה לגודל ולבשלות מתאימים - מנפיקים אותה".

גלובס: מהי "בשלות" מבחינתך?

סורוקה: "יש לנו היקף פעילות די גדול שאנחנו מתכוונים להגדיל אותו עוד, וזו בעצם מטרת ההנפקה. לצד שדרה ניהולית טובה יותר, יש לנו מוניטין טוב ולכן לדעתנו זה התקופה הטובה ביותר. המצב בשוק הוא בסדר, ואנחנו יודעים שפעילות המגורים בארץ כמעט ולא נפגעה. אני גם לא חושב שתהיה בה פגיעה משמעותית גם בעתיד, כי אנחנו מכירים את הענף ויודעים שאין מספיק דירות, קרקעות והתחלות בנייה".

בשוק ההון יש תחושה שהאוויר החם של החודשים האחרונים עומד להסתיים.

"אני לא מדבר על עיתוי בשוק ההון, אלא בענף. בחודשיים האחרונים אומנם מכרו בישראל פחות דירות, אבל המחירים לא ירדו, ובעתיד הם אולי ירדו ב-5%. אנחנו מתמקדים רק במרכז הארץ ובדירות 'בינוניות', פחות בדירות יוקרתיות - וזה תחום שנפגע פחות.

"למרות שכמות הדירות שנמכרה בחודשיים האחרונים קטנה, המחירים לא ירדו והחוליים של הענף עדיין נשמרים. אנחנו מדינה שהקרקעות בה הן מוצר במחסור. בעלי קרקע פרטיים מחזיקים את הקרקע, והיום אין מס רכוש שדוחק אותם למכור כדי לממן אותה. את המחסור מרגישים באזורי ביקוש. גם אם יוציאו 10,000 דירות בקרית גת, ההשפעה תהיה מזערית. אנחנו פועלים במרכז, ולכן כל הדיבורים האלה לא משפיעים עלינו. כשאין קרקע, לא מתחילים לבנות - יש קיטון משמעותי במלאי הדירות למכירה, וכל עוד התופעה הזו קיימת, המחירים של הדירות לא יוכלו לרדת. ובאמת, אף פעם במרכז לא היו ירידות משמעותיות".

בכל זאת, יש מי שסבור שהבועה עומדת להתפוצץ. אולי כדאי למהר עם ההנפקה.

"ההנפקה צריכה להסתיים בתחילת 2010, כנראה בפברואר. מי שמשפיעה על העיתוי שלה היא בעיקר רשות ניירות-הערך".

600 דירות בבנייה

סורוקה סבור שהחברה תצליח לעמוד בלוח הזמנים למרות שההכנות להנפקה עדיין בחיתוליהן, וטרם נקבע כמה הון יונפק ולפי איזה שווי. "אנחנו עוד לא שם", הוא אומר. בינתיים, מוערכת החברה ב-49.4 מיליון שקל בדו"חות החברה נכון לסוף יוני, אך ההשקעה של קרדן ישראל כוללת גם הלוואת בעלים של 204.4 מיליון שקל.

קרדן נדל"ן, מסביר היו"ר שלה, ממומנת בעיקר על-ידי החברה האם, אבל חלק מההלוואות כבר הומרו להון מניות, וחלק נוסף עשוי להיות מומר בעתיד. ההמרה שכבר בוצעה לצד ההנפקה העתידית צפויה למעשה להביא להגדלת הונה העצמי של קרדן נדל"ן פעמיים, ומכל פנים, מצפים בקרדן להצפת ערך ביחס להשקעה של 253.8 מיליון שקל בחברת הנדל"ן. "לא יהיה שערוך נכסים לצרכי ההנפקה", הוא מציין.

כשסורוקה מדבר על "היקף פעילות די גדול", כדאי לציין שתנופת הבנייה למגורים בקרדן נדל"ן משתקפת היטב בדו"חות הכספיים האחרונים. החברה זכתה במכרז של מינהל מקרקעי ישראל לבניית 352 דירות בלוד ("מיועדות לאוכלוסיה הדתית-לאומית, כמו במיזם בבית שמש"), הסכם קומבינציה לבניית 365 יח"ד בבאר יעקב ("ייקח עוד שנה, כי צריך תוכנית מפורטת") ובניית שלושה בנייני מגורים בשכונת אם המושבות בפתח תקווה.

"יש לנו גם את פרויקט אחוזת הנשיא ברחובות שהוא מאוד מצליח, ובהרצליה אנחנו שותפים בבניית 100 יחידות דיור לצד אמריקה ישראל", מוסיף סורוקה. בהולילנד שבירושלים שותפה קרדן נדל"ן ב-30%, לצד פולאר השקעות ולאומי ושות'.

"יש לנו בסך הכל 600 דירות בבנייה, מתוך יתרה של 2,800 דירות, כשהשאר הם מלאי שנבנה בשנה הקרובה. יש לנו גם נכסים מניבים מושכרים בהיקף 16 אלף מ"ר בשיעור תפוסה של 100%. אנחנו משלימים עכשיו את שלב ב' של בית קרדן, שמושכר חלקית כיוון שהוא עדיין בבנייה. יש לנו עוד 50 אלף מ"ר שאנחנו הולכים לבנות - קנינו את המגרש ליד בית קרדן נדל"ן בתל אביב ובו 40 אלף מ"ר, ויש לנו שטח בכפר-סבא, מאחורי מרכז G המקומי. אנחנו הולכים להוריד את הסככות שם ולבנות מרכז מסחרי ומשרדים".

חלק מחוזי השכירות שלכם בתחום המניב מסתיימים כבר השנה. אתם נתקלים בקשיים בחידוש?

"המשחק של הנדל"ן המניב שונה מהנדל"ן למגורים. הפרויקטים שלנו הם לא בכמויות גדולות. התפוסה מלאה, אבל בסך הכל יש ירידה במחירי השכירויות. מי שמסיים חוזה עכשיו, רוצה לשכור במחיר נמוך יותר. יש כמות גדולה של היצעים. ככלל, שוכרים לא אוהבים לעבור מקום בגלל עלויות גדולות של הכנת המשרדים. בתקופות כאלה הם לא אוהבים להשקיע 500-1,000 דולר למ"ר על חשבונם. מדברים עם השוכרים, מורידים להם משהו. לא היו עזיבות".

סיבוב שני בבורסה

לכשתהפוך קרדן נדל"ן לחברה ציבורית, זו לא תהיה הפעם הראשונה. היא הונפקה לראשונה בנובמבר 1999, אך נמחקה ביוני 2005 במסגרת הצעת רכש מלאה של קרדן ישראל, לצד פרסום תשקיף להנפקה מצד האחרונה. בהמשך, קרדן נדל"ן עמדה להיות הבטחה גדולה מאוד בתחום הנדל"ן למגורים על רקע מיזוג מתוכנן עם דנקנר השקעות, הזרוע המקבילה של דלק נדל"ן, באמצעות הקצאת מניות. המיזוג התפוצץ באקורד צורם בשנת 2008, כשבנק הפועלים מסר לצדדים כי מיזוג שכזה יפר את הוראות הפיקוח על הבנקים בדבר מגבלות קבוצת לווים.

סורוקה: "כשאנחנו נפרדנו, כל אחד הלך לדרכו. המצב בשוק היום הוא שיש מיעוט שחקנים בשוק. יש כמה חברות, שלא אתן את שמן, שבמחצית הראשונה של השנה נמנעו מלהיכנס לעסקאות חדשות בגלל שהבנקים לא נתנו מימון. באופן יחסי היה לנו קל לעשות עסקאות, ומזלנו הוא שעשינו 6-7 עסקאות. היום התחרות קצת יותר חזקה, ויש כמובן גם את קבוצות הרכישה".

רכישות חדשות - אפריקה מגורים, למשל - נמצאות על הפרק?

"את העסקה עם דנקנר עשינו כי רצינו להגיע להיקפי פעילות יותר גדולים, והתפיסה הייתה 'מיזוגים או רכישת חברה'. אחרי שהעסקה לא יצאה לפועל, ראינו שקניית חברה אחרת דורשת סכומים ענקיים. לא אפריקה מגורים ולא אזורים מהוות עבורנו אופציה לרכישה. החלטנו להתמקד ברכישת פרויקטים שאותם אנחנו יוזמים".

קבלנית עבודות הבנייה של קרדן, אל הר הנדסה (50%), ממשיכה להניב לקבוצה רווחים. לאחרונה גם הציעה אל הר לקנות נכסים מידיה של רמט, המצויה בהקפאת הליכים.

"באל הר יש מזומנים בכמות לא קטנה, והיא מחלקת דיבידנדים כיום", אומר סורוקה, ובתשובה לשאלת "גלובס" הוא מעריך שקרדן נדל"ן עצמה לא תחלק דיבידנד לפני ההנפקה. יתרת המזומנים וההשקעות לזמן קצר של קרדן נדל"ן עמדה בסוף המחצית על 5 מיליון שקל, ולצידם הלוואות בהיקף 135 מיליון שקל למערכת הבנקאית. "האובליגו סולו קטן מאוד - בסדר גודל של 7 מיליון שקל, לא כולל הלוואות הבעלים, ורובו בליווי של פרויקטים".

אתם רואים בהנפקה איתות ל"סימון תחתית" במחירי הנכסים?

"אני לא חושב שאנחנו בתחתית. הפרויקטים רווחים ונוכל לראות תוצאות טובות. אני חושב שערך הנכסים יכול לעלות אצלנו, אבל אני לא יכול להגיד שזו התחתית".

הנדל"ן הוא ענף עתיר מימון. צפויה גם הנפקת אגרות חוב?

"אנחנו שוקלים גם להנפיק אג"ח, אבל זה עדיין לא הוחלט סופית. אנחנו מעוניינים בהנפקת מניות - אנחנו חושבים שהחברה מאוד אטרקטיבית, ואני מאוד מקווה שנצליח. במקביל, אנחנו נקבל גם דירוג אשראי".

erez-w@globes.co.il