אל תקנה מקרקעין לפני שהבנק אכן מוכן לממן

המבקשת מכרה זכויותיה במקרקעין למשיבה. המשיבה ניסתה בכל כוחה לקבל משכנתא, אך לא הצליחה בכך. בית משפט קבע, כי לאור נסיבות העניין המשיבה לא תיחשב כמפרה, אלא בסך הכל התרשלה שנכנסה לעסקה ללא יכולת פיננסית, וההסכם הוכרז כבטל

סוגיית מימון בנקאי של עסקת מקרקעין זוכה לעיתים קרובות להתייחסות הפסיקה. ידוע כי בעסקת מקרקעין, ובמיוחד המסחריות שבהן, הקונה הממוצע בשוק המקרקעין נזקק לקבלת משכנתא. יש קונים שלוקחים את המימון הבנקאי כמובן מאליו וכהבטחה שיש להם בכיס.

בחיי יום יום, כששותף אחד רוצה לרכוש נכס יחד עם שותף שני, שואל את פיו. אך יש במציאות יומיומית מצבים בהם קונה, אשר מתכוון לשעבד את הנכס שרוכש, לא טורח לשאול את הבנק אם הבנק מוכן לתת הלוואה לרכישת נכס ספציפי.

על קונה סביר, לפני חתימה על הסכם הרכישה, להביא את נתוני העסקה והנכס אל אחראי של הבנק המממן, ולבקש שאלו ישקלו ויבדקו מהם התנאים של הבנק למתן המשכנתא.

כידוע הבנק למשכנתאות בשנים אחרונות הקשיחו את עמדתם ותנאיהם למתן הלוואות. עניין זה נובע ממקרים בהם התברר לבנקים כי הבטוחה שלקחו לא הייתה מתאימה ולא הולמת. לכן אין לגשת לרכישת נכס באמצעות משכנתא אלא רק לאחר שמקבלים אישור עקרוני מהבנק, אחרת יקרה מה שקרה בפסק דין בעניין ה.פ 1145/09 ישראל למכפלות (תע"ש 1951) בע"מ נגד בטחונית תעשיות זכוכית בע"מ, שנדון בפני השופטת דרורה פלפל.

בעניין הנ"ל, המבקשת השכירה נכס למשיבה, ובשלב מסוים חתמה על הסכם למכירת הנכס. דא עקא, הקונה לא עמדה בתנאי התשלום, כי לטענתה המוכרת לא הסכימה לרשום משכנתא ולא הגיעה להבנות עם הבנק הממשכן על נוסח השעבוד.

השופטת פלפל קובעת, כי אכן אין בהסכם כל מחויבות מצד המוכרת להסכים לשעבוד זכויותיה כדי שהקונה תוכל לקבל מימון. אך יחד עם זאת, המוכרת נתנה מספר ארכות לקונה כדי שתוכל להסדיר את ענייני המשכנתא, ומכאן ניתן להסיק כי המוכרת הסכימה שאכן ידוע לה כי הרכישה היא באמצעות מימון בנקאי, ולכן שונה המקרה הזה מהמקרה שבו אין כלל התחיבות על מוכר להסכים ולא חייב להסכים לרשום משכנתא (ראה גם ע.א. 702/80 בתיה גלפנשטיין).

השופטת פלפל קובעת על פי נסיבות המקרה, כי "נראה כי הקונה אינה נושאת באחריות המלאה או בכלל להפרת ההסכם, ולכל היותר התרשלה בכך שנכנסה לעסקה בה היא אמורה לשלם סכום שאין ידה משגת, מבלי להכניס סעיף שמתנה את העברת התשלום בקבלת הלוואה מהבנק כנגד מישכון הנכס".

המקרה דנן צריך להאיר את עיני כל מי שעוסק במטריה, שאין לגשת לעסקת מקרקעין לפני שהקונה וידא שאכן יצליח לקבל משכנתא, וכי המוכר מוכן לחתום לו על התחייבות לרשום משכנתא לפי נוסח שהבנק מבקש.

המחבר הינו מומחה למקרקעין ממשרד בלטר, גוט, אלוני ושות'.

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988