מס רכישה בהרחבות במושבים: שווי הרכישה מהמינהל יכלול גם את שווי זכות ההמלצה

בעבר נפסק שהזכות הקיימת לאגודה הינה להמליץ בלבד, וממ"י איננו מתפרק מכוחו הבלעדי להחליט (בג"צ בארותיים). בהיבטי המס, אחרי שורה של פסקי דין סותרים נדרש ביהמ"ש העליון לסוגיה, ובפסה"ד בעניין צינדורף נקבע באופן חד משמעי שזכות ההמלצה אינה זכות במקרקעין. מאוחר יותר קבע העליון בעניין מפלסים, כי גם במישור יחסי האגודה מול הקבלן לא נמכרת זכות.

מנהל מיסוי מקרקעין, אשר שאף למסות את סכומי הכסף שעברו בין המשתכנים לאגודה, לא ויתר והעמיד את הנושא לבחינה מחדש בפני ועדת הערר שליד ביהמ"ש המחוזי בירושלים, בעניין ברבוי (ו.ע 111/07). בעניין זה דובר בעוררים ששילמו למושב כפר אוריה בגין זכות ההמלצה, ובנוסף שילמו לממ"י בגין רכישת הזכויות ממנו.

בגין הרכישה מממ"י לא הייתה מחלוקת שמדובר ברכישת זכות במקרקעין החייבת במס רכישה. המחלוקת התמקדה בתשלום למושב בגין זכות ההמלצה. באותו עניין המושב הצהיר מבחינתו על תקבול זה כזכות במקרקעין, אך זאת על מנת להכניס את התקבול תחת כנפי ההטבות של חוק ההסדרים במגזר החקלאי. לעומת זאת, משפחת ברבוי (המשתכן) טענה שההמלצה אינה זכות במקרקעין, ולכן עליה לשלם מס רכישה אך ורק בגין התשלום לממ"י.

טענה של מנהל מיסוי מקרקעין כי זכות ההמלצה הינה בכל זאת זכות במקרקעין (בהסתמך על אמרת אגב בפס"ד מפלסים) נדחתה מכל וכל ע"י ועדת הערר. משמעות דחייה זו הינה באופן חד משמעי שההתחייבות לתשלום בגין ההמלצה או בגין השתתפויות כאלה או אחרות בפיתוח - אין בה לגרום לחובת הצהרה למנהל מיסוי מקרקעין.

עם זאת, מנהל מיסוי מקרקעין בחר לתקוף את הסוגיה בטענה נוספת, שצלחה בידו. המנהל טען כי בין אם שולמו הסכומים לאגודה ובין אם למינהל מקרקעי ישראל, הרי שמבחינת הרוכש מס הרכישה צריך להשתלם על מלוא השווי. ועדת הערר קיבלה את הטענה וקבעה שבנסיבות העניין צירוף שני התשלומים הוא אכן מלוא השווי, ועליו יש להטיל מס רכישה בעת הרכישה מהמינהל.

בהקשר זה, ואף שהתקבלה טענת המנהל, יש לשים לב למספר נקודות: ראשית, לו היה מדובר בתשלומים בגין פיתוח, לא בטוח שהתשלום היה מחויב במס רכישה בשל הלכות ביהמ"ש העליון בעניין פיתוח (פס"ד שרביט).

שנית, לאור העובדה שמס הרכישה משולם לפי שווי (ולא לפי התשלום) הרי שבמכירה עתידית שאינה פטורה יגדל שווי הרכישה לצרכי חישוב מס השבח, ויועמד על השווי ולא על התשלום (פס"ד דנקנר). כלומר, תשלום מס הרכישה הגבוה יותר עשוי לחסוך מס בעתיד.

אמנם, במקרה הפרטי של ברבוי קבעה הוועדה שהתשלומים לגורמים השונים זהים לשווי, אך דומה שמנהל מס שבח עזר בעקיפין לתכנון מס עתידי בידי מי שמתעתד למכור שלא בפטור, בלוחצו על סוגיית השווי בנסיבות אלו כבסיס למס רכישה.

הכותבים הם ממשרד אלתר עורכי דין.